ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

להוצאת פרויקטים לפועל. הגיע הזמן להקל בהליכים בירוקרטיים, להוסיף תקנים לוועדות, לתגבר כוח אדם כדאי לקצר זמנים ובהתאם, תיווצר ודאות בת ־ חום ויותר חברות יוכלו להשתלב בו". צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר די ־ רקטוריון קבוצת סופרין, סבור אף הוא שיש לפעול ליצירת כללים ברורים מת ־ חילת הדרך: "הדרך הטובה ביותר לקצר את התהליכים הבירוקרטיים המעכבים את התכנון והביצוע של פרויקטים במ ־ סגרת התחדשות עירונית, היא הגדלת הוודאות לגבי תיכנון הפרויקט כבר בת ־ חילת דרכו. הדרך העיקרית לעשות זאת היא יצירת מדיניות סדורה, באמצעות תוכנית מפורטת ומאושרת, במקום אוסף של מסמכי מדיניות המשתנים חדשות לבקרים. באופן זה יהיה הרבה יותר קל ליזמים לקדם הסכמים מול בעלי הדירות, ולבעלי הדירות יהיה פשוט יותר להבין מה בדיוק מאפשרת הרשות המקומית להקים באזורים ובמתחמים, מה אומרות זכויות הבנייה, התמורות לדיירים, מט ־ לות החברה הבונה וכדומה. כך למשל לא יקרו מקרים של משא ומתן מחודש לאחר חתימת הסכם, משום שהתמורות שהובטחו בתחילת הדרך כבר לא בנות ביצוע או רלוונטיות, על־פי מדיניות הר ־ שות המקומית". ערן אלטמן, שותף מנהל בחברת בן־דוד גלובלינקס, מציע גם הוא להשקיע במ ־ סלול הוודאות: "אחד המהלכים שיזרזו במידה הרבה ביותר את פרויקטי ההתח ־

"בינוי־פינוי־בינוי פתרון אפשרי לקיצור התהליך". פרויקט בינוי־פינוי־בינוי של חברת אלמוג ביבנה

צילום: לביא תצלומי אוויר

דשות העירונית הוא מתן ודאות תכנונית ליזמים. זו תקנה ליזמי נדל"ן את הכלים הנכונים לבחון חידוש מתחמים, באמצעות ידיעה מה מותר לבנות בהם ומה הזכויות והחובות שיוטלו עלינו, והיא גם תאפשר ליזמים לקצר את הליכי התכנון והרישוי, בכך שנגיע לשולחן העגול עם העירייה, לאחר שעמדנו בתנאים שהיא הגדירה. נתניה היא דוגמה לעירייה שהכינה לכל שכונה בעיר 'כרטיסיית מתחם', המגדי ־ רה באופן מדויק מה הגובה של הבניינים שמותר לבנות, מה המכפיל שיזמים יקב ־

עומר גוגנהיים: "יש צורך ביצירת הנחיות רשמיות לצורכי הרשויות ומה הן מאפשרות להקים בתחומן, דבר שיקל על קידום פרויקטים ויאפשר לבנות לוח זמנים ריאלי"

כיום היא שישנם פרויקטים, שמרגע ההתק ־ שרות של היזמים עם הדיירים ועד שהדיירים מקבלים דירה חדשה, יכולים לעבור גם קרוב שנים. זו מציאות לא הגיונית, אך ניתנת 10 ל־ לשינוי. זה תלוי בהחלטה של הרשויות כיצד לטפל בהתחדשות העירונית ובהקצאת המ ־ שאבים הדרושים לכך, גם מבחינה כלכלית וגם מבחינת כוח האדם. עיר שיש בה מדיניות סדורה ומגובשת בכל הקשור לזכויות בנייה, שטחי ציבור, מכפילים וקריטריונים נוספים ברורים, מצליחה ליישם פרויקטים בצורה חלקה ומהירה יותר ובאופן שרואה את טובת הכלל – הן של הרשות והן של הדיירים כאחד. במרבית הרשויות כיום תהליך קידום פרויקט בהתחדשות עירונית עדיין מסורבל, מורכב וארוך, ומעביר את היזם ואת הדיירים דרך ארוכת שנים ומתישה. חסרים תהליכים ברו ־ רים ומובנים ומשאבים משמעותיים שיכולים לקדם פרויקטים מבחינת תכנון תב"ע, לאחר מכן רישוי והיתרים, והמשמעות – פרויקטים בהיקפים נמוכים בהרבה ממה שהיה ניתן, לו המצב היה שונה. היה ניסיון לקצר תהליכים על ידי מתווה שקד ולתת ליזמים זכויות לב ־ נייה של מתחמים במסלול מהיר, אך זה לא עבד, הזכויות לא מספיקות, ולכן הפרויקטים על־פי המתווה מעטים, וזה לא באמת הביא לשינוי". עמית גוטליב, יו"ר ועדת התחדשות עירו ־ נית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, מוסיף: "עקב האכילס הגדול ביותר בהתחדשות עירונית הוא הוועדות המקומיות. על מנת לזרז את התהליכים יש לייצר ועדה מקומית לענייני התחדשות עירונית בלבד, שתתכנס באופן קבוע כדי לאשר פרויקטים. לוועדה יהיו לוחות זמנים, ואם לא תעמוד בהם – הפ ־ רויקט יעבור אוטומטית לוועדות המחוזיות. מובן שהוועדות המקומיות יוכלו להתנגד, במסגרת התנגדות בוועדה המחוזית. מעבר לכך יש לצמצם את זמן התיקים שנמצאים בוועדות ערר שבוועדות המחוזיות, ולהקים ועדת ערר שתדון אך ורק בפרויקטים שיש

לו ביחס בין הדירות היוצאות לנכנסות, ושאר זכויות בנייה. בוודאות שכזו הרבה יותר קל להתנהל". "אנחנו היום במערב הפרוע" יש מי שסבור, שהדרך לקיצור הזמנים צריכה להתחיל מרצון מלא של הרשות המקומית ומעשים בהתאם. גל קסטל, המשנה למנכ"ל באורון נדל"ן, מסביר: "הדרך הנכונה היא שרשות תראה את קידום ההתחדשות העי ־ רונית כאג'נדה עירונית. המציאות בתחום

גל קסטל: "עיר עם מדיניות סדורה ומגובשת באשר לזכויות בנייה, שטחי ציבור וקריטריונים נוספים ברורים, מצליחה ליישם פרויקטים בצורה חלקה ומהירה"

חלקו של השמאי בקיצור התהליך קיצור תהליכי ההתחדשות העירונית יכולים

שלתוכניות פינוי־בינוי יש שתי רגליים – תכנונית וכלכלית, הוא חלק משמעותי בהליך האישור של התוכניות 21 ותקן בין שמאי הפרויקט ובין 21 הללו. כיום מנגנון הדיון על תקן שמאי ועדות התכנון אינו מוסדר מספיק. אנו כלשכה פועלים להסדרת המנגנון, ובכך נצליח לפסוח על המשוכה הבירוקר ־ טית הזו שיכולה לקצר את התהליך התכנון ואישור התוכנית בין שנה לשנתיים". SK שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים משותפים של חברת שמאות ומקרקעין המשמש כשמאי מטעם בעלי הדירות בעשרות פרויקטים בארץ, מוסיף: “המפגש הטעון בין בעלי דירות פחות מנוסים ומקצועיים בתחום עם חשש רב ומוצדק לעתיד הנכס שלהם בכלל ובתקופת הביניים, שם הם יוצאים לשכירות בפרט וכמול יזם, שנתפס, לרוב שלא בצדק, כחזק ודורסני, מהווה חסם פסיכולוגי המעכב דרמטית את קידום הפרויקט. מטרת העל בתפקידו של שמאי המקרקעין הינה לגשר על הפערים המקצועיים וליצור שפה משותפת בין הצדדים. בנוסף השמאי קובע מנגנון לתשלום שכר הדירה לתקופת ההריסה והבנייה מחדש, כאשר בפעם ראשונה מתבצעת קביעת שכר דירה במועד ההסכם, פעם שנייה במועד קבלת היתר הבנייה ופעם שלישית בעדכון שנתי קבוע. כך נמנעת חשיפה ותוספת תשלום מכיסם הפרטי של בעלי הדירות עד קבלת הדירות החדשות”. לדברי כהן, ביצוע נכון של המהלכים יסייע לזירוז קידומו של פרויקט ומימושו.

להגיע גם משימוש נכון ומושכל באנשי מקצוע, למשל שמאים. נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מציינת: "ישנם

שני הליכים מרכזיים שיכולים להוביל לקיצור משמ ־ עותי בקידום פרויקטי פינוי־בינוי. תחילה גיוס שמאי דיירים מהיום הראשון. לשמאי יש תפקיד משמעותי בקידום ההליך, הוא מצמצם את חוסר הוודאות והידע של הדיירים. מבחינת הדיירים, פרויקט פינוי־בינוי הוא מהלך מפחיד, חותמים על הסכם עם יזם בשלב מאוד מוקדם, כאשר הרבה פרמטרים לא ידועים – לא התכנון, לא ההיתכנות וגם לא התמורות. כששמאי נכנס לתמונה כבר בתחילת הדרך, מסביר ומבהיר את התהליכים הע ־ תידיים – איך תיקבענה התמורות לכל דייר, מה הדירה שכל דייר יקבל וכד', הוא משרה ביטחון ומייצר נכונות בקרב הדיירים לקדם את התהליך ומגדיל את ההיר ־ תמות שלהם. בסוף הדייר שואל את עצמו מה ייצא לו מכל הרפתקה הזאת ואיך הוא ממקסם לעצמו את התמורות. לרוב השמאי הוא הגורם האובייקטיבי היחיד שיכול לתת לו תמונת מבט מהימנה ולא מוגזמת. הני ־ סיון בשטח מוכיח ששילוב שמאי מהיום הראשון משפר משמעותית את קצב ההשתתפות של הדיירים וגיבושם . מכיוון 21 לטובת הפרויקט. ההליך השני קשור לתקן

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 4 8