ידיעות הנדל"ן

איך יוצאים מהמשבר?

הזווית המחקרית: סיוע ממשלתי במשכנתאות לצד חינוך פיננסי "המכון לרפורמות מבניות מציע מספר פתרונות לצמצום משבר הדיור", כך מסבירה ד"ר שגית אזארי־ויזל (בצילום), סמנכ"לית המכון מיסודו של עו"ד שרגא בירן. "ראשית הגברה של סבסוד משכנתאות. כיום בארץ יש שני סוגים של משכנתאות: חופשיות ומוכוונות. הסוג הראשון, החופשיות, הוא המוכר והנפוץ, בעוד הסוג השני, משכנתאות מוכוונות, פחות מוכר לציבור, אך חוקרי המכון סבורים שכדאי להשתמש בהן בעת משבר עליית הריביות הנוכחי. 1992- מקורן של משכנתאות מוכוונות נעוץ בחוק הלוואות לדיור התשנ"ב על ידי הבנקים למשכנתאות, לצורך סיוע למשקי בית בעלי הכנסות נמוכות, אשר נטלו או עתידים ליטול משכנתה. במשכנתאות אלה ישנו מרכיב סבסוד ממשלתי של הפער בין הריבית הנגבית מהזכאים ובין ריבית השוק. יש להד ־ גיש, כי כמקובל במשכנתאות רגילות, גם במשכנתאות אלו הלווים משלמים מדי חודש החזר החודשי, אך ניתן לחלק את תקציב ההלוואות לזכאים למרכיב של סבסוד בלבד ולמרכיב של אשראי נטו. בעוד בעבר היה תקצוב למשכ ־ נתאות מוכוונות, בשני העשורים האחרונים, עקב ירידת הריבית והקשחת תנאי זכאות למשכנתאות מוכוונות, ההוצאה של הממשלה על סעיפי סבסוד 1997 מיליארד שקל בשנת 2.4־ הריבית להלוואות ירדה באופן משמעותי מכ . כעת, חרף עליות הריבית התכופות, אין 2022 לפחות ממיליארד שקל בשנת זה נכלל בתקציב כלל. לראייתנו, יש להגדיל בחזרה סעיף תקציבי זה כדי לסייע בסבסוד המשכנתאות לחסרי בעלות על דיור, או עבור מיחזור משכנתה. משכ ־ נתאות מוכוונות מתאימות במיוחד לאוכלוסיות מעשרוני הכנסה נמוכים, זוגות צעירים וקשישים מחוסרי דיור, אנשים עם מוגבלויות, עולים חדשים וקבוצות מיעוט". עוד מציעה אזארי־ויזל לעשות שימוש רחב יותר במשכנתאות עם רי ־ בית קבועה: "בארץ מקובל לקחת משכנתה המורכבת מתמהיל של משכנתה בריבית קבועה לא צמודה, ריבית צמודה משתנה וריבית צמודה לפריים, בעוד משכנתאות בריבית קבועה מאפשרות תכנון ארוך טווח עבור משקי בית". במכון מעניקים גם מבט בינלאומי בנושא. על־פי אור כהן רביב מהמכון לרפו ־ רמות מבניות: "סבסוד משכנתאות ומשכנתאות בריביות קבועות אינם חלום אוטופי והדבר מתקיים במספר מדינות בעולם. כך למשל נתונים של הבנק העולמי מראים כי בישראל מרווחי הריביות גבוהים בהשוואה למרבית מדינות מערב אירופה, ומעט נמוכים ממרווחי הריבית בארצות הברית. זאת ועוד, לרוב במדינות סוציאל־דמוקרטיות, המאופיינות במדיניות רווחה נדיבה, מקובל כי יש משכנתה בריבית קבועה. אך גם בארצות הברית נהוג ליטול ריבית קבועה

צילום: אפי קפיטל

מחיר למשתכן עם עירוב שימושים בפרויקט של אפי קפיטל ברמלה

לקבלת משכנתה מסובסדת. כלומר הלוואה בתנאים אטרקטיביים, הכוללת זכאות בש ־ ווי מסוים לזוג נשוי או לחילופין לרווק/ה, הצמדה למדד, ובריבית 80% לפי מסלול של שנה. כאשר את 25 שתיקבע לשנה למשך יתרת המימון לרכישת הדירה ייטלו בני הזוג מהבנק באמצעות 'משכנתה משלימה'. הטבת הזכאות שתיתן המדינה לצעירים תאפשר להם לרכוש דירה חדשה או דירה יד שנייה על־פי בחירתם, מה שיסייע ביצירת ביקושים בשוק הדירות החדשות ושוק היד שנייה בה ־ תאמה. לצד זאת הממשלה מחויבת בהרחבת

גם האווירה הסוררת בקרב ציבור הרוכשים. בינתיים הנה כמה פתרונות אפשריים שיכו ־ לים לסייע לרוכשים וליזמים כבר היום. לרו ־ כשים – היות והם מעדיפים שלא 'לפגוש' את הגורמים המממנים בשלב זה (גופים בנקאיים/ חוץ בנקאיים) לצורך נטילת משכנתאות, נוכח אי הוודאות בשיעורי הריבית הגבוהה, אזי על היזמים לנטרל את חוסר הוודאות הזו באמצעות יצירת 'חבילות מימון' מסובסדות לרוכשים בהם ניתן כאמור לסבסד הלוואות בלון ומשכנתאות. ליזמים – זה הזמן לשיווק ופרסום 'חכם' ורגיש, שבו מועבר מסר לרוכ ־

רקפת להב: "התוכניות המבוססות על הגרלות אינן צודקות. לא סביר שזוג אחד יקנה דירה במחיר מלא, ובדירה לידו יגור זוג ששילם על אלף שקל פחות" 700 אותה דירה

לא צמודה, דבר שהגדיל באופן משמעותי את הבעלות על דיור". האלמנט השלישי, שאנשי המכון סבורים כי עשוי להשפיע, קשור לחינוך פיננסי: "יש לחזק את האוריינות הפיננסית של אזרחי המדינה, במיוחד בקרב משקי בית בעלי הכנסה והשכלה נמוכה, מובטלים ותושבים בפריפ ־ ריה, המאופיינים באוריינות פיננסית נמוכה", כך מסבירה אזארי־ויזל, "יש לבחון את יישום החלטת ממשלה בנושא ) לגבי חינוך פיננסי לצורך הנגשת חומרים 3926( הרלוונטיים לציבור לשם התנהלות פיננסית נכונה בכל הקשור לכסף ולערכו, לקיחת אשראי, חיסכון, אינפל ־ ציה וכיוצא באלה. לבסוף, בהמשך ישיר של הרפורמה הצרכנית להגברת השקיפות שאותה מקדם בנק יש ־ ראל, יש להגביר את השקיפות ואת פישוט מסלולי המשכנתאות לציבור".

צילום: לילך אוזן

היריעה של היקף הזכאים, מבלי שתגביל את הזכאות של אוכלוסייה מסוימת לתוכנית זו על פני אחרת. הענקת הטבה כספית אחידה לזכאים היא אחד מהפתרונות שיכולים לסייע בהגדלת היצע הדיור, כפי שהיה נהוג בעבר. המדינה צריכה לאפשר לזכאים לקבל הלוואה שוויונית שתהווה עבורם את הבסיס הראשוני לבחירת אזור המגורים וסוג הדירה, מה שיניע את כוחות השוק לפעול". דן מויאל, סמנכ"ל מכירות ושיווק בשי ־ כון ובינוי נדל"ן: "ענף הנדל"ן ידע לאורך שנה האחרונות לא מעט משברים 20-15 ה־ ) ופרוץ 2008 דוגמת משבר ה'סאב פריים' ( ), שיצרו תחושה בקרב 2020 נגיף הקורונה ( לקוחות הקצה כי אנחנו על סף שינוי מהותי. כפי שאני רואה זאת, לא כך הם פני הדברים. ההיסטוריה לימדה ומלמדת אותנו כל פעם מחדש, שהחיים מתנהלים במעגלים חוזרים, קרי שבחלוף כל משבר באה תקופת ביקוש ופריחה מחודשים. דברים אלו מתחברים לת ־ קופה הנוכחית של 'חוסר ודאות' בקרב ציבור הרוכשים, החיים בסביבת ריבית גבוהה (יחד עם המצב הפוליטי בארץ שמעסיק את מרבית המדינה). גם כאן אני סמוך ובטוח שבמהלך החודשים הקרובים המגמה אכן תשתנה וכך

שים השונים כי התקופה בה אנו מצויים זמנית וכי דווקא עכשיו, רגע לפני השינוי כאמור, זו ההזדמנות לבצע עסקאות באופן אחראי התואם את היכולות של כל רוכש ורוכשת וכי ההמתנה לסוף התקופה תהווה פספוס לנוכח אירועי העבר כאמור שם הוכח כי השוק מגיב 'מהר' לשינויי מגמה והמחירים עולים בהתאם". רועי פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף של קבו ־ צת שפונדר פדלון, דווקא רואה הזדמנות בסביבת הריבית הגבוהה: "הריבית העולה גורמת לנו, היזמים, לייצר תנאי עסקה שלא הצענו לפני שנה, ולהעניק הטבות שלא יית ־ כנו במצב רגיל. למשל עסקאות ללא הצמדה למדד וללא ריביות. אפשר לדוגמה להעניק , כמו שאנחנו 85% ו־ 15% תנאי תשלום של עושים, לצד הבטחה למחיר סגור, ללא הצ ־ מדות למדד וריביות, עד לקבלת המפתח. תנאים אלה יכולים לסייע לזוגות צעירים, שעד היום לא יכלו לרכוש דירה, להיכנס לשוק באמצעות רכישה במכירה מוקדמת או בהתחלת בנייה, כאשר המפגש עם הדירה יהיה רק בעוד כשלוש שנים, ועד אז יוכלו לחסוך את הכסף". יצחק סער, סמנכ"ל שיווק חברת אורון נדל"ן:

"בתקופות כאלו, שבהן הריבית משתוללת והרוכשים מפחדים לקבל החלטות הרות גורל בנוגע לנטילת משכנתה וקניית דירה חדשה, נדרשת מחשבה יצירתית וחיפוש אחר פתרונות שיוכלו לעזור לרוכשים. אחד הפתרונות שיזמנו באורון נדל"ן עבור רוכ ־ שים בכל הפרויקטים של החברה הוא מהלך של סבסוד משכנתה בשיתוף פעולה עם בנק הפועלים. מדובר גם במשכנתה ארוכת טווח וגם במסלול משכנתה קצרת טווח, בהתא ־ מה לרוכש. ההטבה מספקת לרוכשים מענה לבעיית הריבית ומאפשרת נטילת משכנתה בריבית אטרקטיבית". רקפת להב, סמנכ"לית שיווק בקבוצת אל ־ מוג, אומרת, כי "אנו בקבוצה תומכים בפ ־ תרונות הוגנים שיש להם השפעה מיטיבה על השוק כולו, ולא מאמינים בפתרונות שהם בבחינת 'כרטיס לוטו', התלויים לגמ ־

רי במזל ומסייעים בצורה רנדומלית וחסרת היגיון לחלקים באוכלוסייה. כל התוכניות שהיו בשנים האחרונות ומבוססות על הגר ־ לות, אינן צודקות בעיני; לא סביר שזוג אחד יקנה דירה בפרויקט במחיר מלא, ובדירה 700 לידו יגור זוג ששילם על אותה דירה אלף שקל פחות, כאשר אין שום הבדל בין השניים מבחינת הקריטריונים, ועבור שניהם מדובר בדירה יחידה. על שולחן הממשלה היו כבר בעבר הרבה תוכניות טובות ושוויוניות יותר, שהאיצו פיתוח ויישוב של ערים בפרי ־ פריה ובשכונות של זוגות צעירים. צעד חכם יותר מתוכנית מחיר למשתכן יהיה שהמדינה תמכור ליזמים קרקע במחיר מסובסד ותגביל את מחיר המכירה לכל הדירות, זאת תהיה הטבה רוחבית שוויונית, שגם תהיה לה השפ ־ עה ממתנת על השוק כולו ובטח על השכונה והסביבה. פתרונות הוגנים ונכונים נוספים

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 6 6