ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

דינה, הרשויות והיזמים – להירתם, לשלב כוחות ולגבש תוכנית כוללת וארוכת טווח, שתהיה תחת חסות המדינה ותכלול מדיניות ארצית לאזורים בעלי עדיפות להתחדשות עירונית, בעיקר בפריפריה. התוכנית תגדיר יעדים שנתיים ברורים להיקף התוכניות שצריכות להיות מקו ש

פיתוח עסקי והתחדשות עירונית באשדר מקבוצת אשטרום, סבור אף הוא שוודאות היא שם המשחק: "בלי ודאות תכנונית יזמים יחששו להיכנס לפרויקטים הדו ש רשים זמן היערכות רב עד עלייה לק ש רקע. רוב הרשויות מודעות ומעודדות פרויקטים להתחדשות עירונית, אך יש

צילום: עמי לאור

גיל גולדשטיין: "הפתרון הנחוץ לקיצור הוצאתם לפועל של פרויקטים בהתחדשות עירונית מצוי רובו ככולו בצמצום חוסר הוודאות הקיימת"

דמות, אותם ניתן יהיה להשיג באמצעות תקנים וסמכויות. זאת תוך הענקת תמרוץ כספי לרשויות שישיגו את היעדים, או לחילופין הטלת סנקציות על ידי מערכת אכיפה במקרים שבהם הרשויות לא עמדו ביעדים. רק אז נצליח לקצר את לוחות הזמנים של פרויקטים". עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל אגף

עוד כאלו שטרם גיבשו לעצמן נהלים מסודרים, תכנון מיתארי ותכנון שכונות, אשר יכולים לגרום לפרויקטים להתממש ביעילות. יש צורך ביצירת הנחיות רש ש מיות, שיתייחסו לצורכי הרשויות ומה הן מאפשרות להקים בתחומן, דבר שיקל על קידום פרויקטים, יקצר תהליכים ובהתאם לכך, ניתן יהיה לבנות לוח זמנים ריאלי

הריסה בפרויקט התחדשות עירונית בגבעת אולגה של אורון נדל"ן.

המשמעותי שיכול לקצר את הדרך והזמן: "הפתרון הנחוץ לקיצור הוצאתם לפו ש על של פרויקטים בהתחדשות עירונית מצוי רובו ככולו בצמצום חוסר הוודאות

הקיימת בצמתים מרכזיים החוזרים על עצמם בכל פרויקט. כדי לפתור בעיה ש � מיליון בתי אב בי 1.6 שנוגעת כיום ל ש ראל מצופה מכל הגורמים בתחום – המ ש

בעיה בהליך הרישוי

המוסמכות על ידי שר הפנים לקדם תהליכי היתר בנייה שנמצאים בסמכות ועדות מקומיות. כמו כן יש לקדם ודאות בהליכי רישוי בנייה, כך שיהיה לו"ז מוגדר וידוע מראש, כמו שנהוג במדינות מפותחות רבות, דוגמת ארה"ב". יחיאל סגל, מנכ"ל ובעלים בקבוצת בית ירושלמי: "ההליכים המורכבים והארוכים ביותר הם הליכי הרישוי. הפתרון – חפיפת שתי אבני הדרך המרכזיות בתהליך, תב"ע והיתר בנייה. באם הליך ההיתר יקודם בד בבד עם הליך אישור התב"ע, הרי שהזמנים יתקצרו משמעותית. אציין שיש לכך התייחסות בהחלטות ממשלה ובחקיקה, אולם עדיין לא מיושם בפועל". גיא כהן, סמנכ"ל התכנון בחברת יעז התחדשות עירונית מקבוצת יעז בנייה: "כדי לזרז התחדשות עירונית, יש לטפל בחסם בתחום הרישוי, המאופיין בבירוקרטיה ובחוסר ודאות, שפוגעות בלוחות הזמנים וגורמות להתארכות הפרויקטים אל מעבר לזמן הריאלי. חשוב להבין שפרויקטי התחדשות עירונית ותמ"א בעיקר, שיוצאים לדרך על בסיס תיקי מידע בתוקף, מעוכבים לעיתים בהוצאת ההיתר

בין שלל הבעיות שמעכבות פרויקטים, יש המסמנים את הליך הרישוי כאחת המשמעותיות. ויש גם אור בקצה המנהרה. עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה ובעלת משרד ענת בירן – עורכי דין: "הליכי תכנון ורישוי בדרך להוצאת היתר בנייה לפרויקט פינוי־בינוי בישראל כיום שנים – זמן בלתי סביר בעליל. ההליכים מסורבלים ומייגעים, 10 עלולים לקחת ופעמים רבות מובילים למשבר אמון בין היזם לבעלי הדירות עד כדי 'פיצוץ' העסקה. בין הסיבות לכך, וגם אחד החוליים בעולם ההתחדשות העירונית, הם השינויים התכופים במדיניות הוועדות המקומיות, שמחזירות את היזם לעיתים רבות לשולחן העבודה, לאחר שכבר התקדם בהליך התכנוני ומול בעלי הדירות. מדובר בשינויים מהותיים בדרישות הוועדה המקומית, כמו צמצום בתמורות, הגדלת שטחים ציבוריים לטובת הרשות, צירוף מגרשים נוספים למתחם ועוד. קושי נוסף בהליך התכנוני שמערימות הוועדות המקומיות, הוא הדרישה הקיימת כיום כמעט בכל תוכנית להתנות מתן היתרי בנייה בעריכת ובאישור

או נפגעים באחוזי הרווחיות עם התארכות הזמנים. הדבר נובע מפרשנויות שונות של מהנדסי הרישוי בחישובי זכויות הבנייה, צפיפות, קווי בניין, שינוי מדיניות עירונית באזור מסוים בעיר, הנחיות מחלקת תנועה או בכלל תקנות מיסוי והיטלי השבחה. כל אלה משפיעים על הוצאת פרויקטים לפועל,על היצע הדירות ובוודאי על מחירי הדירות. קיצור התהליך אפשרי ויכול להיעשות על ידי הוספת כוח אדם מקצועי ומיומן, לצד עבודה בשיתוף פעולה ובתקשורת נכונה עם המתכננים והיזמים.

תוכנית עיצוב, כך שלאחר אישור התב"ע לפינוי־בינוי מתווסף שלב נוסף, הנמשך עוד כמה שנים. אני סבורה שחיוני לכלול את כלל הוראות הבנייה בתוכנית, באופן שלא תידרש תוכנית עיצוב, או לקבוע שתוכנית העיצוב תאושר יחד עם היתרי הבנייה, הכול במקביל. העבודה בטור נמשכת שנים ארוכות באופן בלתי סביר, ומצמצמת משמעותית את היכולת להגדיל את ההיצע". אלי גבאי, מנכ"ל קבוצת גבאי, מסביר כי אף שהבעיות רבות, רובן פתירות,

אלי גבאי: "כדי לפתור את הבעיה, בינואר ייכנסו לתוקף תקנות התכנון 2024 והבנייה, לפיהן אדריכל מורשה להיתר ייכנס בנעלי רשות הרישוי מהגשת הבקשה להיתר עד מתן תעודת גמר"

במקביל יש ליצור מנגנון שיידע לפקח על התהליך ולפעול על־פי לוחות זמנים ברורים, כדוגמת מכוני הבקרה, והכול לצד חקיקה מתאימה ואכיפה נכונה". איתי הוז, סמנכ"ל רגולציה בחברת בית וגג: "תהליך הרישוי בישראל הוא סיזיפי, קשה ובעייתי, דורש אישורים רבים שמשתנים חדשות לבקרים. כיום תהליך הוצאת היתר אורך כשנתיים, וככל שיש התנגדויות, התהליך כרוך בעיכוב של שנה נוספת. עד שמסלול התמ"א הגיע לנקודה שבה כולם מבינים מה אפשר לתת ולקבל, המדינה מבטלת אותו. כיום כבר ברור שתוכנית פינוי־בינוי עדיפה, היות שמטרתה לחדש מתחמים שלמים, אבל תהליך כזה אורך כעשור: כארבע שנים לפחות עבור אישור התב"ע, כשנתיים נוספות להיתר ולתוכניות, וכך מגיעים בקלות לשבע שנים לפני תחילת הבנייה. יש לייצר מסלולים ירוקים, , כך שאם 4 לעגן עקרונות עבודה, ושהיזם יקבל את כל האישורים במסגרת טופס לא עמד בתקן כלשהו, זאת תהיה בעיה שלו. העצמאות ליזמים תאפשר זירוז תהליכים, והרשות תבחן את התוצאה בסוף התהליך ולא בהתחלה. זה סיכון אדיר של היזם, שאם לא בנה נכון, לא יקבל אישורים בסוף התהליך".

גם בתחום הרישוי: "בהתחדשות עירונית יש אתגרים רבים, בהם דייר סרבן, תופעת 'מעאכרים', חתך אוכלוסייה ועוד. האתגרים פתירים באמצעות הסדרים משפטיים ותיקוני חקיקה. רשות מקומית שמעודדת ומקדמת התחדשות, היא המפתח לזירוז הליכים – קבוצת גבאי מצאה שתל אביב, המציעה תמריצים והיתכנות כלכלית ליזם, היא עיר אטרקטיבית, שבה ניתן לקדם באופן מהיר יחסית פרויקטים. אין ספק כי היום ועדות שונות ברשויות רבות מוחלשות בעיקר, לא עומדות בעומס הפניות, וללא גיוס אנשי מקצוע, לא יהיה שינוי של ממש. ייכנסו לתוקף תקנות התכנון והבנייה (רישוי 2024 כדי לפתור את הבעיה, בינואר בנייה), לפיהן אדריכל מורשה להיתר ייכנס בנעלי רשות הרישוי, החל בהגשת הבקשה להיתר וכלה במתן תעודת גמר. כמו כן האדריכלים יקבלו סמכויות נוספות, שכיום ניתנות למהנדסי הוועדות". : "ייעול התהליך עובר דרך שימוש תדיר ונפוץ R.E.L טוביה לבקוביץ, יו"ר קבוצת יותר בהליך רישוי, באמצעות מסלול מורשה להיתר, המקצר ומייעל את תהליכי רישוי הבנייה. נוסף על כך יש מקום ליותר סמכויות לוועדות המקומיות, ועדות

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 4 6