ירושלים בונוס 6.8.21

זקוקים להשתלות שיניים? רוציםחוות דעתממומחה?

חדש ובלעדי מסלול סלבס VIP 053-4158450 לפרטים (הינו למסלול סלבס בלבד!)

התייעצות ללא עלות עם ד"ר יגאל סביון 708 מומחה לשיקום הפה מ.ר.מ 879 מומחה לשיקום פנים ולסתות מ.ר.מ

יום שישי, כ"ח באב תשפ"א 06 .08 . 21

Dr. Yigal Savyon

בנין ערים /// פינת שרי ישראל /// חניה במקום 169 רח' יפו www.binatclinic.co.il /// binathashen1@gmail.com

* 4970 02-5022-121

ומה קורה בינתיים עם מיזם הפינוי-בינוי הראשון בעיר

איך חוק ההסדרים שאישרה הממשלה עשוי להשפיע על הליכי הבנייה

המפה המלאה של ההתחדשות העירונית

מוסף 'בו נ וס' להתחדשות עירו נית

freepik איור:

קיץ לוהט בסטילווד מע“מ למ“ר + ₪550 מטר מרובע( 15 )החל מגודל מחדשים לכם ! ם ו י נ מ ו ל א ל ר ו ב ע ת , ץ ע גג לעסקים מתקדמים שנה 30 כבר

פרויקט מיוחד: הכל על מיזמי 38 פינוי־בינוי ותמ"א 24-8 // בירושלים

ה מ ד ר

ת

מקבוצת אורי סעדון בע“מ

₪ 10 ס"מ כולל חיתוך מ"א - 10 עץ לגדר רוחב עצים לפרגולות - במחירים שאסור לפרסם ₪ 16 מחיר למ"א - 15*4 עץ לדק - BONDEX שמן לעץ ₪ 225 ליטר 2.5 הטוב בעולם שטיין כרמי עצים בע"מ חגיגת מבצעי קיץ s026783585@gamil.com תלפיות 6 רח' הרכבים 7:30-16:30 א'-ה' בין השעות 02-6783585

מאווררי התקרה

מאסטר בפחחות וצבע רשתמוסכי אבי זליג

כל המוצרים תוצרת ישראל אולם תצוגה רח' המלאכה הר טוב א' בית שמש | מפעל מישור אדומים

עיצוב - דואט עיצוב | צילום - אורי אקרמן

בהסדר רוב חברות הביטוח עובדי מדינה גם של

בואו לבקר, לקבל השראה ולהתחדש! מוזמנים לאולם התצוגה החדש שלנו , תלפיות, ירושלים 29 רחוב פייר קינג פשוט יצירת אמנות 7 ראה עמוד בחדשות

רכב חלופי מיידי

17 סניף תלפיות: בית היוצר 6 סניף גבעתשאול: ביתהדפוס סניףמודיעין: איזורהתעשייה“שילת“

6 ' ראה פרטים בעמ בחדשות

בחדשות 2 ראה פרסומינו עמוד

2

6.8.2021 ˆ ידיעות ירושלים

3

ידיעות ירושלים ˆ 6.8.2021

4

6.8.2021 ˆ ידיעות ירושלים

בס"ד

מקור חיים רזידאנס מגוון דירות גן למכירה

אכלוס תוך שנה

₪ 4,500,000 החל מ- חדרים 6 דופלקס  ₪ 3,000,000 החל מ- חדרים 4 נגישות מלאה  מפרט טכני עשיר  נוף פתוח לפארק המסילה 

053-9329467 משרד מכירות

ליווי הפרוייקט - קרן ראליה

משכנתאות

ניהול ופיקוח

ט.ל.ח

5

ידיעות ירושלים ˆ 6.8.2021

תוכן שיווקי

כך אומר חגי גלקופ, מנכ"ל חברת לביא להתחדשות עירונית המנהלת בעיר ארבעה פרויקטים, שלושה מהם בשכונת רסקו. "אנו מובילים את תחום ההתחדשות העירונית בירושלים בפרויקטים חדשניים ויצירתיים התורמים לדיירי המתחם עצמו, לשכניהם ולעיר כולה", אומר המנכ"ל גלקופ "כירושלמים גאים אנו דואגים לבטא את הירושלמיות שלנו " בכל פרויקט שאנו מבצעים

פרויקט לביא בטשרניחובסקי (ההדמיה להמחשה בלבד)

פרויקט לביא בשמעוני / התקופה (ההדמיה להמחשה בלבד)

אחד משלושת הפרויקטים לפינוי-בינוי החדשני המתוכננים בשכונת רסקו על ידי חברת לביא להתחדשות עירונית במסגרת תוכנית אב רסקו החדשה, הוא הפרויקט "שער רסקו" (שם זמני). הפרויקט, שיוקם ברחוב שמעוני מול תחנת הרכבת הקלה (הקו 31 הירוק) שבצומתהרצוג-שח"ל, כולל הריסתשני בנייניםשבהם דירות, 110 קומות ובהם 12 דירות ובניית שני מגדלי מגורים בני וגם מרכז מסחרי קטן. חניון תת קרקעי גדול יקל על מצוקת החניה ברחוב. כחלק מהפרויקט תיבנה מעלית שתנגיש לתושבי השכונה את ציר הרצוג ותחנת הרכבת הקלה הנמצאים כמה מפלסים נמוך יותר. "הפרויקט החדש הוא בשורה גדולה לתושבי השכונה", אומר מנכ"ל חברת לביא חגי גלקופ, "הוא הסנונית שתאפשר בשיתוף פרויקטים עתידיים הקלה משמעותית בתחבורה בתוך שכונת רסקו. הגעה ממרומי רחוב שי עגנון עד לתחנת הרכבת הקלה במערכת מעליות תקטין את השימוש ברכב פרטי בשכונה, והכנסת החניות אל מתחת לקרקע תחזיר את המדרכות להולכי הרגל". ניסיון רב שנים בייזום ובניהול פרויקטים חברת הבנייה הירושלמית לביא התחדשות עירונית הוקמה תוך מיזוג שתי חברות - חברת “גלנח התחדשות” 2017 ב- ” בבעלות Élan Global Group בבעלות חגי גלקופ וחברת “ אילן גולדשטיין. לשתי החברות ניסיון רב שנים בייזום ובניהול פרויקטי ם רבים ומגוונים בארץ ובחו”ל. חברת "גלנחהשקעות", חברתהשקעותבנדל”ן ירושלמיתעוסקת שנה. החברה הוקמה על ידי 20 בהתחדשות עירונית למעל ה מ- נח גלקופ ז”ל, מוותיקי הקבלנים בירושלים, שהיה בעלים ושותף במש ך עשרו ת שנים ש ל חברת “גלנור בינוי ופיתוח”, ו”החברה לבניין מלון הנביאים”. החברההמשפחתיתפעלהבתחומי הבנייה, הנדל”ן והמלונאות, כשבבעלותה בתי מלון וקניונים באירופה. לפני כעשר שנים נכנסה החברה לתחום ההתחדשות העירונית בירושלים דרךשותפות בפרויקט הפינוי-בינוי הראשון בירושלים . "את הניסיון שרכשתי בפרויקט הזה רתמתי להקמתה 1 ברובע של חברת לביא", אומר חגי גלקופ, שמוביל באמצעות ״גלנח התחדשות עירונית בע”מ״ ו”לביא התחדשות עירונית” פרויקטים

נוספים בתחום ההתחדשות העירונית בירושלים. "אנו מתמקדים באזורים הטובים יותר ובשכונות הטובות יותר בירושלים", הוא מדגיש. והייתהמעורבתבתמ”א 1961 הוקמהבשנת ÉlanGlobalGroup הראשון מסוגו בירושלים. לקבוצה פורטפוליו מרשים בתחום 38 הנדל״ן, בעיקר בשוק הצומח של ארצות הברית וכן בישראל באזורי הביקוש האטרקטיביים ביותר; הקבוצה ממקסמת את פוטנציאל ההשבחה בכל נכס ונהנית מאיתנות פיננסית. במספר מיזמי Élan Global Group בשנים האחרונות מעורבת התחדשות עירונית ומביאה את הסטנדרטים הגבוהים של איכות, תכנון וניהול בשיטה האמריקאית. שיתוף מלא של הדיירים, שיוויון ושקיפות לחברת לביא יכולות מוכחות בייזום והשבחה של עסקאות מורכבות ובהתנהלות מול הדיירים. "אנו נכנסים רק לפרויקטים

המקצועיים של הדיירים ומלווים אותם בתהלי ך המורכב הזה". "כל הליך התכנון נעשה בשיתוף הדיירים והמפקח כדי ליצור פרויקט נכון תכנונית וכלכלית, לרווחת הדיירים והשכונה", מדגישה מנהלת הפרויקטים יפי דויטש ומוסיפה: "בכל הפרויקטים שלנו יש רוב מוחלט של הסכמות מול הדיירים ואנו גאים על כך" . בראש החברה עומדים הבעלים אילן גולדשטיין והמנכ"ל חגי גלקופ. "כירושלמים גאים אנו דואגים לבטא את הירושלמיות שלנו בכל פרויקט שאנו מבצעים. לכן אנו מתמחים בפרויקטים בוטיקיים, קטנים וייחודיים ולא בגורדי שחקים". פרויקטים בוטיקיים החברה מנהלת בימים אלה ארבעה פרויקטים - שלושה מהם בשכונת רסקו. הראשון - פרויקט פינוי-בינוי ברחובשמעוני; השני - פרויקט פינוי-בינוי ברחוב טשרניחובסקי הכולל הריסת שני 110 קומות ובהם 10 דירות, ובניית שני בניינים בני 37 בניינים עם דירות. שני הפרויקטים הללו כבר בשלב קידום התב״ע. "נרחיב את הכביש ונאפשר נגישות הן לדיירי הפרויקט והן לשכונה כולה", מסכמת יפי דויטש. הפרויקט השלישי, אף הוא פינוי-בינוי ברחוב טשרניחובסקי, קומות 10 דירות ובניית בניין חדש בן 9 כולל הריסת בניין הכולל דירות. הבניין הישן נקלע לעיכובים משפטיים שנמשכו 40 ובו כ- שנה בסיומם הצליחה חברת לביא לגייס את כל 30 למעלה מ- הדיירים ואת ההקדש המטפל בזכויות הקבלן להסכמה לעסקה בתוספת 38/2 משותפת. הפרויקט, המשלב ניצול זכויות תמ”א זכויות לפי תוכנית האב של רסקו, נמצא בשלב דיון בוועדה המקומית. הפרויקט הרביעי ממוקם על ציר הרכבת הקלה בקו האדום. וקידום תב”ע לפינו י-בינוי בשכונת 38/2 מדובר בפרויקט תמ” א בית הכרם הכולל הריסת שני בניינים ברחובות המשוררת והרצל דירות, חניות 92 דירות, בניית שני בניינים חדשים עם 24 ובהם תת קרקעיות ומבני ציבור ומסחר. הפרויקט נמצא בשלב עמידה בתנאי הסף. "אנו שומרים על בנייה נמוכה ברחוב המשוררת ועל העצים והסביבה", מדגיש גלקופ . בני קימרון

"כל הליך התכנון נעשה בשיתוף הדיירים והמפקח כדי ליצור פרויקט נכון תכנונית וכלכלית, לרווחת הדיירים והשכונה", מדגישה מנהלת הפרויקטים יפי דויטש ומוסיפה: "בכל הפרויקטים שלנו יש רוב מוחלט של הסכמות מול הדיירים ואנו גאים על כך"

שאנו מאמינים בהם, וכבר מתחילתם אנו מקפידים שתהיה להם היתכנותתכנוניתוכלכלית", אומרגלקופ, "בזכותהניסיוןשצברתי , אנו רואים בדיירים שותפים שלנו, משתפים 1 בפרויקט ברובע אותם בכל דבר, פועלים יחד איתם בשיוויון ובשקיפות מירבית, נותנים הבטחות לתמורות שאנו חושבים שניתן לעמוד בהן תוך קביעת מנגנון שינויים במקרה הצורך. אנו מעסיקים על חשבוננו אנשי מקצוע - שמאי, מפקח וכמובן עורך דין המהווים נציגיהם

6

6.8.2021 ˆ ידיעות ירושלים

תוכן שיווקי

בס"ד

פרויקט 'שדרות היובל' של החברות קדמת היובל וקרסו נדל"ן מוביל את המהפך הגדול של שכונת קריית יובל

תנופת ההתחדשות של שכונת קריית יובל בירושלים הופכת למציאות ממשית בשטח. פרויקט 'שדרות היובל' ,המהווה את ספינת הדגל של התחדשותה של השכונה הירושלמית מתקדם בקצב מרשים. בנייתן של קומות המגורים במגדל הראשון בפרויקט נמצאת בשלבים מתקדמים, דבר הניכר לכל עין מציר התנועה הראשי של רחוב טהון, הצמוד לפרויקט. בהתאמה לקצב הבנייה של הפרויקט, גם זמן האכלוס של 'שדרות היובל' מתקדם בצעדי ענק. הפרויקט, בהובלת החברות קדמת היובל וקרסו נדל"ן, צפוי להתאכלס בעוד כשנה ותשעה חודשים בלבד ועתיד לעשות היסטוריה נוספת בבירה ולהפוך לפרויקט פינוי – בינוי הראשון המתאכלס בקרית יובל החדשה. יצוין כי במקביל, החלו קדמת היובל וקרסו נדל"ן בהקמת פרויקט בינוי – בינוי נוסף בקרית יובל, פרויקט 'יובל הצעירה', הממוקם ברחובשטרן שבלב השכונה וצפוי לצאת לשיווק בחודשים הקרובים. במילים אחרות, המהפך הגדול של קריית יובל כבר כאן, הלכה למעשה. 394 'שדרות היובל' ,כולל שלושה מתחמי מגורים חדשים בהם יוקמו דירותמגורים ישנות. המתחםהראשון 114 יחידות דיור חדשות במקומן של יחידותדיור 130 קומות ובהם 20 בשדרותהיובל כוללשני מגדלי מגוריםבני חדרים מרווחות בסטנדרט גבוה ויוקרתי, 5 ו- 4 , 3 הכוללות בין היתר , דירות המעניקים לדיירים חווית מגורים ייחודית וכן פנטהאוזים הממוקמים מ"ר במפלס אחד וצופים לנוף 154 , משתרעים על פני 20 ו- 19 בקומות מרהיב ועוצר נשימה של העיר ירושלים. בהמשך יקימו קדמת היובל וקרסו נדל"ן שני מתחמי מגורים נוספים לאורך 'שדרות היובל' שברחוב טהון. הפרויקט, משלב בין בנייני מגורים חדשים לשימושים מסחריים וציבוריים המעניקים מענה אמיתי לצרכי הדיירים במרחק נגיעה. במסגרת הפרויקט, מ"ר 2,800 תוקם שדרה המסחר הייחודית והמרהיבה שתתפרס על פני

באדיבות קדמת היובל וקרסו נדל"ן

לאורך רחוב טהון המרכזי . השדרה המסחרית תהווה חלק בלתי נפרד משלושת מתחמי המגורים המרכיבים את הפרויקט ותשרת את דייריהם. השדרה תכלול חנויות בוטיק , בתי קפה, ביגוד והנעלה, תכשיטים, חנות יין, מ"ר נוספים לטובת שימושים 1,000- מתנות ועוד. בנוסף תכלול השדרה כ ציבוריים כדוגמת תרבות, קהילה וחינוך ובניהם : גני ילדים, בית קולנוע, מרכז תרבות הוליסטי וחלל עבודה משותף. הקונספט הייחודי של 'שדרות היובל', הסטנדרטים היוקרתיים של הפרויקט מיקומו המרכזי, והנגישות התחבורתית הגבוהה לצד זמן האכלוס הקרב ובא, הפכו את הפרויקט לאטרקטיבי במיוחד, עם ביקושים רבים הן מצד מתעניינים מירושלים והן מחוצה לה. מרבית המתעניינים הירושלמים לפרויקט מגיעים מהשכונות המובילות בעיר כדוגמת בית הכרם, מלחה, רמת דניה, רמת שרת , גבעת משואה ועוד זאת בנוסף למתעניינים מחוץ לבירה המגיעים בעיקר ממרכז הארץ. פרויקט 'יובל הצעירה' ברחוב שטרן - ייצא לשיווק בחודשים הקרובים 3 DVISION קרדיט

'שדרות היובל '- פרויקט הדגל של קריית יובל המתחדשת

בנקאות ונדל"ן בבירה

בנק ירושלים מציג: בנקאות פרטית המובילה את תחום הנדל"ן בירושלים

היציאה ממשבר הקורונה בישראל לצד השינויים המתרחשים בקרב יהודי ארה"ב ואירופה ובניהם האנטישמיות הגואה, הביאו לעלייה משמעותית במספר עסקאות הנדל"ן המתבצעות בירושלים בחציון . מומחי הנדל"ן בעיר , אף צופים כי הביקוש 2021 הראשון של שנת ההולך וגובר לנכסים בבירה נמצא עדיין הרבה לפני נקודת השיא וכי בשנים הקרובות יש לצפות לגלי עלייה של יהודי התפוצות לישראל ובעיקר לירושלים, דברשיפיע באופן ישיר גם על ענף הנדל"ן הירושלמי. "אנחנו בהחלט רואים ביקושים מאוד גדולים לנדל"ן בירושלים ועלייה רבה בביקוש לביצוע משכנתאות לרכישת דירות רגילות ודירות יוקרה בעיר" כך מסביר ניסים ניצ'קו מנהל סניף בנקאות פרטית של בנק ירושלים בוולדורף אסטוריה בירושלים. "ישנה עלייה ברורה בביקושים לנדל"ן במרכז העיר ובשכונות הוותיקות כדוגמת רחביה, המושבה הגרמנית, טלביה, בקעה, קטמון הישנה ועוד. העלייההחדהבהיקף ביצוע המשכנתאות בירושלים מהווה השתקפות מלאה ואינדיקציה אמיתית למגמות בשוק הנדל"ן בירושלים שנמצא כיום בתנופה גדולה". סניף הבנקאות הפרטית של בנק ירושלים בוולדורף אסטוריה, מתמחה במתן שירותים מותאמים אישית בתחום המשכנתאות, הפיקדונות, הלוואותללקוחותפרטיים, הלוואותלכלמטרה ופתרונות פיננסים בליווי שירות פרימיום של יועצים מומחים, ללקוחות הבנק, תושבי ירושלים והסביבה תושבי חוץ. את החטיבה הקמעונאית בבנק ירושלים מוביל דודי לוי המשמש גם כמשנה למנכ"ל הבנק, גיל טופז. "זיהינו אתהמגמותהמרכזיותשלתחוםהנדל"ן בירושלים והתאמנו לכך מוצרים אשר מסייעים רבות ללקוחות שלנו לקידום עסקאות בצורה יעילה ובטוחה ומבלי לפספס את ההזדמנויות הטובות אשר נמצאות שנים בעסקאות רכישה 7 בשוק. כך לדוגמא, אנו מעניקים גרייס של עד של דירה ראשונה, דבר המאפשר לרוכשים לשלם רק את הריבית עד לכניסה לדירה החדשה ולהקטין משמעותית את ההחזר החודשי בתקופת הביניים עד למעבר ואף לאחר מכן. בנוסף אנו מאפשרים מימון ביניים למשפרי דיור, כלומר עבור לקוח שרוצה לשדרג את מקום מגוריו ומזהה עסקת נדל"ן טובה, אנחנו מעמידים לו הלוואת גישור מהרגע שהוא נכנס לדירה החדשה ומאפשרים לו למכור את הנכס הקייםשברשותו בצורה יותר נינוחה, בלי לחץ על מנת שימקסם את שווי הדירה ברשותו". אילו כלים מרכזיים אתם מעניקים ללקוחות שלכם בתחום הזה ?

ניסים ניצ'קו - מנהל סניף בנק ירושלים וולדורף אסטוריה ירושלים

דודי לוי - מנהל החטיבה הקמעונאית והמשנה למנכ"ל בנק ירושלים

שוני חיו - מנהל מחלקת המשכנתאות בסניף וולדורף אסטוריה ירושלים

על הלקוחות, מייעל בצורה משמעותית את התהליך, חוסך את עמלות ההמרה הנלוות ובעיקר נותן הרבה שקט וביטחון לרוכשים". שוני חיו, מנהל מחלקת המשכנתאות של בנק ירושלים בסניף " תושבי החוץ הם חלק בלתי נפרד מליבת הבנקאות הפרטית הוסיף: העשייה שלנו בבנק ירושלים. בדומה לתושבי הפנים, גם בקרב היהודים בחו"ל ישנה עלייה גדולה בביקושים למשכנתאות לרכישת נדל"ן בירושלים. מומחי המשכנתאות שלנו מעניקים להם ארגז כלים פיננסי המקל על סגירת העסקאות באופן יעיל ומקצועי. למשל , תושבי חוץ אשר מצהירים שהם עושים עלייה לארץ יהיו זכאים לקבל תנאי משכנתא במינוף מקסימלי כמו לישראלים .בנוסף, אנו מעניקים להם אפשרות למנף את הנכסים שיש להם בארץ על מנת לבצע עסקאות נדל"ן נוספות בחו"ל שבשל הקורונה הפכו לאטרקטיביות במיוחד במהלך השנה הנוכחית".

מה לגביי תושבי החוץ שרוצים לרכוש נדל"ן בירושלים ? "אנו בהחלט חווים את השינוי של תושבי החוץ בזיקה לעיר. במהלך השנה הנוכחית יהודי התפוצות מחפשים בעיר יותר ויותר דירות למגורים והרבהפחותלהשקעה. בנוסף, ישנהמצידםהכנהשל התשתית לעלייה לארץ כדוגמת פתיחת חשבונות בנק , מה שהיה פחות שכיח בשנים האחרונות. אנו מעניקים לתושבי החוץ שירות אישי ומקצועי תוך התאמה לצרכיהם ומעמידים לרשותם נציגים מקצועיים ,דוברי צרפתית ואנגלית ברמת שפת אם, שנותנים להם מענה פיננסי מקיף ובזמינות מלאה. בסניף קיימת אפשרות לקבל משכנתא בשקלים או במטבע המותאם למקור ההחזר שלהם בחו"ל. כלומר, יהודי תושב חוץ בארה"ב שמרוויח בדולרים ומעוניין לרכוש נדל"ן בירושלים, יקבל את ההלוואה מאתנו בדולרים וגם ההחזר החודשי שלו יהיה בדולרים. מוצר זה מקל מאוד

ידיעות ירושלים ˆ 6.8.2021 *מתן האשראי כפוף לשיקול דעת הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.

7

:1936 מתחם מגורי | חברת המקשר צילום: באדיבות היזמים

וכך זה ייראה בסוף הדמייה: | ויוופוינט

כאן הכל התחיל

:2018 הרס המבנים עבור המגדל צילום: | הראשון יח"צ

:2021 כך זה נראה צילום: | כיום פרטי

למרות דייריםסרבנים, חוקיםשלאעודכנו והתנגדות כללית לבנייה לגובה: המיזם במתחםהמקשר עשההיסטוריה ‰ פרויקטפינוי־בינוי הראשון בעיר 'רובע אחד', כבר בדרך למגדל השני ‰ ככה זה נראה (ויראה) ג יל בן נ ו ן

שהפעילו את התחבורה ציבורית בירושלים . המתחם ממוקם בשדרות הרצל 30 בשנות ה- על תוואי הרכבת הקלה, בקרבה לרובע הע ־ סקים החדש הנבנה בימים אלו בכניסה לעיר. קומות 25 הפרויקט כולל שני מגדלים בני 3,4,5,6 יחידות דיור בנות 260 כל אחד ובהם חדרים, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים. עוד הפרויקט מבטיח שטחי ציבור על פני כ- ו � דונם שיכללו פארק ירוק, מתקני שעש 4. 5 עים, וגם דונם אחד נוסף למבנים ומוסדות צי ־ בור. על התכנון הופקד משרד 'ביטמן־בן צור' אדריכלים. לצורך הקמת המגדלים היה צורך בהריסת , ועבור 1936 מבני המגורים שנבנו בשנת 13 השותפות בקידום הפרויקט, שהחל לראשונה שנה זה לא היה פיקניק. הנושא 17 בעיר לפני היה כאמור בראשית דרכו והקשיים היו גדולים בכל ההיבטים: מגדלי מגורים של יותר מעשרים

קומות היה נשמע משהו שלא מתאים לאופי של העיר, ועוד בשכונה ותיקה שלא בנו בה עשרות שנים כמו קרית משה. יזמים הצטרפו ופרשו, וב ־ רמה המשפטית לא הוכשרו הכלים והחוקים לה ־ תמודד עם מכשולים בדרכו של הפרויקט, הרבה סביב נושא פינוי הדיירים במתחמים. אבל השותפות לא ויתרו על 'רוח החלוציות', גייסו את המומחים והמקצוענים בתחום ההת ־ חדשות ונתנו דגש מיוחד על המרכיב החברתי במיזם במטרה לשכנע את הדיירים לוותר על הדירה המוכרת שלהם לטובת שדרוג 'על הנייר'. כפי שכבר ניתן להתרשם מהמציאות בשטח, המאמצים ואורך הרוח השתלמו לכל המעורבים: אכלוסו של המגדל הראשון מתוארך לאפריל , זאת כשברקע היזמים מדווחים כי יותר 2022 אחוז מהדירות שבו כבר נמכרו. כמו כן, 90 מ- לפני מספר חודשים אישרה להם הוועדה המקו ־ מית את תוכניות הקמת את המגדל השני.

כי תוכניות פינוי היום כבר די ברור בינוי הן הפתרון המרכזי של ירושלים לבעיית המחסור ביחידות דיור. עכשיו, כאשר עשרות אלפי דירות עומדות בתור לקבל אישור וחלקן כבר בשלבי בנייה, מצחיק לחשוב שקצת לפני פחות מעשרים שנה זה לא היה ברור מאליו. פרויקט הפינוי הבינוי ששינה את פני הדברים היה 'רובע אחד' במתחם המקשר. 17 המיזם שעד כה רק חציו הושלם נולד לפני כ- שנה כאשר החברות 'גלנור', 'גלנח', ו־'יסודות צור מגורים' התאחדו להקמת הפרויקט שכנ ־ ראה יירשם כהיסטורי בדברי ימיה של העיר. ש � בנייני מגורים י 13 זהו סיפורו של מתחם ובו מ"ר. 90 ו- 60 דירות בגדלים של 68 נים שכללו תחילה גרו במקום חברי הקואופרטיב 'המקשר',

8

6.8.2021 ˆ ידיעות ירושלים

9

ידיעות ירושלים ˆ 6.8.2021

חוק והסדר הז ו ית המשפטית של מי זמי הבנ י יה

מהעושיםעם דייר סרבן ‰ מהםשינויי החקיקה בתחום, שצפויים להתקבל עכשיו בעקבותחוק ההסדרים ‰ ומההחידושים בנוגע להסכמיםמול היזם? ‰ עורכי הדין אמיר עדיקא ואמיר קדרי מנסחים לכםמורה נבוכיםמשפטי של ההתחדשותהעירונית

| עו"ד עדיקא צילום: פרטי

הצעות מרכזיות בחוק:

רשויות יוכלו לקבוע את שיעורי היטל ההשבחה, ובהתאם

הדמיה: אדריכל ארי כהן | פרויקט ההתחדשות הגדול בעיר ברחוב הנורית

הכנסת דנה זה קורה כאן ועכשיו. בחוק ההסדרים, ולא מעט סעיפים (למעשה פרק שלם) עוסק בתחום התחדשות העירונית. לצורך הבנה טובה יותר של מה שצפוי להתחדש בנושא, ננסה להסביר בשפה פשוטה יותר על טיוטת חוק ההסדרים שאמורה להיות מאושרת עם תקציב המדינה. הפרק בנושא עוסק בעידוד הליכי התחדשות עירונית והסרת חסמים לשם קידום אותם פרויקטים. לסלול דרך להתחדשות הצורך להקדיש פרק שלם לנושא ההתחדשות העירונית נולד בין היתר מהסרבול שנוצר במי ט מוש מיזמים שכאלה, בעוד הצורך בהם גדול. ברור לקובעי המדיניות כי התחדשות עירונית היא דרך מצוינת להקל את מצוקת הדיור. בה ט ט � , שעניינה אסטר 2017 חלטת ממשלה במרץ ח � , נקבע כי ללא הת 2040 גיית הדיור עד לשנת דשות עירונית מסיבית, מדינת ישראל תתמודד עם קשיים בשל היעדר מספיק קרקעות הפנויות

לבינוי. 'הנבואה' הזו התגשמה, וכפי שניתן לראות מחירי הדירות מאמירים הן בשל היצע הדירות הקטן והן בשל גורמים נוספים (כגון ריביות נמוכות על משכנתאות והיעדר אלטרנ ט טיבות השקעה מובטחות למשקיעים). בפועל, ההכנסה הפנויה של רוב האזרחים קטנה והחלום לרכוש דירות חדשות הולך ומתרחק ממרבית האזרחים שטרם רכשו דירה. חוק ההסדרים, שהובא בפני הממשלה הקודמת (ולא אושר עקב פיזור הכנסת), מובא עתה לאישור, בשינויים, במסגרת חוק ההסדרים שיועבר במסגרת התקציב הקרוב. אלה עיקרי השינויים המוצעים: היטלי השבחה בפינוי בינוי על פי מה שמציעים בחוק ההסדרים, ייקבע היטל השבחה למתחם פינוי־בינוי בשיעור של ת � . על פי החוק המ 2022 , זאת החל ממאי 25%%

גבש, ועדות מקומיות תהיינה רשאיות לקבוע 0־ ו 2 הסדרי היטל השבחה דיפרנציאליים של אחוזים ופטור מוחלט מהיטל השבחה. החיוב בהיטל השבחה נועד ליצור מקור מי ט מון הנדרש לתשתיות הציבוריות (כבישים וכד') ולמוסדות הציבור הנוספים (בתי ספר, בתי כנסת, בריכות וכד'), שיידרשו עקב הגדלת האוכלוסייה בתא השטח. המהלך נועד לתמר רשויות מקומיות שקודם לכן חששו מהיעדר מקור תקציבי לנושאים חיוניים אלה, לקדם הליכי התחדשות עירונית בשטחיהן. המשמעות תהיה הגדלת זכויות הבנייה שיוענקו ליזמים בפרויקטים, כדי לאפשר מקור מימון לתשלום ההיט ט לים. זהו נושא חשוב במיוחד שכן לא מעט רשויות חוששות ליישם מיזמים בלי התייחסות נכונה לנושא החניה, לדוגמה, או לדרכים המו ט בילות אל הפרויקט וממנו. ברור כי לא ניתן לבצע התחדשות עירונית ללא עזרה ועידוד של הרשויות, וכאן באה ההבנה הזו לידי ביטוי.

יוגדלו זכויות הבנייה

ליזמים כדי לממן אותו

תוכנית התחדשות עירונית תחול גם על מבנים בודדים קטנים

10

6.8.2021 ˆ ידיעות ירושלים

תוכן שיווקי

התחדשות עירונית

שנה חלפו מאז הכריז דוד בן גוריון על הקמת מדינת ישראל, 70- מעל ל ואין ספק שהמדינה הקטנה שלנו הפכה להיות מעצמה בתחומים רבים. טכנולוגיה, ביטחון, הייטק, סייבר ותחומים נוספים בהחלט יש לנו במה להיות גאים.

לצד ההמצאות והחדשנות, קיים כמובן גם הצורך לשמור על הקיים ולטפח אותו. פרויקטים רבים של ‘התחדשות עירונית’ מספקים מענה לצורך הזה ומטרתם להניע תהליכים חשובים, שנותנים חיים רעננים לאזורים וותיקים וישנים. זאת לצד הצמיחה והגידול של המקומות החדשים. ירושלים היא הדוגמה הקלאסית ביותר לנחיצות פרויקטים מסוג זה. לצד הבנייה החדשה ותנופת ההייטק בעיר, לא מעט שכונות בבירה מורכבות מבתי מגורים ותיקים ומיושנים. הביקוש לפרויקטים מסוג פינוי-בינוי ותמ”א הביאה לא מעט קבלנים ויזמי נדל”ן לפעול 38 בעיר גם בגזרה הזו. ברוב המקרים, הפרויקטים כוללים הוספת דירות חדשות באזורי מגורים בנויים ותיקים, וזאת על ידי חיזוק ועיבוי מבנים קיימים, או על ידי הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם. פרויקטים מסוג זה מקודמים הן ביוזמה ממשלתית והן ביוזמה פרטית. היתרון הבולט ביותר אולי של פרויקטים מסוג זה, עבור הדיירים, הוא כמובן ההזדמנות של בעלי הקרקע להשביח באופן משמעותי את הנכס שלהם, לצד תועלות נוספות משמעותית כגון חיזוק ומיגון המבנים, הרחבה של שטחי המחייה וסנטנדרט בנייה איכותי אשר מביאים לשיפור משמעותי באיכות חייהם של הדיירים. נכון. אבל למטבע יש שני צדדים. נשמע מבטיח? לכל פרויקט מבטיח שכזה יש גם צדדים שעלולים להביא למפחי נפש לדיירים. במהלך השנים, התגלו לא מעט סיפורים בהם הבטיחו יזמי נדל”ן הבטחות לא סבירות לדיירי בניינים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, ולאחר החתמות הדיירים ההבטחות נעלמו כהרף עין. חברת “יעקב משה יזמות ותיווך נדל”ן” פועלת שנה, עד כה 12- במישור התחדשות עירונית כ פרויקטים בשכונת קטמונים 7 החברה קידמה מתחמי פינוי בינוי 4 וקריית היובל וכעת מארגנת בשכונת קטמונים. “מהיום הראשון, האג'נדה שעומדת לנגד עיננו היא להנגיש ככל הניתן את פרויקט פינוי-בינוי, בו אנו מתמחים, לבעלי הדירות המעוניינים לשפר את איכות חייהם, ולא תמיד יש ביכולתם את הידע המקצועי להתנהל מול היזם", אומר יעקב משה, בעלי החברה. "החברה שלנו היא לא קבלנית ולא יזמית", מסביר משה כיצד הם משתלבים בתהליך פינוי-בינוי. "בפגישות הראשונות שלנו מול בעלי הדירות, הם לא פעם חושבים שאנו היזם או נציגי היזם, אנו מסבירים להם שאנו הפה המקצועי שלהם מול היזם, אנו דואגים שבעלי הדירות יעברו את כל התהליך בדרך הנכונה ביותר, המקצועית ביותר וכתוצאה מכך התמורות שבעלי הדירות יקבלו הן המקסימליות. הליווי שלנו לבעלי הדירות נעשה עוד משלב החזון עד לקבלת המפתח לביתם החדש. לא פעם, מספר משה, מגיעים לפתחם בהם הם

לאוכלוסייה המבוגרת להמשיך ולגור בשכונה, ומצד שני הבנייה המחודשת מעודדת צעירים להגיע ולהתגורר כאן. ואם הצלחנו לעשות את זה ולהוציא את כולם מרוצים – אנחנו את שלנו עשינו". לסיום, ביקשנו ממשה מספר טיפים עבור בעלי דירות: “לפני התקשרות עם יזם, לארגן נציגות דיירים, לדאוג שהנציגות תהיה מגוונת ותשרת נאמנה את כל אוכלוסיית הפרויקט הן המבוגרים והן הצעירים, הן בעלי דירות קטנות והן בעלי דירות לאחר הרחבה”. “בחירת עו”ד דיירים עם ניסיון בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית: תהיו בטוחיםשעו”ד היזם הוא מקצועי ומוכשר, ולכן מולו צריך להתנהל בעזרת עו”ד מטעמכם ולא בפחות מכך”. “היו שקופים עבור שאר הדיירים: עדכנו באופן שוטף וממוקד. זהו תפקיד הנציגות ומארגני הפרויקט”. “על פי החוק, היזם צריך לממן יועץ חברתי אשר מברר את צרכי אוכלוסיית המתחם- דיירים רבים מקלים עניין בפגישה עם היועץ ולא טורחים להגיע. מטרת הפגישה היא לברר אילו מוסדות קהילתיים נדרשים בסביבת הפרויקט. זהו שלב חשוב מאוד”. "מסמכים אשר הדיירים חותמים עליהם - הדד ליין של היזם מתחיל לרוץ החל מחתימת הדייר הראשון." “טיפ אחרון: זכרו תמיד להסתכל מה

שומעים מבעלי הדירות, שלפניהם נוצר קשר עם יזם, שהבטיח להם תמורה מפתה ולאחר חתימתם על הסכם התקשרות ראשוני התבשרו מפי היזם שאין לו יכולת כלכלית לעמוד בהתחייבויותיו. "בשלב זה בעלי הדירות נמצאים במצב בעייתי וקשה", מסביר משה. "האמון שלהם בגורמי המקצוע המלווים אותם נפגע, התאגדות הדיירים נפגעת לאור הפגיעה באמון ובתהליך לרבות תחושת בעלי הדירות אשר מרגישים מחוייבים עד אין סוף ליזם מכיוון שהם חתמו לו על הסכם התקשרות ראשוני". מה דרך הפעולה הנכונה ביותר לדיירים במצב שכזה? “כיום יש “חוק המארגנים” שנולד עקב ריבוי מקרים אלו ואחרים. על כל מסמך שהדיירים חותמים יש תאריך תפוגה, ובמידה והמסמך לא מציין תאריך תפוגה יש בחוק המארגנים הסבר על יעדים שבמידה והיזם לא עמד בהם הסכם ההתקשרות מפסיק להיות הסכם מחייב מצד בעלי הדירות. בנוסף, אני ממליץ לכל אחד לא לחתום על אף מסמך ללא ליווי מקצועי של עו”ד דיירים” במקביל לסיוע לדיירים, בלא מעט מקרים שנות הניסיון של החברה השיגו לדיירים הטבות נוספות, כאלה שבעלי הדירות לא חשבו עליהן כלל. “ברוב המקרים בעלי הדירות מתעסקים רק בתמורה העיקרית- הגדלת שטח דירתם ושוכחים את אופן חייהם בבניין מגורים חדש אותו הם לא מכירים. “ברוב הבניינים שעוברים תהליך של התחדשות עירונית לא היה מונח שנקרא ‘דמי ניהול’, ואצל חלק גדול מהדיירים התעוררה מחשבה שכעת הם יתחילו לשלם לא מעט כסף, עבור שירות ניהול הבניין. בלא מעט מקרים, אנחנו דואגים להכניס לחוזה מול היזם סעיפים שבהם היזם לוקח על עצמו את דמי הניהול למספר שנים טובות קדימה”. במקרים רבים קיימת בעיית נגישות משמעותית במבנים אשר פוגעת בעיקר באוכלוסייה המבוגרת כמו דיירים שממעטים לצאת מהבית בגלל מגבלה של מבנה, כגון בניין ללא מעלית ואיכות חייהם נפגעת באופן ישיר כתוצאה מכך. “בפרויקט פינוי-בינוי העירייה מפקיעה שטחים משטח המתחם לטובת הקהילה. פעם בצורה של מוסדות חינוך, פעם במרכזים מסחריים, פעם בתחנות טיפת חלב. הכל, אבל הכל, לטובת ורווחת התושב. "אני רואה בכל נושא ההתחדשות העירונית שליחות של ממש", מסכם משה. כשאני הולך ברחוב ורואה מתחם, אני מדמיין כיצד ניתן הצדדים". 2- לשפרו וכיצד ניתן לייצר רווחיות ל אני רוצה לפתור בעיות של דיירים וזו השליחות עבורי". "לשמחתי, השכונות הוותיקות משנות את פניהן בזכות הפרויקטים האלה – אנחנו עוזרים

הרווח שלי מהפרויקט ולא מה הרווח של השכן”.

11

חוק והסדר

סוגיית הדייר הסרבן אחת ההצעות המשמעותיות יותר היא להפ ־ חית את הרוב הדרוש לצורך הוצאתו לפועל של פרויקט ולשם הגשת תביעות נגד דיירים סר ־ (שני שלישים) מתוך 67% כיום ל־ 80% בנים מ־ בעלי הדירות במתחם שבו מקודם הפרויקט (עם עוד כמה תנאים נלווים) – כך יוסר חסם משמ ־ עותי בקידום תוכניות של פינוי־בינוי. כמו כן בניגוד למצב כיום התיקון מציע לאפ ־ שר ליזם מעמד עצמאי בתביעה לאכיפת ההס ־ כם ובתביעה נזיקית. כיום היזם הוא התובע בשם בעלי הדירות. חשוב להבין כי המשמעות אינה שמתעלמים מעמדת בעלי דירות מתנגדים, אלא שהיזם רשאי לפנות נגדם בהליך משפטי על מנת לב ־ חון את טעמי הסירוב, כשלבית המשפט סמכות לחייבם להיכנס בהליך. על פי התיקון במניין בעלי הדירות בפרויקט לא יילקחו בחשבון זכויותיו של בעל דירה המ ־ תנגד כשטעמי ההתנגדות נסובים סביב רצון בתמורה נוספת בגין בנייה בלתי חוקית או שי ־ מוש שלא כדין בשטחים בבניין – המנגנון מעט מסורבל ולא מספיק ברור. מכל מקום הסמכות להכריע בכך היא של בית המשפט. ההסכם עם היזם בחוק ההסדרים מוצע תיקון חוק הסכמים לא ־ רגון עיסקאות. התיקון הזה כולל צמצום התקו ־ פות לפיהן בעלי דירות שחתמו על הסכם יהיו מחויבים כלפי יזם שלא מצליח לקדם תכנית ח � ) או לה 38 (פינוי בינוי) או היתר בניה (תמ"א תים את רוב בעלי הדירות על גבי ההסכם. חשוב להבין כי בעלי הדירות יכולים לקבוע בהסכם תנאים מחמירים יותר. במקרה של ביטול כאמור מוצע כי היזם יהא זכאי להשבת הוצאותיו. לטעמנו דבר זה עלול לשמש מחסום להינתקות מיזמים כושלים ומו ־ טב היה כי תיקון זה לא יתווסף. מה קורה עם המסים? מוצע לקבוע כי בעלי דירות יוכלו לקבל פטור בגין עיסקאות פינוי בינוי על יותר מדירה אחת שבבעלותם באותו מתחם – זהו תיקון חשוב מאוד. עוד מוצע לתקן חסם משמעותי ולקבוע כי דייר יוכל למכור בפטור ממס את דירתו במשך חיי הפרויקט – זהו גם תיקון חשוב. כיום ישנה "מלכודת מס" ולפיה בעלי דירות המבקשים למכור את דירתם לאחר אישור תכנית ולאחר שהוקנו לדירה זכויות בנייה, עלולים להיות ממוסים על המכירה גם אם זו דירתם היחידה. כמו כן מוצע להטיל מס על יזם שימכור את הפרויקט ליזם אחר גם אם לא התמלאו הת ־

צילום: | עו"ד קדרי ליזי בן אריה

הצעות מרכזיות בחוק:

צילום: רפי קוץ | פינוי בינוי בקטמונים

נקבע כי מסלול זה יחול על בניין בו לא נקלטה 2022 במאי 1 תכנית במוסד התכנון עד ליום (ניתן להבין מכך כי המסלול הישן לקידום תמ"א יחול עד למועד זה). צ'ופרים לרשויות מנהל הרשות להתחדשות עירונית הונחה לגבש הסכמי מסגרת עם רשויות מקומיות לעי ־ דוד מיזמי התחדשות עירונית. במסגרת זו רשות שתתחייב לקדם בתחומה יחידות 3,500 הוצאת היתרי בניה של לפחות דיור לפחות בחמש שנים במסגרת פינוי בינוי או תמ"א (יחידה בתמ"א תיספר כשליש יחידה) תהיינה זכאיות לתקציבי תמיכה. על הרשות להתחייב בין היתר להוצאת היתרי בניה בתוך ימים. 90 נדגיש כי לדעתנו עמידה ביעד זה נראית השאפתנית ביותר אולם אם תימצא הדרך לכך מדובר בשינוי המשמעותי ביותר בתחום. לסיכום, אנו סבורים כי ישנן בשורות לא מע ־ טות בתיקוני החקיקה המוצעים אם כי הן אינן מספקות. אנו מקווים כי במסגרת חקיקה מסו ־ דרת שתבוא בהמשך יתווספו תיקונים נוספים שייעלו את הליכי ההתחדשות העירונית.

נאים לקיום העיסקה כששווי העיסקה שייקבע יהיה שווי התמורה החוזית שיקבל אותו יזם. היזם החדש יהיה מחויב במס רכישה מלא בעת כניסתה לתוקף של העיסקה (בין אם מדובר או בהליך של פינוי־בינוי). 38 בתמ"א אחד החסמים הגדולים בקידום פרויקטים הינו הימשכות הליכי הוצאת תוכניות והית ־ רי בניה. כאן למרבה הצער אין בשורה של ממש, ואין עדיין מספיק צעדים אופרטיביים בהקשר זה. מה קורה עם בניין בודד? החוק המתגבש מתייחס לכך וקובע מסלול תכנוני ייעודי להריסה ובנייה מחדש של מבנה ו � אמ 38 בודד. תחולת הוראות תכנית תמ"א מ � . הוועדה ה 2022 רות לפוג בחודש אוקטובר קומית אישרה אמנם את הארכת תוקפה של (התוכנית הירושלמית למימוש 10038 תכנית , אולם זו 2025 ) עד 38 זכויות במסגרת תמ"א טרם אושרה על ידי הוועדה המחוזית וספק אם תאושר במלואה. ובחזרה לחוק ההסדרים - החוק מציע חלו ־ פה תכנונית עבור בניין בודד שלא חלים עליו הוראות חוק פינוי בינוי (המבנה הזה צריך לכ ־ יחידות דיור). 24 לול פחות מ- התיקון המוצע יאפשר להגיש תכנית התח ־ דשות עירונית בבניין בודד לשם הגדלה של קומות המותרות 2.5 זכויות הבנייה מעבר ל־ . על החלק שמעבר 38 כיום במסגרת תמ"א קומות יחול היטל השבחה מדורג. עוד 2.5 ל-

הפחתת ‰ הרוב הדרוש להסכמת דיירים לפרויקט

צמצום ‰ תקופת ההתחייבות של הדיירים כלפי יזם שלא מצליח לקדם את המיזם

ת � עורכי הדין אמיר עדיקא ואמיר קדרי שו ‰ פים במשרד טל קדרי שמיר ושות' בירושלים ומתמחים בליווי מיזמי התחדשות עירונית

12

6.8.2021 ˆ ידיעות ירושלים

13 ידיעות ירושלים ˆ 6.8.2021

מילון התחדשות ? ‰ כמהמהדיירים בבניין צריך 1980 חלה רקעל בתיםשנבנו לפני 38 למהתמ"א לגייס בשביל מיזם כלשהו? ‰ והאם בכלל קיימתאפשרות לבצעתמ"א במבנה לשימור? קבלו מבחר מושגיםששוה להכיר בתחום

צילום: פרטי | 38 מוסיפים חדרי ביטחון וכמה דירות על הגג. פרויקט תמ"א

.38 הסיבה לתמ"א צילום: | רעידת אדמה שאטרסטוק

מעט מגדלי מגורים ברחבי השכונות, ובעיקר לאורך תוואי הרכבת הקלה. תוכנית המתאר שבזכותה 38 תמ"א בעלי הדירות ויזמי בנייה משתפים פעולה ויוצאים נשכרים (בעיקר באזורי ביקוש). אוסף תקנות שנועד לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה ואמור לתמרץ אתשני הצדדים לעשות כן. לרוב הדיירים נהנים משדרוג המבנה והרחבת הנכס, בעוד היזם בונה ומנכס לעצמו תוספת של אף מציעה 38/2 קומות מגורים עליונות. תמא פינוי־בינוי של כלל המבנה והחלפתו בבניין מגורים חדש מהניילונים. חלומם של פינוי־בינוי בעלי דירות בשיכונים ישנים ומבנים מתפוררים פוגש את האינטרסים של העירייה והיזמים. צאו מהדירה שבבעלותכם, קבלו שכר דירה לפתרון הזמני, וכשתחזרו זה יהיה לדירה חדשה ונוצצת, אולי אפילו עם תוספת של כמה מטרים ומעלית, כשמחוץ לבית שטחי ציבור נרחבים ומטופחים. לצד כל זאת, קחו בחשבון שמספר השכנים בבניין החדש שלכם הולך כנראה לשלש את עצמו. החלק הרגיש הסכמת דיירים

והמורכב ביותר בדרך לדירה משודרגת. כדי להתקשר עם יזם ולהוציא לפועל תוכנית התחדשות לבניין יש צורך בהסכמת רוב בעלי הדירות שבו (לפחות בין שני שלישים לארבע חמישיות מהדיירים - תלוי בסוג התוכנית). דייר סרבן עלול לגרום ללא מעט כאבי ראש ליתר שכניו ולתקוע את המיזם, ולכן גם במקרים שבהם ניתן לכפות עליו את ההליך רצוי לנקוט גישה חיובית ו'לבוא בטוב' עימו. כאן העלילה מבנים לשימור מסתבכת. לבית שבו אתם גרים יש ערך היסטורי או אדריכלי לפי החלטת הרשויות המוסמכות? אם כן, לא בטוח שתוכלו לבצע את ההרחבה בתמ"א 19 המיוחלת. אומנם סעיף מתייחס לנושא השימור ובין 38 היתר מאפשר לוועדה המקומית להתיר תוספות בנייה למבנים אשר נמצאים ברמת שימור שאינה מחמירה, בתנאי שאין בזה פגיעה בערך האדריכלי או ההיסטורי של המבנה, אבל ירושלים כידוע משופעת במבנים בעלי רמת שימור מחמירה. תוסיפו לזה שבנייה על מבנה כזה יקרה יותר מאשר הבנייה הסטנדרטית, וגם את זכויות הבנייה המופחתות והיעדר הטבות מס, וכנראה תגיעו למצב שבו הכדאיות הכלכלית של הקבלן נעלמת.

ג יל בן נ ו ן האיום שממנו החלה רעידת אדמה התוכנית לחיזוק מבנים, הידועה בשם . במסלול זה לבעלי נכסים ישנים 38 תמ"א קיימת האפשרות לשדרג את דירותיהם, בדמות חדר נוסף בדירה (ממ"ד - ראה ערך), וליהנות משיפוץ ושדרוג החללים והשטחים המשותפים. התפלגות ההתרחשות של רעידות האדמה לאורך הקטע של השבר הסורי־אפריקני בארץ 6 מראה שרעידות אדמה 'רציניות' (מגניטודה 80־ ומעלה) מתרחשות בממוצע פעם אחת בכ שנה. זאת כאשר רעידת האדמה האחרונה (מוקד 1927 ) התרחשה ביולי 6.2 (מגניטודה הרעש היה בצפון ים המלח), כך שסטטיסטית אנחנו די מתקרבים לאירוע נוסף, ורצוי מאוד להתמגן. מכיוון שירושלים מוגבלת בנייה רוויה בשטחי בנייה זמינים (מסיבות גיאוגרפיות או פוליטיות), על מנת לממש את תוכניות ההתחדשות העירונית ולענות על הביקוש הבלתי פוסק לפתרונות דיור, מדיניות הבנייה בבירה היא בפשטות - לצופף על ידי בנייה לגובה. בעתיד הלא רחוק ירושלים תתחדש בלא

14

6.8.2021 ˆ ידיעות ירושלים

15 ידיעות ירושלים ˆ 6.8.2021

מילון התחדשות

כשאין לאן להתרחב,

מרימים לגובה. מיזם התחדשות בשלום יהודה HQ : הדמיה | אדריכלים

היזם בפרויקטים של מתחמי פינוי־בינוי, העירייה דורשת בדרך כלל להקצות אחוז מסוים מהשטחים לצורכי ציבור, על פי דרישותיה, כמו גינות, פארקים או מבנים ציבוריים (גני ילדים, ספרייה, בית כנסת). עם זאת, מפסיקות שניתנו על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, נראה כי לא ניתן לחייב יזם לבצע מטלות ציבוריות כתנאי לאישור תוכנית שהגיש. השנה שבה התקן הישראלי לעמידות 1980 ) הפך 413 מבנים בפני רעידות אדמה (ת"י למחייב, כחמש שנים לאחר שקיבל תוקף. לפי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו בארץ עד אינם עומדים בדרישות התקן הזה, 1980 שנת ומכאן עלה החשש שאם תתרחש רעידת אדמה חזקה בישראל הדבר יגרום להתמוטטות מבנים רבים ולאלפי הרוגים. על פי נתוני הוועדה הבין משרדית לרעידות אדמה, עם החלת התוכנית אלף מבנים שהתוכנית חלה 80 היו בישראל כ־ עליהם. גרים בבית עם תשתיות חניה ומעלית ישנות? תשמחו לדעת שהתוכנית מאפשרת תוספת מעלית, גם באופן החורג מקווי הבנייה הרגילים של הבניין. כמו כן התמ"א דורשת פתרונות חניה עבור הדירות החדשות והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת הוועדה המקומית רשאית לפטור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי. לארקהדיירים והיזמים, היטל השבחה גם העירייה רוצה לקחת חלק בחגיגה. היטל ההשבחה קובע כי במידה שחל שינוי בתב"ע צילום: שאטרסטוק | תתעקשו על זה. חניה פרטית

הבונוס העיקרי שאותו מרוויחים ממ"ד : תוספת חדר 38 בעלי הדירות במסלול תמ"א בנכס שאמור לשמש אותם בשעת סכנה. בניית חדר בטחון מבטון מספקת הגנה מפני מתקפת טילים (וכפי שראינו השנה במבצע שומר החומות, זהו איום די ממשי), ועצם הוספתו למבנה מחזקת למעשה את הבניין מפני רעידות אדמה. וכמובן שעוד לא נמצא בעל דירה המתנגד לעוד חדר בבית ולהגדיל את המטראז' של הנכס ללא תוספת היטלים ומס שבח. צ'ופר חביב לרווחת הציבור. מטלת יזם בתמורה להגדלת אחוזי הבנייה שמהם ייהנה

באזור שבו נמצא הנכס, הבעלים ישלמו לרשות מס על העלייה בערך 50% המקומית סכום של כ־ הנכס, ביום שבו יחליטו למכור אותו. במיזמי הוא נועד לממן את עבודות התשתית 38 תמ"א הנחוצות לתמיכה באזור הגדל, דוגמת שטחים ירוקים, מדרכות, תאורה, שירותים קהילתיים משודרגים ועוד. אלא שבגלל החשיבות שיש לפרויקטים מסוג זה, לרוב הרשות המקומית פוטרת מן ההיטל, בדרך כלל כל עוד התוכנית שהציג היזם נצמדת לתוכנית המתאר הארצית קומות על הבניין אבל 2.5 - כלומר תוספת של בפרויקטים של פינוי־בינוי ניתן לגבות תמיד היטלי השבחה, אלא אם כן הרשות המקומית החליטה להעניק פטור לפרויקט. אך בכל אופן ברוב המקרים היזמים לוקחים על עצמם את תשלום ההיטל, כך שההוצאה שהיתה עשויה להיות משמעותית עבור בעלי הדירות בסופו של דבר נחסכת מהם. כתובת מינהלת התחדשות רשמית לירושלמים בנושא. תחת הרשות לפיתוח ירושלים, המינהלת להתחדשות עירונית הוקמה על מנת להגדיל את היצע הדיורבירושלים, וכן לתתמענהלזוגותצעירים ולחדש את פני השכונות ברחבי העיר. לבעלי דירות המצויים בתהליכי התחדשות, המינהלת מציעה סיוע ללא עלות באמצעות ייעוץ, הדרכה וליווי לאורך כל התהליך. ניתן להיעזר במינהלת לצורך בדיקת היתכנות להתחדשות, ואפילו גיוס תקציבי תכנון ממקורות ציבוריים לפרויקטים שאושרו כמצדיקים השתתפות ציבורית (ככלל, פרויקטים של 'פינוי־בינוי' לסוגיהם).

צילום: שאטרסטוק | גם זאת מטלת יזם. גינה ציבורית

16

6.8.2021 ˆ ידיעות ירושלים

17 ידיעות ירושלים ˆ 6.8.2021

18

6.8.2021 ˆ ידיעות ירושלים

19 ידיעות ירושלים ˆ 6.8.2021

טובעים במספרים הג יאו גרפיה של ההתחדשות הפרסומיםעל תוכניותהתחדשות ומבול הפרויקטים מבלבליםאתכם? קבלו תמונתמצב עדכניתעל המיזמים בעזרתםמספר הדירותבעיר יוכפל פי כמה

יזם. כיום אנו מקדמים תב"עות לפינוי בינוי בקרית מנחם כאמור, בקרית יובל, שמואל הנ ו ביא, נווה יעקב, תלפיות, ארמון הנציב, גבעת הוורדים ('רסקו'), ורמות פולין". יצויין כי הנתונים מתייחסים לפרויקטים שכבר קיבלו תוקף ובדרכם לקבלת היתר בניה. זאת כאשר בצנרת התכנון קיימים מיז ו

ג יל בן נ ו ן מתפשטת ההתחדשות העירונית ברחבי העיר. אם הכל ילך כמתוכנן, לירושלים יתווספו במתחמי ההתחדשות שאושרו לכך, ו � יחידות דיור חדשות בגדלים ש 9,000 יותר מ ו נים - בערך פי שלוש ממספר הדירות שמתוכ ו ננות להיהרס לצורך כך. כל התכניות מלוות בפיתוח מוסדות ציבור חדשים, גנים ומעונות יום, תוספת או הסד ו רה של גינות ושטחים פתוחים ותוספת מסחר באזורים מתאימים. תכניות פינוי בינוי בא ו זורים בהם ישנם הפרשים טופוגרפיים מש ו מעותיים כוללים גם 'הנגשה מכנית' לכיוון תחנות הרכבת הקלה, בעזרת מעליות או דר ו גנועים. ההתחדשות הנרחבת ביותר מקודמת כיום בקריית יובל שם סך הדירות שיתווספו לשכונה ק � יחידות. ב 2,259 במיזמים השונים מגיע ל ו 1,725־ ריית מנחם יתווספו לשכונה לא פחות מ יחידות דיור, כאשר שם בולט פרויקט הנורית 1,700 של מינהלת ההתחדשות המציע לבדו הקיימות במתחם. 667 דירות חדשות, במקום מנהלת תחום התכנון במינהלת ההתחדשות, איילת קראוס: "בשנים האחרונות חלה עליה משמעותית בפניות של תושבי העיר המבק ו שים מהמינהלת העירונית לקדם עבורם תב"ע לפינוי בינוי, המלווה, עם הבשלת תהליך הת ו כנון, בסיוע בהכנת 'מכרז דיירים 'לבחירת

מים נוספים בשלבי אישור שונים. ?38 ומה עם תמ"א

צילום: | קראוס דוד סקורי

עד כה דובר על פרויקטים המתנהלים במתח ו מים שאושרו למיזמים גדולים של פינוי בינוי. צריך לזכור שדירות חדשות מתווספות למצבה בין 38 הכללית של העיר גם דרך מסלולי תמ"א אם במסלול תוספת דירות וחיזוק מבנים קיימים מ � ) ובין אם מדובר בהריסה כוללת של ה 38/1 ( בנה והקמת בניין מגורים עם מספר דירות גדול .) 38/2 יותר תחתיו ( 2020 לפי אגף התכנון בעירייה, נכון לשנת י � כבר ק 245 בקשות, מתוכן 750 התקבלו כ ו 3,521 בלו היתר בניה. סך הבקשות כוללות דירות חדשות. 'שיאנית הבקשות' היא שכו ו פניות. אחריה רחביה 59 נת רמת אשכול עם בקשות לאישור התמ"א בתחומי 'העיר 54 עם ההיסטורית'- שטח אותו קבעה העירייה להג ו בלת תוספות בינוי מתוך רצון לשמר את אופי הבנייה הותיק והייחודי לו. עוד אומרים באגף כי בממוצע מתווספות בשנה לעיר דרך מסלולי דירות חדשות. 1187- התמ"א כ

ההתחדשות הנרחבת ביותר מקודמת כיום בקריית יובל, שם סך הדירות שיתווספו לשכונה במיזמים השונים מגיע 2,259־ ל יחידות

20

6.8.2021 ˆ ידיעות ירושלים

מפת מתחמי ההתחדשות בעיר

מספר הדירות להריסה

מספר הדירות בתום הפרויקטים

הנתונים מתייחסים למיזמים שאושרו לבניה ו/או כבר מוקמים בשטח

נתונים: מנהלת ההתחדשות העירונית, הרל"י

21 ידיעות ירושלים ˆ 6.8.2021

בית שמאי

הליך מורכב הנמשך שנים ארוכות. מתחם פינוי בינוי | בקרית יובל צילום: רפי קוץ

צילום: פרטי | ביר

אז מה כלול בתוכנית? הוא שם כולל, התחדשות עירונית לשני הליכים תכנוניים, במסגרתם ניתן לע ו רוך "מתיחת פנים" לשכונה או לסביבה. האחד – התחדשות במסגרת תוכנית המתאר הארצית . 38/2 לחיזוק בתים כנגד רעידות אדמה – תמ"א במסגרת זו, ניתן להרוס בניין קיים, ותחתיו לבנות בית חדש, מחוזק ועמיד לרעידות אדמה. דיירי הבניין הקיים יקבלו דירות חדשות ונר ו חבות יותר, ואילו הקבלן יקבל את זכויות הב ו נייה הנוספות לדירות נוספות. זכויות הבנייה הנוספות, הינן פונקציה של מספר הקומות ו/או קומות עמודים שניתן להוסיף לבניין, בהתאם ובתוכניות הנגזרות ממנה 38 לקבוע בתמ"א קומות) 2.5 (בדרך כלל תוספת של עד פת הביניים משולם שכר דירה לא גבוה) ובבא הזמן כשיימכרו הדירות הפנויות בתום תקופת הבנייה, יש סבירות גבוהה כי עד אז יעלה שווי הדירות בגלל שדרוג הבנייה, הסביבה והכנסת אוכלוסייה מבוססת. הגדלת זכויות הבנייה, כדי לאפשר לקבלן לעמוד בנטל, מהווה פיצוי על העובדה, כי שווי רכיב הקרקע בשכונות אלו נמוך יחסית (לעי ו אלף שקל למ"ר). 12 תים פחות מ- לחדש בלי להרוס תקבלו דירה במבנהחדש? ‰ ומהההבדל בינו לבין פינוי בינוי של מתחם 38 באיזהמסלולשל תמ"א שלם? ‰ עורך הדין והשמאי קובי ביר עושהסדר במסלולי ההתחדשותהשונים

כנון מחודש של כל המתחם. גם כאן, הדיירים הוותיקים יזכו לדירות חדשות נרחבות, ואילו הקבלן יקבל זכויות בנייה שיחושבו לפי מידת כלכליות הפרויקט. הרציונאל הוא, לייצר זכויות בנייה מעבר לקיים, ליחידות דיור נו ו ספות – שיאפשרו לקבלן לעמוד בכל ההוצאות הנובעות מהליך של "פינוי בינוי" לרבות – הרי ו סת הבניין, תשלום שכר דירה לדיירים הקיימים בתקופת הביניים, ובניית הבניין החדש. מקובל 20-30 לאפשר רווח יזמי לקבלם בשיעורים של אחוזים. הכוונה: זכויות הבנייה הנוספות, יהיו בשווי השווה לכלל הוצאות הקבלן, לאורך כל תקופת הבנייה, בתוספת רווח כנ"ל. רווח המ ו שקלל את רמת הסיכון הכלכלי שנטל היזם על כתפיו. בהקמת פרויקט מסוג "פינוי בינוי" מדו ו בר במספר רב של יחידות דיור (כאמור- לפ ו ). זהו מיזם גדול ומורכב, ובהתאמה כך 24 חות הסיכון אותו נוטל היזם. הוא מחויב לשלם שכר דירה לדיירים, לכל מהלך הבנייה, החל מהרגע בו פינו את דירתם ועד קבלת המפתח לדירת התמורה החדשה. על הקבלן להרוס את כל הב ו ניינים במתחם הפינוי-בינוי, ולבנות תחתם בניין דירות חדש ומודרני. הליך זה עשוי לקחת שלוש עד חמש שנים לכל הפחות. היות ובמסגרת זו, נהרסים לרוב בנייני שי ו כון ונבנים בתים מודרניים, בתים אשר על-ידם יפותחו שטחים ירוקים, מהווה המהלך גם חיזוק לשכונה והכנסת אוכלוסייה חזקה יותר, מבחי ו נה כלכלית, לאזור. לכן בפרויקטים גדולים, יש יתרון דווקא בהריסת בתי שיכון (כאשר לתקו ו

ביר מסביר

:38/2 תמ"א הריסת מבנה קיים אחד לטובת בניית בית מחוזק מפני רעידות אדמה (לרוב בתוספת של עד וחצי קומות) 2 מיזם במתחם פינוי-בינוי: הרס בניין או כמה בניינים עם מספר רב של דירות (לפחות ). הליך 24 שעשוי לקחת שלוש עד חמש שנים לפחות

בשונה ממסלולים אלו, נזכיר את תוכנית המ ו תאר לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה - תמ"א , המהווה את הגרסה הראשונה של תוכנית 38/1 מתאר זו. תוכנית זו איננה בבחינת "התחדשות עירונית", שכן היא לא מציעה להקים בניינים חדשים תחת בתי מגורים המיועדים להרי ו סה, אלא מציעה לממן את חיזוק בתי המגורים הקיימים, על ידי הוספת זכויות בנייה, אם בקו ו מת העמודים, אם על גג הבניין או בצידי הבית. התוכנית מאפשרת להוסיף לכל דירת מגו ו מ"ר (כולל חדר ממ"ד). 25 רים שטח של עד גם כאן, זהו פתרון טוב לשכונות מבוקשות ואזורי יוקרה, בהן ערכן של זכויות הבנייה הנוספות הנוצרות אגב התמ"א, הנו גבוה מס ו פיק כדי לכסות ליזם את עלויות הפרויקט (חי ו זוק והרחבת הדירות הקיימות) וכן ואת עלויות הבנייה של היחידות הנוספות, שמכירתן תניב לו את הרווח מהמיזם.

ו � הינה למעשה מעין 'ניתוח כיר 38/2 תמ"א רגי' זעיר, לבניין מגורים בודד (לרוב בניינים ש � יחידות דיור, אך לא בהכרח) אפ 6-10 בני רות זו מתאימה בעיקר לפרויקטים קטנים בשכונות יקרות. בשכונות אלו, הרווח הנצבר קומות ביחס לבניין 1.5-2.5 לקבלן, מהוספת הקיים טרם ההריסה, די בו כדי לאפשר לקבלן כדי להרוס את הבניין, ולבנות בניין חדש תוך הרחבת דירות הדיירים הקיימים ועדין להיוותר ברווח. זאת בגלל ששווי זכויות הבנייה הנוספות יקר מאוד (לדוגמא: בשכונות כרחביה, טלביה, קטמון ובקעה, עשוי שווי זכויות הבנייה בלבד, אלף שקל למ"ר). 22 להגיע לכדי הדרך השנייה, מיועדת למתחמים גדולים יחידות דיור. כאן 24 יותר, בהם ישנן לפחות מדובר על הריסת בניין או מספר בניינים, ות ו

22

6.8.2021 ˆ ידיעות ירושלים

23 ידיעות ירושלים ˆ 6.8.2021

החידוש שלי

שנת שיא // ראש העירייה משה ליאון

תעדוף לציפוף // עו"ד עמיר שקד

דיירים, התאחדו // יערה ניר "בשיתוף המינהלת להתחדשות עירונית, במינהל קהילה של עיריית ירושלים, פועל שירות נוסף המ ב סייע לתושבים בנושא. מדובר ביחידה עירונית לשי ב תוף הציבור ומעורבות חברתית בתכנון. היחידה, באמצעות עובדות סוציאליות קהילתיות המתמחות בתחום התחדשות עירונית, מסייעות לתושבים בהסברה, בהתארגנות לקידום תהליכי התחדשות, בהכשרת תושבים בנושאי תכנון ובגישור ויישוב סכסוכים וקונפליקטים. לפני כניסה לפרויקט פינוי בינוי בבניין שלכם, נדגיש בראש ובראשונה כי חשוב לא לחתום בלי להתייעץ. כדאי לפנות אל המינהלת להתחדשות עירונית לקבלת מידע על האפשרויות שלכם. תתארגנו ותערכו כנס דיירים ובחרו וועד דיירים - נציגות שתייצג אותכם בתהליך ותדאג אינטרס שלכם. וודאו כי הנציגות תפעל בש ב קיפות מול שאר בעלי הדירות. כמו כן תבחרו עורך דין שייצג את האינטרס שלכם. אתם יכולים לבחור עורך דין עוד לפני שבחרתם יזם. בעזרת עורך הדין תבחרו יזם שישלם עבור ההוצאות המשפטיות. אבל הכי חשוב, תהיו מעורבים בתהליך!" הכותבת הינה עובדת סוציאלית ביחידה העירונית לשיתוף ציבור ומעורבות חברתית "התחדשות העירונית עומדת בראש סדר העדיפויות של המחוז ולראייה אישרנו השנה תוספת של אלפי יחידות דיור במסגרת זו תוך שיפור המרחב הציבורי. במספר מקרים גם קבענו הגבלות על הוצאת היתרי על מנת לעודד התחדשות מיטבית בדרך 38 תמ"א של פינוי בינוי. בהתאם לכך אישרנו תוכניות אב לשכונת רסקו - גבעת אורנים וכן לשכונת יובלים - גנים בדגש על שכונות דרום מערב, קריית מנחם וקריית יובל תוך שיתוף הציבור וכלל הגורמים הרל ב וונטיים. ההחלטה מגדירה מחדש את עקרונות ההת ב חדשות העירונית ושיפור ניצול השטחים הציבוריים הקיימים והעתידיים תוך דרישה למיפוי ויצירת הלי ב כתיות נאותה בשכונה ובכלל וזאת תוך בחינה תנוע ב תית כוללת עם הסדרת חניות ומדרכות. "במסגרת הצורך בהמצאת קרקעות "יש מאין" הת ב חלנו בקידום תוכנית לקירוי כביש בגין אשר עתידה להוסיף עשרות דונמים של שטחים ירוקים ושטחים ציבורים לרווחת הציבור הרחב וכן אלפי יחידות דיור. עוד אישרנו השנה מדיניות ייחודית למחוז של ציפוף לאורך צירי הרכבת הקלה, הן במגדלים והן בבניה מרקמית, ואנו עדים ליוזמות רבות למימושה. המדיניות כוללת גם סעיפי פקיעת תוקף לתכניות על מנת לעודד בניה מהירה בפועל ולא 'ספסור של זכויות' ללא בניה". הכותב הינו יושב ראש הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בירושלים

"עיריית ירושלים פועלת להגדלת מספר יחידות הדיור בעיר, באמצעות בניה חדשה וקידום מיזמי התחדשות עירונית, לכלל המגזרים. מיזמי הת ב חדשות עירונית מאפשרים ניצול הקרקע, תוך רווח כלכלי ליזמים ורווחה לתושבים. העירייה תמשיך לסייע ולזרז בנייתם של מיזמי הת ב חדשות עירונית, לצד הסיוע המוע ב נק ליזמים ולתושבים, תוך הגדלת נפח הבנייה והיצע הדירות, בשילוב 2021 מענה תשתיתי לגידול זה. שנת צפויה להיות שנת שיא בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בירוש ב לים, עם לא פחות מחמישה מתחמים אשר צפויים לצאת לביצוע במהלך השנה, הראשון שבהם, ברחוב שטרן בקריית היובל, כבר בחודש הבא".

נתונים מול מציאות // יונתן ניסים

למה? תמ"א // שרון דינור שלוסברג "עיריית ירושלים הייתה בין הרא ב שונות להכין תוכנית עירונית , המתאימה למאפייני 38 לתמ"א העיר הייחודיים - התוכנית הירו ב . 10038 שלמית "בתוכנית בוצעה אבחנה בין מר ב כיבי השימור העירוניים, לרבות: שימור בעיר ההיסטורית, מבני שימור, מבנים היסטוריים והחרגת העיר העתיקה מהתכנית לבין יתר אזורי העיר. אבחנה נוספת נעשתה לגבי אזורי התחדשות עירונית, מספר שנים לפני שתכניות אלו הפכו לצו השעה כדי לשמור על מתן עדיפות להתחדשות עירונית במתחמים המתאימים. מבחינה תכנונית התכנית העירונית בה ב תאם לתמ"א בירושלים התאימה כמו כפפה ליד. תכנית החיזוק של אפשרה לתושבי העיר, 38 תמ"א ללא הבדלי מעמד, לחזק את די ב רותיהם, למגן אותן ולהרחיב אותן ללא עלות ובניגוד לחשדות המוק ב דמים, לא מדובר כאן רק על וילות. הוראות התכנית תומכות בשימור מבנים אשר נקבעו לשימור, ואפילו במבנים היסטוריים שאינם מוגד ב רים סטטוטורית לשימור בתוכניות מפורטות קודמות. רוב המתחמים אינם מבנים 38 המוגשים לתמ"א/ המיועדים ל'פינוי בינוי' מלכתחי ב לה. במקרים שבהן הייתה חפיפה ידענו להגיע עד למועצה האר ב צית כדי למנוע בקשה לפי תמ"א והצלחנו בכך. ביטול התמ"א 38 באזורים היסטוריים בהם אין פינוי בינוי יוביל למצב בו אין מענה כלל לשכונות אלו. לסיום, טעה והטעה התחדשות 38 מי שקרא לתמ"א מגרשית ולא עירונית. ב � בקשות שע 730 "כיום, לאחר רו תחת ידינו ואלפי יחידות דיור מתחזקות וחדשות שנבנו בפועל, אפשר כבר לומר שההתחדשות יוצרת התחדשות והעיר ושכונותיה הוותיקות עוברות מתיחת פנים".

"מפתיע לגלות כי מתוך נתוני הרישוי בפינוי , הכוללים מעל 2020 ובינוי בירושלים בשנת ו � אלף יחידות דיור בהליכים שונים - בפ 30 יחידות בבניה בהליך 300 על ישנם אך ורק ו � מתוך כל היחידות המת 1% זה, כלומר רק פרוייקטים בהליכי 90 כננות בפועל. מתוך תכנון ישנם רק שניים בביצוע. ניתן לראות 2005 גם בפרספקטיבה ארוכת טווח בין השנים יחידות 4,300־ ניתנו היתרי בניה רק ל 2020 ל־ /38 בהתחדשות עירונית על כל גווניה (תמ"א , ופינוי בינוי), כלומר ממוצע של פחות 2 ו־ 1 יחידות לשנה. מדוע אם כן ישנה חוסר 300 מ־ הלימה מוחלט בין הליכי הרישוי התיאורטיים והמורכבים של הפרויקטים מרובי יחידות הדיור בפינוי בינוי לבין הביצוע הדל והמאכזב? בראש ובראשונה, מתחמי הפינוי בינוי מעלים סוגיות מיסוי סבוכות ומורכבות כאשר לרוב 21 הוועדות המחוזיות מחמירות מעבר לתקן ולא מאפשרות רווחיות סבירה ליזם עד כדי ביטול פרוייקטים מחוסר כדאיות כלכלית. בנוסף מערכות החוזים המורכבות בין המש ב תתפים בהליך, דיירים סרבנים וכן הליכי הרי ב שוי המורכבים והארוכים, הופכים את ההליך לארוך ומסורבל כאשר ממוצע הזמן בפרויקט שנה. 12 עד לבניה בפועל אורך כ־ "לכן ללא מציאת פתרונות יצירתיים בעיקר ברמה החוקתית, לא נזכה לתנופת בניה בעיר בפינוי בינוי ולהוצאות התוכניות מהכוח אל הפועל. בנוסף יש למצוא פתרונות במישור המוניציפלי בהקלת ההליכים ובקיצור זמני הרישוי. תמרצים משמעותיים ניתן יהיה למ ב צוא בקידום חבילת חוקים במסגרת חוק ההס ב דרים החדש שבין היתר יעודדו התחדשות עי ב רונית תוך יצירת הסכמי מסגרת עם הרשויות המקומיות בדבר קבלת תקציב של עשרות עד מאות מיליוני שקלים בתנאי שתתבצע בניה יחידות שנתיות בהליך פינוי בינוי 800 של שנים רצופות. 5 במשך "בנוסף לקיצור הליכים מסורבלים על ידי העירייה חובה על הסמכות המקומית והארצית לפעול להמשך מגמה של ציפוף ותוספת זכויות בניה לגובה לאורך צירי הרק"ל ולאו דווקא רק 400% שם וכן לאפשר תוספת אחוזי בניה עד למסלול של הריסה ובניה. רק שינויים ברוח זאת יאפשרו רוח גבית משמ ב עותית להליך ולהגשמת החזון להגדלת היצע הבניה שעירנו כה זקוקה לו".

לשמור על הירוק // נעמי צור

ומתכונת "פינוי 38 "אין ספק שתמ"א בינוי" מספקים מודלים לעיבוי מש ב מעותי של המרחב העירוני, ויכולים לשרת מטרה חשובה ביותר, אי פלי ב שה לשטחים ירוקים ערכיים מחוץ לגבולות הבינוי של העיר. ואמנם לא פחות חשוב לשמור על מטרה חשובה נוספת, פיתוח עירוניות אטרקטי ב בית. בניית אלפי יחידות הדיור של תוכניות פינוי בינוי, ללא תשתיות תחבורה, מוסדות חינוך ומרחב צי ב בורי מזמין לא תצליח למשוך לירו ב שלים זוגות צעירים יצרניים, אשר מחפשים סביבה איכותית וקהילה מתאימה. ללא השקעה בערכים האלה, פינוי בינוי כפי שמקודם היום, עלול להחליף את ה'סלאמז' של את ב מול עם ה'סלאמז' של מחר". הכותבת היא סגנית ראש העירייה לשעבר, ויושבת ראש הקרן 'ירושלים ירוקה'

הכותבת הינה אדריכלית, סגנית הממונה על תכנון העיר בעיריית ירושלים

צילומים: רפי קוץ, אביעד תבל, יואב דודקביץ', פרטי

הכותב הינו מנכ"ל ארגון בוני ירושלים והסביבה

24

6.8.2021 ˆ ידיעות ירושלים

25 ידיעות ירושלים ˆ 6.8.2021

קלאסה כסף קטן | | | hanit99@gmail.com

הגיעה עופרה שטראוס יושבת ראש 'שטראוס גרופ' השבוע ירושליימה לטיול שכלל גם ביקור בשוק מחנה אסף סרי יהודה. את הצהריים היא עשתה אצל שף

הסתובב לו בקניון מלחה כדי לקנות קצת מתנות לילדודס של המשפחה. רק שכמו בכל ג'ונתן פולארד מקום אליו הוא מגיע, פולארד 'נתקף' במעריצים חמושים בטלפונים ומבקשים סלפי. אך אל דאגה, הוא צילום: פרטי ¥ כבר התרגל למעמד החדש ונהג באדיבות גם הפעם

צילום: פרטי ¥ ' ב'צמח' של קבוצת 'המחנה

רכש חדש למשרד עורכי הדין הירושלמי שוורץ גייס לשורות רותם ניר נרקיס ושות': עורך הדין . לצד ניסיונה בתחום טל עמר הפירמה את עורכת הדין הפלילי, עו"ד עמר תרכז את תחום הליטיגציה האזרחית והמעמד צילום: פרטי ¥ האישי

הירושלמית, מאמאנט משחקי הגמר של ליגת . במקום הראשון דפנה פדיה ו שמעון לוי בראשות בבית עליון זכתה קבוצת קשת תלפ״ז לאחר שניצחו את אמהות בית הכרם. במקום הראשון בית אמצעי זכתה קבוצת צילום: פרטי ¥ מאמאמיה ששיחקה מול קבוצת יפה נוף

. מאסצ'אלנג' ישראל גמר האקסלרטור הירושלמי, תחרות מגוונת נרשמה השנה כשלראשונה גם השתתף בה מיזם מדובאי. תשעת הפרויקטים המנצחים יזכו ב"מסע חשיפה" ייחודי בארה"ב, שם יפגשו עם משקיעים, קרנות צילום: ריקי רחמן ¥ הון סיכון ודמויות מובילות מהתעשייה

חברת התחבורה הציבורית סופרבוס הגיעה מוכנה לקראת תחילת פעילותה בעיר: לתפקיד מנהל מערך , עד שלמה ריבקין הבקרה בבירה בחרו בחברה את צילום: פרטי ¥ לאחרונה מנהל מרחב במחלקת הפיקוח בעירייה

הסתובבה בעירנו פנינה תמנו־שטה שרת הקליטה לרצף פגישות יחד עם חברי לשכתה. בצהריים פתחה ('עזרא גריל') שי עזרא השרה ופמלייתה שולחן אצל

עו"ד חיליק בסטייל, אשתו של B ל - A כדי להגיע מ- , שדרגה את עצמה תמר גוטמן ואשת החברה גוטמן ברכב חדש מבית אלפא רומיאו. את המפתחות והרכב צילום: פרטי ¥ אבי ניסים הדנדש מסר לה מנהל המכירות,

צילום: פרטי ¥ בתלפיות

26

6.8.2021 ˆ ידיעות ירושלים

27 ידיעות ירושלים ˆ 6.8.2021

חיפש סופר ומשורר גרמני

יוצר בתחום אמנות הריקוד

חבר ממשלה

בירת מקדוניה

מסרטי שבי )7,6( גביזון

שטוף במים ובסבון

עיר בירה באירופה

ארמון

אנקול

אות אנגלית

תבן קילל

משורר וסופר ישראלי בחש במהירות פר צעיר

עיר במישור החוף

מין משקה מתקתק

עץ חורש

רסיסי לילה

מחזאי אירי

ניסה לנקות עצמו מאשמה

ירק הדומה לבצל ירוק

גוף שלישי רבים מין ריקוד

שיכור מקראי צ'יטה

עוף מים גדול

האזנה בתשומת לב

גורם תורשה

בע"ח ממחלקת העכבישיים

משופע מאוד בלתי מושחז

דבר מפריע ומציק

צעירה לא נשואה אות יוונית

מכלי הרחצה

עיר בפולין

לגלגני, עוקצני מבני נח

הופתע מאוד

משירי ביאליק )6,2(

מזמר, שר מין ציפור

בירה באסיה עיר באזור חיפה

משערי ירושלים קצר ותמציתי

מעשרת הדיברות )5,2(

דפק בחוזקה

מושב בגליל התחתון

פתח בבגד טלה

מסלול תנור תעשייתי גדול

גמעה מרינדה

מספיק

הולם, ראוי

נקו דה למחשבה דקל בנו

תינוק בן יומו קו ניצב

פריבילגיה )3,4( ברור

סובל מחוסר דם

קמין

מפרשני המקרא (ר"ת)

קהל רב שפל רוח

וניל

תרביך

סופר צרפתי

מלך פרסי קדום קסם

אחת הספרות

מציאות

סופרת ישראלית

מאכל בשרי

כתובת

גרימת לכלוך, זיהום

אחד החושים

פתרונות לשבוע שעבר

סודוקו

4

3

5 6

9 5 7 3 2 8 1 6 4 3 6 4 9 7 1 2 5 8 1 2 8 4 5 6 7 9 3 5 3 6 2 4 9 8 1 7 2 8 1 6 3 7 5 4 9 4 7 9 8 1 5 6 3 2 6 1 2 7 9 3 4 8 5 7 9 5 1 8 4 3 2 6 8 4 3 5 6 2 9 7 1

1 7

8 2

1

9 2

7

5

6

9

יש למלא את הספרות בין , מבלי 9- ל 1 לחזור על אף ספרה בטור, בשורה ובריבוע .3×3 של לסודוקו פתרון אחד בלבד

4 7

8

9 3

9

5 2

9

8 4

8 2

4

7

בחדשות

28

6.8.2021 ˆ ידיעות ירושלים