ירושלים בונוס 6.8.21

תוכן שיווקי

התחדשות עירונית

שנה חלפו מאז הכריז דוד בן גוריון על הקמת מדינת ישראל, 70- מעל ל ואין ספק שהמדינה הקטנה שלנו הפכה להיות מעצמה בתחומים רבים. טכנולוגיה, ביטחון, הייטק, סייבר ותחומים נוספים בהחלט יש לנו במה להיות גאים.

לצד ההמצאות והחדשנות, קיים כמובן גם הצורך לשמור על הקיים ולטפח אותו. פרויקטים רבים של ‘התחדשות עירונית’ מספקים מענה לצורך הזה ומטרתם להניע תהליכים חשובים, שנותנים חיים רעננים לאזורים וותיקים וישנים. זאת לצד הצמיחה והגידול של המקומות החדשים. ירושלים היא הדוגמה הקלאסית ביותר לנחיצות פרויקטים מסוג זה. לצד הבנייה החדשה ותנופת ההייטק בעיר, לא מעט שכונות בבירה מורכבות מבתי מגורים ותיקים ומיושנים. הביקוש לפרויקטים מסוג פינוי-בינוי ותמ”א הביאה לא מעט קבלנים ויזמי נדל”ן לפעול 38 בעיר גם בגזרה הזו. ברוב המקרים, הפרויקטים כוללים הוספת דירות חדשות באזורי מגורים בנויים ותיקים, וזאת על ידי חיזוק ועיבוי מבנים קיימים, או על ידי הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם. פרויקטים מסוג זה מקודמים הן ביוזמה ממשלתית והן ביוזמה פרטית. היתרון הבולט ביותר אולי של פרויקטים מסוג זה, עבור הדיירים, הוא כמובן ההזדמנות של בעלי הקרקע להשביח באופן משמעותי את הנכס שלהם, לצד תועלות נוספות משמעותית כגון חיזוק ומיגון המבנים, הרחבה של שטחי המחייה וסנטנדרט בנייה איכותי אשר מביאים לשיפור משמעותי באיכות חייהם של הדיירים. נכון. אבל למטבע יש שני צדדים. נשמע מבטיח? לכל פרויקט מבטיח שכזה יש גם צדדים שעלולים להביא למפחי נפש לדיירים. במהלך השנים, התגלו לא מעט סיפורים בהם הבטיחו יזמי נדל”ן הבטחות לא סבירות לדיירי בניינים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, ולאחר החתמות הדיירים ההבטחות נעלמו כהרף עין. חברת “יעקב משה יזמות ותיווך נדל”ן” פועלת שנה, עד כה 12- במישור התחדשות עירונית כ פרויקטים בשכונת קטמונים 7 החברה קידמה מתחמי פינוי בינוי 4 וקריית היובל וכעת מארגנת בשכונת קטמונים. “מהיום הראשון, האג'נדה שעומדת לנגד עיננו היא להנגיש ככל הניתן את פרויקט פינוי-בינוי, בו אנו מתמחים, לבעלי הדירות המעוניינים לשפר את איכות חייהם, ולא תמיד יש ביכולתם את הידע המקצועי להתנהל מול היזם", אומר יעקב משה, בעלי החברה. "החברה שלנו היא לא קבלנית ולא יזמית", מסביר משה כיצד הם משתלבים בתהליך פינוי-בינוי. "בפגישות הראשונות שלנו מול בעלי הדירות, הם לא פעם חושבים שאנו היזם או נציגי היזם, אנו מסבירים להם שאנו הפה המקצועי שלהם מול היזם, אנו דואגים שבעלי הדירות יעברו את כל התהליך בדרך הנכונה ביותר, המקצועית ביותר וכתוצאה מכך התמורות שבעלי הדירות יקבלו הן המקסימליות. הליווי שלנו לבעלי הדירות נעשה עוד משלב החזון עד לקבלת המפתח לביתם החדש. לא פעם, מספר משה, מגיעים לפתחם בהם הם

לאוכלוסייה המבוגרת להמשיך ולגור בשכונה, ומצד שני הבנייה המחודשת מעודדת צעירים להגיע ולהתגורר כאן. ואם הצלחנו לעשות את זה ולהוציא את כולם מרוצים – אנחנו את שלנו עשינו". לסיום, ביקשנו ממשה מספר טיפים עבור בעלי דירות: “לפני התקשרות עם יזם, לארגן נציגות דיירים, לדאוג שהנציגות תהיה מגוונת ותשרת נאמנה את כל אוכלוסיית הפרויקט הן המבוגרים והן הצעירים, הן בעלי דירות קטנות והן בעלי דירות לאחר הרחבה”. “בחירת עו”ד דיירים עם ניסיון בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית: תהיו בטוחיםשעו”ד היזם הוא מקצועי ומוכשר, ולכן מולו צריך להתנהל בעזרת עו”ד מטעמכם ולא בפחות מכך”. “היו שקופים עבור שאר הדיירים: עדכנו באופן שוטף וממוקד. זהו תפקיד הנציגות ומארגני הפרויקט”. “על פי החוק, היזם צריך לממן יועץ חברתי אשר מברר את צרכי אוכלוסיית המתחם- דיירים רבים מקלים עניין בפגישה עם היועץ ולא טורחים להגיע. מטרת הפגישה היא לברר אילו מוסדות קהילתיים נדרשים בסביבת הפרויקט. זהו שלב חשוב מאוד”. "מסמכים אשר הדיירים חותמים עליהם - הדד ליין של היזם מתחיל לרוץ החל מחתימת הדייר הראשון." “טיפ אחרון: זכרו תמיד להסתכל מה

שומעים מבעלי הדירות, שלפניהם נוצר קשר עם יזם, שהבטיח להם תמורה מפתה ולאחר חתימתם על הסכם התקשרות ראשוני התבשרו מפי היזם שאין לו יכולת כלכלית לעמוד בהתחייבויותיו. "בשלב זה בעלי הדירות נמצאים במצב בעייתי וקשה", מסביר משה. "האמון שלהם בגורמי המקצוע המלווים אותם נפגע, התאגדות הדיירים נפגעת לאור הפגיעה באמון ובתהליך לרבות תחושת בעלי הדירות אשר מרגישים מחוייבים עד אין סוף ליזם מכיוון שהם חתמו לו על הסכם התקשרות ראשוני". מה דרך הפעולה הנכונה ביותר לדיירים במצב שכזה? “כיום יש “חוק המארגנים” שנולד עקב ריבוי מקרים אלו ואחרים. על כל מסמך שהדיירים חותמים יש תאריך תפוגה, ובמידה והמסמך לא מציין תאריך תפוגה יש בחוק המארגנים הסבר על יעדים שבמידה והיזם לא עמד בהם הסכם ההתקשרות מפסיק להיות הסכם מחייב מצד בעלי הדירות. בנוסף, אני ממליץ לכל אחד לא לחתום על אף מסמך ללא ליווי מקצועי של עו”ד דיירים” במקביל לסיוע לדיירים, בלא מעט מקרים שנות הניסיון של החברה השיגו לדיירים הטבות נוספות, כאלה שבעלי הדירות לא חשבו עליהן כלל. “ברוב המקרים בעלי הדירות מתעסקים רק בתמורה העיקרית- הגדלת שטח דירתם ושוכחים את אופן חייהם בבניין מגורים חדש אותו הם לא מכירים. “ברוב הבניינים שעוברים תהליך של התחדשות עירונית לא היה מונח שנקרא ‘דמי ניהול’, ואצל חלק גדול מהדיירים התעוררה מחשבה שכעת הם יתחילו לשלם לא מעט כסף, עבור שירות ניהול הבניין. בלא מעט מקרים, אנחנו דואגים להכניס לחוזה מול היזם סעיפים שבהם היזם לוקח על עצמו את דמי הניהול למספר שנים טובות קדימה”. במקרים רבים קיימת בעיית נגישות משמעותית במבנים אשר פוגעת בעיקר באוכלוסייה המבוגרת כמו דיירים שממעטים לצאת מהבית בגלל מגבלה של מבנה, כגון בניין ללא מעלית ואיכות חייהם נפגעת באופן ישיר כתוצאה מכך. “בפרויקט פינוי-בינוי העירייה מפקיעה שטחים משטח המתחם לטובת הקהילה. פעם בצורה של מוסדות חינוך, פעם במרכזים מסחריים, פעם בתחנות טיפת חלב. הכל, אבל הכל, לטובת ורווחת התושב. "אני רואה בכל נושא ההתחדשות העירונית שליחות של ממש", מסכם משה. כשאני הולך ברחוב ורואה מתחם, אני מדמיין כיצד ניתן הצדדים". 2- לשפרו וכיצד ניתן לייצר רווחיות ל אני רוצה לפתור בעיות של דיירים וזו השליחות עבורי". "לשמחתי, השכונות הוותיקות משנות את פניהן בזכות הפרויקטים האלה – אנחנו עוזרים

הרווח שלי מהפרויקט ולא מה הרווח של השכן”.

11