ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

"פערים גדולים בין רשות לרשות" , Mytown גיא לקסמן, מנכ"ל משותף ב־ סבור שהסיבה להימשכות הפרויקטים קשורה לדרך שבה החל התחום להתפתח: שנה, בעיקר 15-10 "בתחילת הדרך, לפני בפריפריה, פעלו כל מיני 'קבלני חתימות', שהחתימו שכונות שלמות ללא בדיקה מעמיקה ומקצועית, והביאו לכך שהרבה דיירים כבר איבדו את האמון והתאיישו מהתהליך. כאשר אנחנו כחברה יזמית מת ־ מודדים עם המתחים הללו, אנחנו צריכים בשלב הראשון לשקם את אמון בעלי הדי ־ רות, ורק לאחר מכן ניתן להתכנס ולהתקדם לחתימות על הסכמים. לעיתים רבות נוצ ־ רות גם התנגשויות בין יזמים או עורכי דין, שפועלים באותם המתחמים ושכל אחד מהם מחתים בצורה ספורדית, מה שמוביל לעי ־ כוב של שנים, פיצול המתחם ואף סכסוכים בין בעלי הדירות. הפתרון במקרה כזה הוא מינוי נציגות מרכזית, שתוסמך לקבל החל ־ טות בשם רוב בעלי הדירות. כך יהיה פשוט יותר לקדם את הפרויקט ולהוציאו אל הפו ־ על. כיזמים אנחנו מעוניינים לקדם את הפרויקטים בשיא המהירות בצורה הטובה וההגונה ביותר לטובת הצדדים". דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של מרכז הנדל"ן, מסביר: "לצערי, הכול מתחיל ונגמר במוטיבציה של הרשות המקומית. רואים את זה ב'מדד ההתחדשות העירונית' שאנחנו מפרסמים מדי שנה, שבו בין היתר נבחנים משכי זמן הטיפול של הרשויות השונות. אז מתגלות שתי עובדות. הראשונה – פערים עצומים בזמני קידום הפרויקטים בין הרשויות, והשנייה היא שדווקא הרשויות שנמנות עם הצד החזק יותר בשלטון המקומי, כגון גבעתיים, הר ־ צליה ורמת גן – הן גם אלה שזמן קידום הפרויקטים בהן הוא הממושך ביותר. לכן הצעדים שעל המדינה לנקוט כדי לזרז הת ־ חדשות, צריכים להמשיך ולהתמקד במוטי ־ בציה של הרשויות". לדברי עו"ד יוסי קליין, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', יש שיפור במשך הזמן שבו מקודמים פרויקטים, אך התהליך עדיין חייב להתקצר: "לטעמי, הדרך מתחילה בהגברת הוודאות התכנונית. יש צורך שכל עיר תפרסם תכנית עירונית להתחדשות עירונית ותוכניות אב לשכונות המרכזיות, כמו שעושה למשל נתניה. להג ־ ברת הוודאות על רשויות לקדם גם תוכניות מיתאר עירוניות או שכונתיות ולהוביל לה ־ נגשת המידע והמצב התכנוני על ידי המי ־ נהלות העירוניות. הרבה פרויקטים מתעכבים כי אין עמדה ברורה של מוסד התכנון הרלוונטי ביחס לשכונה או למתחם. סיבה נוספת היא בעי ־ קר העומס שאנחנו רואים במוסדות התכנון, אבל גם אצל כל המעורבים בתחום – יזמים, עורכי דין, מפקחים, אדריכלים ועוד. אדריכל רוני תימור, בעלי תימור־שוורץ אדריכלים, מומחים להתחדשות עירו ־ נית ועירוב שימושים, מסכם ומציע: "דרך אפשרית לקיצור משך הזמן היא שרשויות מקומיות יתוגמלו באופן אוטומטי על כל דירה חדשה שתיבנה. למשל אם הרשויות אלף שקל על כל דירה שתקבל 100 יקבלו היתר, עובדה זו תשלשל לקופתן סכומי עתק וכמובן תשפיע לטובה על קיצור הליכים. יתרה מכך, הצעתי במקביל שרשויות מקו ־ מיות בפריפריה, יקבלו תגמול גבוה יותר בשל ערכי הקרקע הנמוכים".

הריסה בשכונת נווה מגן החדשה של דוניץ אלעד. צלם: אוראל כהן

בהם התחדשות עירונית. המדינה מוכרחת להבין ולהדגיש, כי התחדשות עירונית היא הכלי היחיד כמעט באזור המרכז להוספת יחידות דיור. מלבד זאת המדינה חייבת להבין את הצורך האסטרטגי בהתחדשות עירונית בכל המדינה, לאור איום הטילים ורעידות האדמה, שבו נתונים אזרחי המדינה יום יום". אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, מציין: "חייבים לקצר את ההליכים להוצאה ולקידום הפרויקט מול ועדות הרישוי. יש צורך בתקנות או בחוקים שיגבילו את זמן ההמתנה לכניסה לוועדה לעד שלושה חודשים, בלי שום כוכביות או דחיות. אנחנו היום במערב הפרוע, אין שום זמן מוגדר מראש לכניסה לדיון בוועדות, לעיתים יזמים ממתינים למעלה משנה כדי להתחיל לקדם פרויקט התחדשות עירונית, זהו מצב אבסורדי שלא הולם את המציאות שבה נמצא ענף הנדל"ן. אין לנו פריווילגיה וזמן למשוך פרויקטים, חייבים לטפל בהתח ־ דשות העירונית בהליכי בזק, והמדינה צריכה לתמרץ רשויות מצטיינות בהוצאת היתרי בנייה על כל יחידת דיור". "הסוגיה החברתית חלק מהפתרון" ד"ר שגית אזארי־ויזל, סמנכ"לית המכון לרפורמות מבניות מיסודו של שרגא בירן, סבורה, שדווקא הסוגייה החברתית יכולה

גיא לקסמן: "כיזמים, אנחנו מעוניינים לקדם את הפרויקטים בשיא המהירות ובצורה הטובה וההגונה ביותר, לטובת הצדדים"

כות להיות ברמת הבניין, המתחם או מקבץ הבניינים, כפי שנהוג לתכנן כיום בארץ, אלא ברמה של שכונה שלמה, עם תכנון הוליסטי לכל מרכיב ומרכיב. באזורי בי ־ קוש, שבהם ראוי וכדאי כלכלית לבצע התחדשות עירונית ברמת השכונה, על הרשויות לקדם במהרה תוכניות אב ומי ־ תאר ולהיערך מראש לסוגיות תכנוניות רבות, שיעלו בעקבות תוספת משמעותית של אוכלוסייה חדשה לשכונה שתש ־ תיותיה ישנות ורעועות. רק תכנון ברמת השכונה יאפשר לגבש חזון קוהרנטי עבור התושבים ועבור גורמים עסקיים ולגייס תושבים להתחדשות העירונית, תוך ייצוג אינטרסים וצרכים מקומיים בתהליך". עוד מוסיפה אזארי־ויזל, כי נכון להיום היחס שבין בעלי הנכסים לבין הגורמים האחרים אינו כפי שהוא צריך להיות, ואם הדבר ישתנה, מדובר בזרז אפשרי נוסף לתהליך: "המצב היום הוא עוול חמור כלפי בעלי

רב על גבי התושבים ואינם משתפים אותם בזכויות וברווחים המגיעים להם. הענקת אחוזי רווח הוגנים יאפשרו את העצמתן של אותן אוכלוסיות והוצאתן אל מחוץ למעגל הדלות באמצעות השבחת הנכסים שבידיהן. בנוסף, לדעתי, לבעלי הדירות באזורים המיועדים להתחדשות עירונית אין די תמריצים להסכים למיזמים בתחום זה, ומספר היתרי הבנייה הקטן יחסית מו ־ כיח זאת". גם ג'ני ארבוב, מייסדת ומנכ"לית ב � המתמחה בליווי ובייעוץ ח CityWizee רתי בפרויקטי התחדשות עירונית, סבורה שהפן החבתי, אם מנוהל נכון, יכול לקצר זמנים: "עבודה חברתית נכונה ומדויקת יכולה לזרז את לוחות הזמנים באופן מש ־ מעותי, ולחסוך בין מספר חודשים לכמעט שנתיים בתהליך. שיתוף הדיירים לאורך כל הדרך ומתן כלים לנציגויות הדיירים יכולים להסיר חסמים ולהשיג הסכמות רחבות בסוגיות השנויות במחלוקת, בייחוד בשלבי התכנון, קבלת ההיתר ופי ־ נוי הדיירים". ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתח ־ דשות עירונית שניר, מציין כי אחד החס ־ מים המרכזיים בקידום מתחמי פינוי־בינוי גדולים הוא הקושי בארגון בעלי הדירות באותם מתחמים. "הפתרון טמון בהידברות משותפת עם כלל הדיירים ובקיום מפג ־ שים שבהם מתמקדים בהסברה לדיירים ומכוונים אותם להתמקד בתועלות שי ־ קבלו מהפרויקט, ולא במה שלא יקבלו", כך שמול, "אנחנו לא מאמינים בדיירים סרבנים, ומשתפים את כולם בהליך, ואף מכניסים אותם לנציגויות, כי לעיתים ההתנגדות נובעת רק מחוסר הידיעה או השקיפות".

אלי רוזנטל: "אנחנו היום במערב הפרוע, אין זמן מוגדר מראש לכניסה לדיון בוועדות, לעיתים יזמים ממתינים מעל שנה כדי להתחיל לקדם פרויקט"

לקצר את משך הזמן באופן המשמעותי ביותר: "הפתרון היעיל ביותר לקידום הליכי התחדשות עירונית הוא אימוץ עק ־ רונות של תכנון מגורים עם עירוב חברתי. התוכניות להתחדשות עירונית לא צרי ־

הדירות. אנשים אלה, הגרים בפועל בשכו ־ נות המוגדרות כשכונות עוני, משתייכים לרוב לעשירונים התחתונים מבחינה סו ־ ציו־אקונומית והם בעלי הון עצמי נמוך. במציאות של ימינו היזמים מרוויחים כסף

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 5 0