ידיעות הנדל"ן

שכירות ארוכת טווח

"הריבית מקשה על שוק השכירות". פרויקט להשכרה ארוכת טווח סביוני גליל ים של אפריקה ישראל. צילום: עמי לאור

הריבית החריפה את המשבר בשוק הדיור, והכשל הבסיסי בשוק הוא שאין אלטרנ ־ טיבה ראויה לרכישת דירה בדמות מוצר שכירות, והמדינה לא פעלה מספיק כדי לפתח אותה. לכן עליה לייצר שוק שכי ־ רות מוסדי ומקצועי ולאפשר ליזמים פר ־ טיים להיכנס לתחום, בין היתר באמצעות קביעת ייעוד שכירות, כפי שקיים ייעוד תעסוקה, מלונאות ודיור מוגן, המאפשרים פעילות עסקית מניבה ויציבה. נוסף על כך יש לקבוע מסלול מהיר לתכנון ול ־ רישוי כדי לעודד לייצר כמות גדולה של דירות להשכרה בזמן קצר, וכן לייעל את תהליכי התכנון והרישוי של פרויקטים להשכרה בבעלות אחודה ולטווח ארוך". דור לוין, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת אנפה, מציג מעט יותר אופטימיות. "אומ ־ נם תחום הדיור להשכרה חטף מהלומה עקב הריבית הגבוהה, אבל עדיין יש לו שוק, והביקוש נמצא בעלייה", הוא אומר. "מהלכים ממשלתיים שיכולים לעודד את התחום הם ראשית הגדלת מספר הדירות שניתנות למכירה בכל פרויקט להשכרה , כך 60% כיום לעד 34% לטווח ארוך מכ־ שהיזם יצטרך לקחת הלוואה קטנה יותר למימון הקרקע ולהיחשף פחות לריבית הגבוהה. שנית, אני חושב שאם המדינה תציע ליזמים פתרונות מימון מובנים לפרויקטים להשכרה לטווח ארוך, שיע ־ זרו להם לספוג את הריבית, הדבר יעודד אותם להתמודד במכרזים". לדבריו, "אפשר, למשל, להאריך את משך שנה וכך 50 שנה ל־ 30-20 ההלוואות מ־ להקטין את התשלומים השוטפים, ולא ־ השנים הראשונות תשלום 20-10 פשר ב־ ריבית בלבד ולא קרן. לאחר תקופה זו שווי הנכס יהיה כבר גבוה יותר, והיזם יוכל לסגור חלק גדול מההלוואה. צריך לייצר מסלולי מימון ליזמים בסיוע בנק ישראל, עם פריסת תשלומים נוחה והח ־ זר סביר – ממש כמו משכנתה לרוכשי

המימון בשל עליית הריבית. במכרזי רשות מקרקעי ישראל, המשלבים דירות להשכ ־ רה לטווח ארוך, היזם נדרש לממן את הק ־ רקע והבנייה לאורך זמן. כל עוד הריבית גבוהה ועלויות המימון עולות משמעותית, פרויקטים המשלבים דיור להשכרה לטווח ארוך אינם כלכליים". לדברי אפל קסטל, "רק במצב שבו המדינה תתערב ותיתן לקבלנים הטבות בדמות תו ־ ספת יחידות דיור לשיווק, הלוואות מימון בתנאים מסובסדים, הקלות בהיטלי השב ־ חה וכו' – רק אז הם יוכלו להמשיך לבנות פרויקטים המיועדים לשכירות ולהגדיל את היצע הדירות להשכרה. כל עוד המצב משקף פרויקט לא כלכלי, הקבלנים יעדי ־ פו לא לגשת למכרזים ולא להיכנס לפ ־ רויקטים כאלה, וכך ההיצע ימשיך להיות נמוך ולא מספק". "מכרזי המדינה לפרויקטים של שכירות ארוכת טווח צריכים להציג כדאיות כל ־ כלית, שמגלמת את הסיכון בבנייתם", מוסיף סער פלד, לשעבר סגן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "על המדינה לעודד בנייה של מיזמי שכירות ארוכת טווח בשי ־ לוב עם פרויקטים למכירה, באופן שיעלה את הרווחיות ועדיין ישמור על צבר של דירות להשכרה". ואילו מאיר טל, מנכ"ל קבוצת כנען, מציע פתרון גם למחירי הדיור הגבוהים: "אחת הדרכים היחידות למתן את עליית מחי ־ רי הנדל"ן היא לבנות כמה שיותר דירות להשכרה ארוכת טווח במחירים מפוקחים על ידי המדינה. ככל שהמדינה תשכיל להבין זאת, ולייצר גם הטבות ייחודיות ליזמי הפרויקטים לשכירות ארוכת טווח ומתן הלוואות מדינה בריבית מסובסדת, כך ייבנו בשוק בשנים הקרובות אלפי יחי ־ דות דיור בשכירות ארוכת טווח, שיסייעו באיזון מחירי הנדל"ן ויתנו הזדמנות אמי ־ תית לזוגות צעירים לגור במגורים ראויים  ואיכותיים".

מאיר טל: "אחת הדרכים היחידות למתן את עליית מחירי הנדל"ן היא לבנות כמה שיותר דירות להשכרה ארוכת טווח במחירים מפוקחים על ידי המדינה"

הדירות – שיאפשרו ליזמים לייצר תזרים חופשי לבניית הפרויקטים". שמעון ג'יני, מנכ"ל חברת גולדן ארט, מבהיר כי "שוק הדיור להשכרה מתבסס על שני מרכיבים עיקריים המאפשרים לו להתקיים: הפן הסטטוטורי והתכנוני והפן הכלכלי. בהיבט הסטטוטורי, המדינה צריכה לקבוע ייעוד נפרד לדיור להש ־ כרה, שילווה בהוראות מתאימות בתב"ע לאופן התכנון הפיזי של המתחמים, אשר יביאו לידי ביטוי את הצרכים הייחודיים של מגורים להשכרה (תמהיל שטחים ודירות, כמות יחידות דיור בבניין אחד, שטחי שירות לדיירים ועוד – המאפשרים מתן שירות ותחזוקה לאורך זמן). במצב זה השוק יוכל לתמחר את השווי ההוגן של הקרקע המיועדת להשכרה לפי תנאי השוק במועד רכישתה, לאור ודאות תכ ־ נונית וכלכלית גבוהה ליזמים הבוחנים פרויקטים להשכרה. כך גם תימנע הת ־ חרות הלא סבירה הקיימת כיום בתמחור קרקע למגורים למכירה מול מגורים לה ־ שכרה על אותה הקרקע, והמדינה מצידה תוכל לשווק קרקעות רק לייעוד זה ולצ ־ פות לתמורה במחיר התואם את הייעוד". עוד אומר ג'יני, כי "במקומות שבהם נדר ־ שים תמריצים כלכליים לנוכח שווי קרקע נמוך מדי, יש צורך לכלול במתחמים שישווקו גם דירות למכירה לשם איזון המחירים המשולמים על כלל הפרויקט. כך יהיה ניתן לעודד יותר יזמים להת ־

מודד במכרזי ההשכרה גם במקומות ללא היתכנות כלכלית. בצד הסטטוטורי, ברגע שייעוד ההשכרה יופיע כמעט בכל תוכנית של שכונה או מתחם חדש בהיקף משמעו ־ תי, ויינתן לשוק לתמחר את הקרקע ללא קביעת מחירי מינימום שרירותיים, השוק ישקלל את כל התנאים הרלוונטיים, כמו ריבית, ביקוש והיצע, מחירים וסיכונים, ויינתנו הצעות ריאליות על הקרקע". לדבריו, "נושא נוסף שיכול לסייע בתחום הוא ביטול האנומליה של חוסר האפש ־ רות להזדכות על תשומות מע"מ בהק ־ מת פרויקט דיור להשכרה. אנומליה זו מייקרת את עלות ההקמה בפועל ביחס , ומשפיעה באופן 17% לדיור למכירה ב־ מיידי ומשמעותי על הכלכליות. מע"מ צריך לחזור למדינה בעת מכירת הדירות על ידי היזם בתום תקופת ההשכרה. ברור ששינוי בתחום זה ישפיע מייד ובאופן חיובי על שוק הדיור לשכירות ארוכת טווח". כדאיות כלכלית במכרזים גלי אפל קסטל, מנכ"לית סוכנות הנדל"ן דיור פלוס, מציינת כי "במציאות הנו ־ כחית היצע הדירות להשכרה נפגע, שכן הקבלנים ממעטים לגשת למכרזים לבניית פרויקטים של שכירות ארוכת טווח, ואלו שכבר בנו פרויקטים כאלה מוכרים את הדירות, כי הם מתקשים לעמוד בעלויות

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 32