ידיעות הנדל"ן

איפה הגינה?

דירות גן וגם צמודי קרקע בתוך העיר היו פעם מוצר מדף שכיח, אך בשנים האחרונות קשה יותר ויותר למצוא אותם. מדוע הם נעלמו, איפה ניתן עדיין למצוא אותם, איזו השפעה יש למחסור על מחירם של בתים מסוג זה שעדיין מוצעים בשוק, ומה • אורי חודי הסיכוי לשינוי המגמה? זן

נדיר

"כולנו זוכרים איך כשהיינו יל ־ דים שיחקנו בגינה מתחת לב ־ ניין. כמעט לכל בניין הייתה חצר משותפת, שהילדים נאספו ושיחקו בה והדיירים נהגו לבנות בה מדי

לא באמת נעלם, ואף שמחירי הבתים הפרטיים וצמודי הקרקע אינם נגישים לרוב הציבור, אין זה אומר שצריך לוותר על החלום, כשדירות הגן הן הדבר הקרוב ביותר לבית פרטי. הפערים יכולים : באשקלון לדוגמה דירת 30% להגיע ליותר מ־ גן בשטח ממוצע בפרויקט חדש תעלה בממוצע מ � מיליון שקל, לעומת בית צמוד קרקע ש 2.5 כ־ חירו יהיה גבוה ביותר ממיליון שקל". בשל הבי ־ קוש הקשיח מספרת דקל־הניג, כי בפרויקט של החברה הוחלט לשנות תכנון במיוחד: "כשהבנו שיש כאן מוצר מבוקש מאוד, ביצענו בפרויקט שאנו בונים כיום בשכונת אגמים באשקלון שינוי תכנוני, כך שיתאפשר להוסיף לו גם דירות גן, דבר שלא היה בתכנון המקורי". יפה סדן, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת יוסי אברהמי, מעניקה הסבר נוסף להיעלמותן של דירות הגן מהנוף: "בשנים האחרונות גוברת המגמה התכנונית של מבנים מעורבי שימוש, כך שבפרויקטים רבים קומת הקרקע מיועדת למס ־ חר. בנוסף היזמים נדרשים לפיתוח שטחי ציבור בקומות הקרקע, וניתנים הרבה פחות אישורים לדירות גן. לכן אין ספק שמדובר בזן נכחד של דירות, שלא עולה בקנה אחד עם הביקוש הגבוה להן מצד הקהל הישראלי. יתרה מזאת, הביקוש למוצרים אלה התגבר מאז משבר הקורונה. הרו ־

שנה סוכה משותפת. כיום יש פחות ופחות חצ ־ רות משותפות בבניינים, וכל שטח קומת הקרקע, ככל שקיים, הופך לחניון או לכניסה לחניון. גם דירות הגן הפכו למוצר נדיר בערים הגדולות בעיקר בשל מגמת הבנייה לגובה", כך מסבירה רקפת להב, סמנכ"לית שיווק בקבוצת אלמוג. "במגדלים לא מתכננים כמעט דירות גן, לרוב כי אין אפשרות לייצר אותן, מפני שמרבית הש ־ טחים בקרקע נדרשים לטובת הפיתוח הסביבתי ומערכות הבניין. כיוון שמרבית התב"עות החד ־ שות כיום הן לבניית מגדלים, נראה פחות ופחות פרויקטים הכוללים דירות גן". יעל דקל־הניג, סמנכ"ל שיווק בחברת אפגד, מסכימה אף היא שמדובר בזן נדיר: "בשנים האחרונות דירות הגן הולכות ונעלמות. זה קורה בעיקר בשל הסיבה התכנונית: התב"עות החד ־ 13 שות כמעט אינן מאפשרות בנייה של פחות מ־ קומות, שזהו התנאי לתכנון דירות גן, וכתוצאה מכך הביקושים עולים במידה משמעותית והמ ־ חירים בהתאם. אני חושבת שחלום הבית הפרטי

כשים מחפשים כיום דירות גדולות ומרווחות יותר, שיאפשרו מרחב חיצוני וחללים ייעודיים וכן עבודה מרחוק". עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה ובע ־ לת משרד ענת בירן – עורכי דין, מסבירה כי הסיבה היא לא פעם תכנונית: "משרדנו מייצג תיקים רבים בנוגע למחלוקות סביב דירות הגן. אנו יכולים לומר, כי יש מגמה במוסדות התכנון שלא לאפשר דירות גן בפרויקטים של פינוי־ בינוי ובתוכניות חדשות. ועדות רבות מגבילות מאוד את האפשרות לאשר לבעלי דירות קרקע יציאות לחצרות, ודורשות כי חצרות הבניין, או חלק מהן, יירשמו כרכוש משותף. כך, בהנחיות מרחביות רבות נקבע, כי לא תותר בניית דירות גן בחזית הנכס, אלא רק בעורף, ובאחרות נקבע, כי לדירות בקרקע כלל לא תהיה יציאה לחצר. קיימת שאלה משפטית אם יש לוועדות התכ ־

נון סמכות לכפות רישום קנייני, והשאלה תלויה ועומדת בפני ועדת הערר בתל אביב. המשמעות של עמדת מוסדות התכנון היא כי הבניין המשו ־ תף יצטרך לתחזק את החצרות, וכי דירות בקומת הקרקע כבר לא ייהנו מחצר צמודה ואף לא מי ־ ציאה לחצר המשותפת. רק ימים יגידו אם מגמה זו תביא לתחזוקה טובה ולשיפור איכות החיים של הדיירים בבניין המשותף, או דווקא להזנחה של החצרות ולהשתלטות של בעלי דירות על חצרות אלה, גם אם הן אינן חלק מהרכוש המשו ־ תף, כפי שקורה בבניינים ישנים רבים". עינב כהן, סמנכ"לית השיווק והמכירות באפי קפיטל נדל"ן, מסבירה גם היא שהתכנון של היום גורע דירות גן מההיצע: "בשנים האחרונות אנו רואים שינוי בכמות היחסית של דירות הגן ולא בכמות הכללית. אם בעבר תכנון הבניינים כלל בנייה מרקמית של שש-שמונה קומות עם שלוש

יעל דקל־הניג: "דירות הגן נעלמות בעיקר מהסיבה התכנונית. התב"עות החדשות כמעט לא מאפשרות בנייה קומות שזהו התנאי 13 של פחות מ־ לתכנון דירות גן"

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 16