ירושלים 27.12.24

לחוכרים שכן גם ברנט, כלשונם, יודע כי קק״ל היא הבעלים בפועל של הק־ רקעות וכל תוכנית בנייה דורשת את אישורה. לכן, כשקק״ל תממש את זכותה להארכת החכירה, כך אומרים במטה, לא תהיה כל עדיפות לחברת ׳אקסטל׳ על פני כל יזם אחר שמציע מיזמי התחדשות על הקרקע המדוברת. עו״ד ד״ר מיכאל צור ממטה החוכרים מסביר מדוע אין שום אינטרס לדיירים לחתום לחברת ׳אקסטל׳ כשהזכויות בקרקע וזכויות הבנייה לדבריו שייכות לחוכרים ולקק״ל. "החברה מציגה לדיירים מידע חלקי", טוען צור, "ובפועל מנסה להחתים אותם במטרה להראות לחברי הכנסת, לעי־ רייה ולקק״ל שיש שיתוף פעולה מצדם בכדי לזרז את העירייה וקק״ל לשחרר את הקרקעות הפנויות. זאת על אף שאקסטל טרם השיגה אישור מקק״ל או מרשות המיסים לסוגיות המשמעותיות ביותר והיא אפילו לא קרובה לכך". אז מה אתם מציעים לדיירים לעשות? כדיירים, ההתנהלות שלנו היא מול " קק״ל ומול המדינה. קק״ל צריכה לממש את זכותה ולהאריך את הח־ כירה שלה, פעם אחת מתוך שהחכי־ רה נחשבה כפיקציה וברור היה שהיא תוארך ושוות ערך לבעלות ופעם שנייה בשל הגינות כלפי הדיירים ובשל התחייבויותיה החוזיות של קק״ל . 2051 לתקופות החוצות את שנת בנוסף, ׳חוק חכירה הוגנת׳ המקודם כיום בכנסת, אשר הועבר בנוסח דומה בפרלמנט הבריטי ובמדינות נוספות ואושר על ידי בית הדין האירופאי לז־ כויות אדם כמידתי וצודק, אמור לה־ סדיר את הנושא, כולל סוגיות המס, באופן שישמור על זכויותיהם של הדיירים ולא ייתן לכל ספסר קרקעות לעשות בהם כבשלו. "יצוין כי ׳הצעת חוק חכירה הוגנת׳ הוגשה עוד טרם רכש ברנט את הקר־ קע עם כל המשמעויות הנלוות לכך. כל העברות הבעלות נולדו בחטא, ללא ידיעתם ומאחורי גבם של הדיירים, ועל המדינה וקק״ל להסדיר את הנושא בצורה חדה וברורה. "חתימה לברנט ולאקסטל היא גול עצמי מובהק", מסכם צור, "ולכן רובם המוחלט של הדיירים אינו נכנע למסע ההפחדה המתמשך שלו בדבר הליכים משפטיים ארוכים ופינוי מהבתים". כך או כך, על דבר אחד כל הצדדים מסכימים: מדינת ישראל שלא הסדירה את נושא החכירה עד תומו, היא שחטאה לדיירים ויצרה את הערפל הקנייני. זאת כשבינתיים קק"ל קושרת בחבי־ לה אחת את גורלן של כל הקרקעות שבהחזקתה, בנויות או שוממות, ככל הנראה כדי לאלץ את יתר הגורמים להגיע ביניהם לפתרון מוסכם, וכך לח־ סוך מעצמה מאמצים ותשלומי פיצויים ככל הניתן. חכירה באפילה אין ספק כי העברת חוק החכירה בכ־ נסת היא שאלה מרכזית בנושא. אם החוק אכן יעבור, החכירה עשויה לה־ תברר, כלשונו של צור, כסוג של פי־ קציה כשבפועל היא תתפרש כבעלות. אך האם למדינה יש זכות להתערב כך

בזכויות הקנייניות של הפרט? ומה בכלל ההיתכנות של הצעת החוק לע־ בור בבית הנבחרים או את בית המשפט? עו"ד מירי כהן המייצגת את מטה החוכרים בכנסת, מדוע לדעתך חוק שכזה לגיטימי? "התמיכה בחוק רחבה, בין הסי־ עות השונות בכנסת מהקואליציה ומהאופוזיציה. הסיבה לכך הינה כי מדובר בחוק צודק, אשר מגן על הנכס היקר ביותר של האזרח - הבית. "החוק מתבסס על תפיסה שהשתרשה בציבור הישראלי לפיה דין החוכרים כדין בעלים - תפיסה שקיבלה גיבוי הן בפסיקת בתי המשפט והן ברפורמת המקרקעין של המדינה. חוק זה אף מבוסס על הסדרים דו־ מים להגנה על חוכרים כפי שנקבעו במדינות אחרות והוכרו כחוקתיים על ידי בית הדין האירופי לזכויות אדם. הצעת החוק אמנם מצמצמת את זכות בעלי הקרקע, אולם צמצום זה נועד על מנת ליצור איזון בין זכויות הקניין של שני הצדדים - הבעלים והחוכרים - תוך הגנה על ציפייתם הלגיטימית של החוכרים להמשיך ולהתגורר בבתיהם. בתמורה לכך, החוק קובע דרישת תשלום בגין הארכה לטובת בעלי הק־ רקעות, על מנת שאלו לא ימצאו חס־ רים". עו"ד אוריה שוחט, כמומחה בדיני מקרקעין שחקר את ההיסטוריית הק־ רקעות המדוברות ומכיר את הצעת האם לדעתך, המדינה באמת - החוק יכולה להתערב ככה בזכויות הק־ נייניות של ברנט? "בניגוד לאמור בהצעת החוק, המט־ שטשת את ההבדל בין חכירה מהמדינה לבין חכירה מגוף פרטי, הפסיקה מצידה הבחינה בין המצבים באופן חד משמעי". תסביר. "הפסיקה הכירה בכך שבניגוד לבע־ לי קרקעות ש'משחקים' בשוק החופשי, למדינה יש אינטרסים אחרים בקר־ קעות. הבעלות שלה משרתת בעיקר צרכים מינהליים, כגון מניעת העברתן לגורמים עוינים, ומתן תוקף להיותה של הקרקע משאב לאומי שהוא מעבר לנכס כלכלי. זאת לעומת גופים פרטיים, כאמור, שלהם יש נטו ציפיות מסחריות-כלכ־ ליות מהמקרקעין שבבעלותם". ומה משמעות ההבחנה הזו לגבי מעמד החכירה? "בסוף, הסכמי חכירה הינם הסכמים לתקופה מוגבלת גם אם היא ארוכה. הם לא משקפים כוונה להקניה לצמיתות. מתן פרשנות אחרת להסכמים אלה עלולה להוות פגיעה בזכותם של הב־ עלים להגנה על קניינם". ומה שטוב לבריטים לא טוב לנו? "אני לא יודע לומר מה מעמד הכנ־ סייה בחו"ל, אבל כאן בארץ היא מתור־ גמת לבעלות פרטית. מה עוד גם שחלק הארי של הקרקעות הנידונות עברו בי־ נתיים לידיים פרטיות ממש. "להערכתי", מסכם עו"ד שוחט, "יש להניח שבדומה להצעות חוק דומות שעלו בעבר ולא זכו להיכנס לספר החוקים של מדינת ישראל, כשהבול־ טת שבהם היא של חה"כ לשעבר רחל , גם הצעה זו לא תתקדם 2017 עזריה מ לקראת חקיקה משמעותית".

| עו"ד שוחט צילום: אייל גרניט

עו"ד שוחט: "הסכמי חכירה לא משקפים כוונה להקניה לצמיתות. מתן פרשנות אחרת להסכמים אלה עלולה להוות פגיעה בזכותם של הבעלים להגנה על קניינם"

עסקה בהסכמה או המתנה לחקיקה? צילום: | טלביה עמית שאבי

דרישה לתיקון יסודי אלא שבזמן שבאקסטל משוכנעים כי מדובר בהזדמנות עבור דיירי הקרקעות לצאת ממעמד משפטי מעורפל לבוננזה נד"לנית, לדברי המטה למען זכויות החוכרים, המאגד את השכונות שקר־ קעותיהן נמכרו ליזמים פרטיים, אין בהצעת אקסטל החדשה בשורה גדולה. זאת כשבנוסף על כך, לטענת אנשי המטה, אקסטל ממשיכה להפעיל לחץ כבד על הדיירים להסכים לתנאיה. הם סבורים כי התמורות המוצעות של אקסטל פוגעות קשות בזכויותיהם של הדיירים וזאת לצד הטענה כי אין שום הצדקה שהם ירכשו מחדש את מה שכבר שלהם. לדבריהם, אקסטל מציגה מצג שווא "כפי שנכון וראוי, החלטות בעניין זה יתקבלו בסופו של דבר במוסדות קק"ל, לאחר שקילת האפשרויות השונות והשלכותיהן האפשריות בכל המישורים". תגובת קק"ל ו � : "קק"ל עוסקת בנ מקק"ל נמסר שא באופן רציני ויסודי, תוך שהיא רואה את טובת חוכרי המשנה לנגד עיניה. נושא הארכת החכירה הינו נושא מורכב וטומן בחובו השלכות שונות, לרבות לגבי חוכרי המשנה. "כחלק מהטיפול היסודי שמעניקה קק"ל לעניין, מתקיימות פגישות עם נציגי חברת אקסטל כמו גם עם נציגים של חוכרי משנה.

ביחס להצעת החוק המקודמת בחקיקה פרטית, באקסטל סבורים שאין לה הית־ כנות, והיא לא עומדת במבחנים משפ־ טיים. כך או אחרת, מבהירים בחברה, שזו תיאלץ להתנגד לה במידת הצורך, מה שעשוי לגרור את הנושא לתביעות וערכאות משפטיות ככל הנראה לשנים ארוכות. "אלה שנים בהן הדיירים לא יצליחו לסחור בנכס אלא במחיר הפסד", מס־ ביר הגורם הבכיר באקסטל, "שהרי ערך הקרקע הולך ופוחת עם הזמן כמו שקרה עד כה ועדיין קורה. כל זה כשהחלופה המוצעת כיום על ידינו, היא כנראה הריאלית והמיטיבה ביותר: בעל דירה שגר בה תקופה ארוכה ורוצה דירה חדשה בפרויקט ההתחדשות באותו הגודל - לא ישלם שקל; אם הוא ירצה 2100 לעבור להארכת חכירה עד שנת – גם לא ישלם שקל, והנכס יהיה סחיר 2019 בתקופה הזו. גם רוכשים חדשים מ־ שכבר 'ידעו למה הם נכנסים' יהנו מה־ נחה משמעותית אם כי מטבע הדברים פחותה, כי אז הנכס נקנה בשווי נמוך בהרבה". באשר למו"מ מול קק"ל, עד כה לא ידוע על פריצת דרך כלשהי, וזו עדיין שומרת על עמימות בתקשורת בנוגע למהלכיה בנושא. אך באקסטל המנהלת שיח עם נציגי הקרן הקיימת, טוענים כי בצד השני "מבינים שיש כאן הזדמנות מאוד גדולה. אם רק ידחפו שם יותר חזק את הנושא, נצליח להביא לעסקה אחת גדולה גם בשיתוף העירייה".

צילום: | עו"ד כהן ערן אוחנה

עו"ד כהן: "מדובר בחוק צודק, אשר מגן על הנכס היקר ביותר של האזרח - הבית. הוא מבוסס על הסדרים דומים להגנה על חוכרים כפי שנקבעו במדינות אחרות והוכרו כחוקתיים"

ידיעות ירושלים ˆ 27.12.2024 69