ידיעות הנדל"ן

איך יוצאים מהמשבר?

פ � , אבל את המשכנתה אנחנו מא 2023 הוא ב־ א � , מה שמ 2025 שרים ליטול בעוד רק בשנת פשר למי שמתכוונים להיכנס לגור בדירה באופן מיידי, לגור בה ללא החזרי משכנתה . כמו כן פתרון זה מייצר למשקיעים 2025 עד הזדמנות כלכלית לרכוש דירה שמתאכלסת בתוך מספר חודשים, וליהנות מהשכרתה וקבלת דמי השכירות ללא צורך לשלם את ."2025 ההחזר החודשי על המימון עד שנת דורית סדן, מנכ"לית חברת שיווק הנדל"ן נווה העיר, מציעה אף היא פתרון: "אני סבורה כי דרך טובה להחזיר את הרוכשים היא מב ־ צעי מכירות מיוחדים, שיעניקו להם הטבות כספיות, תנאי תשלום נוחים או הטבות שוות ערך לכסף. הרבה רוכשים כיום יושבים על הגדר כי הם רואים שהמשכנתה מתייקרת עקב עליית הריבית, ומשפרי דיור שרוצים לקנות דירה אחרת משהים את העסקה כי לא מצליחים למכור את דירתם הנוכחית בתנאי השוק של היום. עבור כל אלה מב ־ צעים ממוקדים יכולים להכריע את כף המאזנים. הם צריכים לחפש פריסייל בערים ובפרויקטים המבוקשים, הם צריכים לעקוב אחרי פרסומי הקבלנים ולחפש הזדמנויות – והם ימצאו אותן. עבור יזמי הנדל"ן – מכירה רחבה בירידי מכירות מרוכזים יכולה להביא להצלחה שיווקית גם בימים אלה. מכירה לארגוני עובדים ולגופים גדולים, שמאפ ־ שרת מכירת מאסה של דירות, 'עולה' ליזם י � בלבד ממחיר הד 3%-2% בהנחה בפועל של רה, משום שהוא חוסך לעצמו הוצאות מימון הנחה, 8%-7% ופרסום, אך לרוכשים זה שווה כך שמדובר בצעד משתלם לשני הצדדים. לגבי ההמשך אני סבורה, כי הציבור יחזור לשוק. הוא יחשב את ההחזר שהוא יכול לע ־ מוד בו, וירכוש דירה. כל השוק יחזור לעצמו – ודאי כשהוא יראה מדיניות ומהלכים אסט ־ רטגיים של הממשלה, ובמיוחד כשכל הנושא הפוליטי יירגע". לדברי דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן, יש מסלול יצירתי שיכול לסייע לי ־ זמים בתקופה זו: "אחת התוצאות של הקושי של היזמים לקבל מימון היא עלייה חדה בע ־ סקות של 'ריבית משתתפת ברווחים', כלו ־ מר יזמים שמקבלים מימון מחברות וקרנות שונות בריבית נוחה, אך תוך השתתפות של הגורם המממן ברווחים, לרוב בשיעור של . צורת מימון זו כמעט לא הייתה 20%-25% קיימת בעבר, אך בחודשים האחרונים צוב ־ רת תאוצה משמעותית, באמצעות קרנות שונות שפועלות בשוק ואף גייסו כסף לשם כך. בתוך פחות משנה אפיק זה בשוק גייס בין מיליארד וחצי לשני מיליארד שקל, וכא ־ שר זוכרים שהמימון מיועד להשלמת מר ־ כיב ההון העצמי, המשמעות היא שסכום זה מיליארד 150־ תומך בפרויקטים בהיקף של כ שקל". קצ'נובסקי מוסיף אפשרות נוספת שעניינה הכנסת שותפים או יצירתיות בדרכי המימון של הפרויקט: "דרך נוספת של מי ־ מון היא מכירת חלק מהקרקע בשלב מוקדם של פרויקט התחדשות עירונית. עבור חב ־ רות ציבוריות מדובר במהלך שנועד לאפשר הכרה חשבונאית ברווחים, דבר אשר משפיע על היכולת שלהן למשוך דיבידנד או להח ־ ליט על בונוסים למנהלים. בפרויקטים של התחדשות עירונית ניתן להכיר ברווחים רק בשלב מאוחר של חיי הפרויקט, וכאשר חברה מוכרת חלק מהקרקע לאחת מקרנות ההש ־ קעה בתחילת חיי הפרויקט, זה מאפשר לה לקבוע שווי קרקע גבוה כבר בתחילת הדרך, ומסייע לחברה להציג נתונים חיוביים בדו ־  חותיה, בלי קשר לנושא התזרים".

האזור עומד לפני שינוי. הדמיה של פרויקט התחדשות עירונית בדרך השלום בתל אביב של קבוצת אורון. הדמיה: קבוצת אורון

הם הלוואות מקום בערים הפחות חזקות, דבר שיאפשר לספק לצעירים אופק ראוי בערים שגדלו בהן. המדינה צריכה להירתם ולסייע לתחום השכירות המפוקחת וארוכת הט ־ ווח ולספק לשוק פתרונות, שיאפשרו מודל כלכלי מקיים גם בתקופה של ריבית גבוהה והוצאות מימון שעולות על התשואה". שלום שטרית, מנכ"ל ובעלים של קבוצת שתית, סבור שחשוב להתייחס לסוגיית הרי ־ בית והמשכנתה: "כדאי שנגיד בנק ישראל ילך צעד קדימה ויוריד בהדרגה את שער הריבית, מה שיקל גם על נוטלי המשכנתאות וגם על הקבלנים. צעד יצירתי נוסף הינו יצירת משכנתה מסובסדת, באמצעות החל ־ טה על ריבית דיפרנציאלית קבועה ונמוכה יותר לנוטלי המשכנתאות, לעומת הריבית הכללית במשק, וכך גם לגבי הריבית שאותה יצטרכו לשלם הקבלנים עבור מימון הפ ־ רויקטים. צעד שלישי הינו אופציה שהבנקים יעניקו למתקשים בהחזר המשכנתה, פריסה אישית דיפרנציאלית של ההחזר, כך שרק

יצחק סער: "כשהריבית משתוללת והרוכשים מפחדים לקבל החלטות הרות גורל בנוגע לנטילת משכנתה וקניית דירה חדשה, נדרשת מחשבה יצירתית"

במהלך קיומי וירוק – לא להרוס הכול ולצקת מחדש, אלא לשמר את מה שטוב ולהוסיף עליו על ידי מהלך תכנוני וביצועי מרחיק לכת. לו ־ קחים מתקני תשתיות, מבנים ישנים כדוגמת טחנות קמח, מפעלים, תחנות כוח, מגדלים ישנים, והופכים אותם לפרויקטים חדשים ומודרניים. המבנה הישן מקולף עד היסוד, ועליו מתחילים שיפוץ ושדרוג שיהפוך אותו לאבן השואבת וגרעין ההתחדשות של האזור. לדוגמה כנען שנהב מתכננים את פרויקט בית מילמן של היזם רמי שבירו. במסגרת התכנון, אנחנו משלבים שימור לבניין הקיים והפיכתו למעונות סטודנטים, תוך שילוב של בנייה חדשה. דוגמה למבנה נוסף שניתן לבצע בו מהלך כזה: אם היו מחליטים לקחת את התחנה המרכזית החדשה בתל אביב ולבצע בה הליך רטרופיט – היינו מקבלים פרויקט עירוב שימושים מדהים של מסחר, תעסוקה, שטחי ציבור ומגורים, שבמסגרתו הופכים את כל הסביבה של התחנה למקום מזמין, שגם מספק פתרון דיור בלב אזורי הביקוש. חצי מיליון מ"ר של מגורים שניתן לייעד אותם להשכרה יחידות דיור קטנות עם 5,000־ ארוכת טווח, כ חללי עבודה, מסחר מזמין, גגות ירוקים, אפ ־ שרויות לפעילויות תרבות ופנאי ועוד, ללא הפעילות המזהמת של האוטובוסים. מדובר במהלך שובר שוויון, שדורש יצירתיות ואומץ מצד היזמים והרשויות". מסלולים יצירתיים לרוכשים במקביל לפתרונות שעל המדינה לקדם או מהלכים רחבים, יש גם מי שמציע מסלו ־ לים גמישים ויצירתיים. יוני בראל, סמנכ"ל שיווק ומכירות באזורים, מביא דוגמה כזו: "אנחנו מבינים שהרוכשים מצויים בדילמה. מצד אחד ישנם רוכשים, בהם גם משקיעים, אשר מבינים ששוק הדירות מציע כעת הזד ־ מנויות בשל האטה בעליית המחירים בחלק מהאזורים המבוקשים. מצד שני הריבית הג ־ בוהה מקשה על הרוכשים, וקיים חשש אמיתי להתחייב לרכישת הדירה בתקופה הנוכחית ולהיכנס מיד לדירה. מתוך הבנה של הדילמה יצרנו מסלול מיוחד, שבו אנו מאפשרים לרו ־ כשים להיכנס לדירה בפרויקטים שהאכלוס

את ההון העצמי ללקוחות בהטבה המתבטאת 5% בכך שבעת הרכישה הרוכשים ישלמו רק 25% מההון העצמי, היזם ישלים את ההפרש ל־ מימון, ולאחר מכן הבנק יעניק את המשכנתה הסטנדרטית. כמובן, ההפרש יגולם במחיר הדירה בסוף ההליך, דבר המאפשר לרוכש אוויר לנשימה. יש חברות נדל"ן המציעות שקל, 4,000 החזר משכנתה בגובה של עד שקל במחיר 50,000־ המגלם הנחה של כ הדירה. כמו כן החברה מציעה פטור או הנחה בהצמדה למדד. נוסף על כך חברות נדל"ן

לימור יעקב: "חברות הנדל"ן למדו לנצל את ההטבות שמעניקים הבנקים ועם היכולת הפיננסית האיתנה שלהם מסייעים ללקוחות הפרטיים"

כעבור שנה-שנתיים, כשהריבית תהיה נמו ־ כה יותר, יתחילו הלווים בהחזרת ההלוואה". בני קרת, מנכ"ל אזימוט שיווק פרויקטים, מציע להעניק פתרונות מימון לזוגות הצעי ־ רים: "התקופה הנוכחית מחייבת מתן הטבות מימוניות משמעותיות בדירות חדשות או מציאת דירת יד שנייה המתאימה לרוכשים. מיליון שקל 5-3 משפרי הדיור בדירות של בין ראשון לציון לנתניה מתמודדים בעיקר עם ההאטה בשוק יד שנייה, שמונעת מהם ודאות לעסקה. להם פתרונות המימון המוצ ־ עים כיום הם משמעותיים ויכולים לגשר על התקופה החדשה הנדרשת למכירה". לימור יעקב, יועצת משכנתאות וסמנכ"לית פיתוח עסקי במשרד ישראל יעקב שמאות וניהול מקרקעין, מונה כמה פתרונות יציר ־ תיים שהחברות מיישמות כבר היום: "חברות הנדל"ן למדו לנצל את ההטבות שמעניקים הבנקים, הן אימצו את ההצעות שיש כיום בשוק, ועם היכולת הפיננסית האיתנה שלהם מסייעים ללקוחות הפרטיים. הן משלימות

נותנות לרוכשים ליהנות מתנאי תשלום של . אם הרוכש עומד למכור דירה יד 80% – 20% שנייה, הוא לא נדרש להקדים לקחת משכ ־ נתה, כך שלא יילחץ בהליך מכירת הדירה. גם במקרה של רכישת נכס ראשון – תשלום בחוזה והשאר לפני הכניסה לדירה 20% של משאירים לרוכש חמצן למשך כשלוש שנים נוספות". השמשה של מבנים ישנים לדיור ויש גם הצעות לפתרון כפול – גם למצוקת הדיור ובמקביל גם למבנים ישנים. אדריכל ע � וב CTBUH ISRAEL גיל שנהב, יו"ר ה ־ לים בכנען שנהב אדריכלים, מציע: "פתרו ־ נות מחוץ לקופסה מתחילים בראש ובראשונה בחשיבה ובתכנון אחר. לא מדובר בגימיק של משרד מכירות, אלא בשינוי תודעתי שלם. אחד הפתרונות המעניינים שניתן להציע הוא ). הפתרון מיושם כבר Retrofit הרטרופיט ( שנים בעולם, בישראל קצת פחות. מדובר

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 6 8