ידיעות הנדל"ן

תשתיות

אני סבורה כי צריך לאפשר ליזמי פרויקטים להקים בעצמם את התשתיות הנדרשות לתוכניות שהם מקדמים, וזאת על חשבון תשלומים ומיסים לעירייה או לוועדה המ ־ קומית. במקרים רבים המגזר הפרטי יכול לבצע בקלות, ביעילות ובמהירות רבה יותר משימות תשתיתיות הנדרשות באופן ישיר לטובת הפרויקט. אנחנו רואים היום רשויות רבות שמטילות על יזמים מטלות ציבוריות כתנאי לקידום תוכניות, וגם החקיקה מא ־ פשרת זאת". הפתרון עובר דרך הסכמי הגג דרך אפשרית לפתרון עשויה להיות גי ־ בוש תוכניות רחבות, שמביאות בחשבון גם את נושא התשתיות לצד הבנייה, כמו שנעשה למשל בהסכמי הגג. שייקה נפחא, יזם, בעליה של חברת הנדלן סלעית, סבור שזה כיוון נכון: "בשלוש השנים האחרו ־ נות, כאשר החלו עם הסכמי הגג, המדינה הבינה סוף סוף שצריך לבנות ערים ולא שכונות. כך, בעוד בראש העין למשל בנו שכונה חדשה לפני שהיו תשתיות תחבורה מתאימות, בבאר שבע בנו שכונה ענקית

שאוכלסה רק לאחר שכל התשתיות התח ־ בורתיות ומבני הציבור היו מוכנים. מיזמי מחיר למשתכן ופעילות הותמ"ל הביאו לכך שבשנים האחרונות אנחנו רואים בנייה מסיבית של ערים בתוך ערים, כדו ־ גמת עיר היין באשקלון, כרמי גת בקרית גת, אפיקי נחל באופקים, פארק נחל באר שבע ועוד, כאשר כל שכונה כזאת מונה אלף יחידות דיור ומתפקדת 10 למעלה מ־ כעיר בפני עצמה עם כל מה שעיר צריכה. הבעיה היא שעל אף שלכאורה יש שיפור מבחינת התשתיות ברמה המקומית או האזורית, המדינה גוררת רגלים בכל מה שקשור לרישות תשתיות ארצי. שכחו שגם צריך לצאת ולהיכנס מערים חדשות וצריך תשתית גישה טובה למרכז הארץ. המדינה זונחת לגמרי את נושא התשתיות, ואנחנו דומים בזה לרומניה במקום להיות דומים לגרמניה". גם בעיר רחובות נמצא פתרון לבעיה במס ־ גרת הסכם הגג. לדברי ניסים סלמן, מנכ"ל ה.ל.ר החברה לפיתוח רחובות: "הסכם הגג עם רחובות שונה מיתר הסכמי הגג במדי ־ נה, מאחר שכמעט כולו נועד לאפשר הת ־ חדשות עירונית בשכונת קריית משה. תו ־

צילום: שאטרסטוק

"יש להקים מטה תשתיות לאומי"

גורמים מהתחום הוא צעד בכיוון הנכון. "לחברת המים הלאומית מקורות תוכניות פיתוח רב־שנתיות בהיקף של כמיליארד וחצי שקל לכל שנה. המשמעות האופר ־ טיבית היא עבודה מסביב לשעון מדן ועד אילת, אולם לא תמיד בקלות או בגמישות שראוי לתת לחברת תשתית. וכך יצא שב ־ חלק מהמקרים התנגדויות מקומיות או של בעלי עניין חסמו או עיכבו הקמת תשתית לאומית", כך מספרת היועצת המשפטית של מקורות עו"ד חנה זיכל. בחוק ההסד ־ רים האחרון נעשה שינוי שהעניק לחברה סמכויות נוספות, מה שיאפשר התקדמות בפתרון בעיות או חסמים: "חוק התשתיות הלאומיות נועד לתת פתרונות לקידום מהיר של תשתית לאומית וחיונית. מקורות הוכיחה, כי האצת הליכי הפיתוח, הפחתת

כנית ההתחדשות בשכונה משתרעת על דונם בדרום־מערב העיר וכוללת 1,500־ כ 1,300 יחידות דיור, שיחליפו את 11,000־ כ הקיימות היום. במסגרת ההסכם, בצד המ ־ שאבים הסטנדרטיים, הוקצו סכומים נכ ־ בדים לפיתוח השכונה וחלקים אחרים של העיר. ואכן בימים אלו חברת ה.ל.ר מבצעת עבודות להקמת מאגר מים עירוני ממערב , סמוך לשכונת קריית משה, 411 לכביש שעתיד לשפר משמעותית את בעיות הני ־ קוז בכל העיר. לצד הקמת המאגר הסכם הגג יאפשר לעירייה גם הקמת תשתיות חדשות, פארקים וריאות ירוקות ושדרוג מערך הכבישים ברחבי העיר בהיקף של מעל מיליארד שקל". דוגמה נוספת נמצאת בבאר שבע. גם שם ניתן מענה לפיתוח תשתיות בשכונות

"התחדשות עירונית ללא מחשבה על תשתיות עלולה לייצר קריסה של שכונה"

בהתחדשות עירוניתסוגיית התשתיותמקבלתמשנה תוקף. מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אלעזר במברגר, מסביר על האתגרים, אבל גם על ההזדמנות: "להתחדשות עירונית, שמשמעו ־ תה בנייה בשטחשהוא כבר בנוי ומאוכלס, יתרון מובהק בהקשר של תשתיות. אומנם לכאורה בנייה חדשה בשטח פנוי הינה פחותמורכבת, ולכן גם מהירה וזו ־ לה יותר. אך דווקא בחינהשל פעילות זו בהיבט הצורך בתשתיות – מים, תחבורה ומוסדות ציבור - מציירתתמונהשונה באופן עמוק. התחדשות עירוניתמבוצעת בלב המרקם הוותיקשל העיר, בשכונותשבהן כבר ישנםשטחים ציבוריים פעי ־ לים ותשתיותקיימות, אשר במקרים רבים, בשל חלוף השנים, כבר אינן מנוצלות באופן מיטבי. כך למשל, במקרים רבים עקב הזדקנות השכונה, ניכרתתופעה

של התרוקנותמוסדות החינוך וירידה בעומס השימוש בתשתיות הציבוריות. כך, עם מימושפרויקט ההתחד ־ שות העירונית וכניסתהשל אוכלוסייה צעירה לשכונה, מוסדות הציבור והתשתיות הישנותמותאמים לצורכי האוכלוסייה המתחדשת, תוך שימוש בתשתיות הנרחבות הקיימות בשכונה מאז ומתמיד. אין בכל האמור התכחשות לעובדהשהתחדשות עירונית ללא מחשבה על תשתיות ועומסים, עלולה לייצר קריסהשל שכונה ואף עיר. לכן תכנון מקצועי ונכון הוא המפתח לקידום

עו"ד ענת בירן: "יש לאפשר ליזמי פרויקטים להקים בעצמם את התשתיות הנדרשות לתוכניות שהם מקדמים, על חשבון תשלומים ומיסים לעירייה"

צילום: רז רוגובסקי

התחדשות עירונית בריאה, שמביאה בחשבון את הצורך בתשתיות". עוד מוסיף במברגר: "הכלי הראשון הוא יצירתתוכניות בכל הרמות, מתוכניות אב ועד תוכניותמפורטות, בהיקףשל בניין יחיד ועד עיר שלמה, הכוללות ראייה מרחבית המתייחסת ליכולת הקיבולתשל הסביבה המדוברת. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היא יזם התכנון הגדול ביותר בהקשר של תוכניות התחדשות עירונית, ובימים אלו מקדמת כשלישמכלל תוכניות ההת ־ חדשות העירונית ברחבי הארץ. משמעות הדבר היא כי קיימת יכולתמשמעו ־ תית בידי הרשות לייצר סביבות המתמודדות עם הציפוף הנדרש בפרויקטים אלו. דוגמה מובהקת לחשיבה זו בהיבט התכנוני הן תוכניות ההתחדשות , שהרשות יוצרת באופן שתפור למידותיהשל 38 הבנייניותמחליפותתמ"א כל עיר. דרך נוספת לסייע בהקמת התשתיות הנדרשות לצורך התחדשות עירונית, הם הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית, שעליהם חתמנו בשנתיים האחרונות עם הערים המובילות בקידום מיזמי התחדשות עירונית. הסכמים אלו העבירו לערים תקציבים בהיקף כולל של מאותמיליוני שקלים לטובת בנייתתשתיות, שיתמכו בפרויקטיםשל התחדשות עירונית. הקפיצה האדירה בהוצאת היתרי הבנייה על ידי הרשויותשחתמו על הסכמים אלו, מעידה על מתן מענה מדויק לצורך הזה".

הוותיקות במסגרת הסכם הגג. בעירייה מס ־ העירייה חתמה עם משרדי 2022 פרים: "ב־ השיכון והבינוי והאוצר על הרחבת הסכם הגג המקורי, ובו דרשה, מלבד תקציבים לפיתוח ותשתיות בשכונות החדשות, גם תקציבים וכלים שיאפשרו לה לחדש את השכונות הוותיקות. בהתאם לכך ההסכם שם דגש על חידוש השכונות הוותיקות ולי ־ בת העיר וכולל פתרונות לנושאים קריטיים כגון הקצאת קרקעות משלימות לפרויקטי פינוי־בינוי, טיפול וחידוש תשתיות, שדרוג פתרונות תחבורה ותעסוקה והקמת מוסדות חינוך וציבור". עוד נקודת אור אפשרית מתייחסת לסעיף שאושר בחוק ההסדרים האחרון, שלדעת

עלויות הפיתוח והתחזוקה של משק המים המרכזי יביא להפחתת תעריף המים לצ ־ רכנים, הגברת משילות המדינה בנכסיה והחשוב ביותר - הסרת חסמי דיור ופיתוח. פתיחת ה'פקק' לכלל התשתיות התלויות זו בזו, תוך תיאום תשתיות הדדי, תמזער את החיכוך בין יזמי התשתית ותפחית עלויות וזמנים. כיוון שכך, ובסיוע נחוש של שר האנרגיה, תמכו כלל משרדי הממשלה, אר ־ גוני הסביבה ואחרים בחיזוק סמכויותיה של מקורות והבטחת עדיפותה לפיתוח משק המים, בכלל זה, הוסמכה החברה לפעול לכניסה למקרקעין וביצוע עבודות שונות לפיתוח ואחזקה בהליך מקוצר ועוד צעדים  משמעותיים".

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 76