ירושלים בונוס 6.8.21

חוק והסדר

סוגיית הדייר הסרבן אחת ההצעות המשמעותיות יותר היא להפ ־ חית את הרוב הדרוש לצורך הוצאתו לפועל של פרויקט ולשם הגשת תביעות נגד דיירים סר ־ (שני שלישים) מתוך 67% כיום ל־ 80% בנים מ־ בעלי הדירות במתחם שבו מקודם הפרויקט (עם עוד כמה תנאים נלווים) – כך יוסר חסם משמ ־ עותי בקידום תוכניות של פינוי־בינוי. כמו כן בניגוד למצב כיום התיקון מציע לאפ ־ שר ליזם מעמד עצמאי בתביעה לאכיפת ההס ־ כם ובתביעה נזיקית. כיום היזם הוא התובע בשם בעלי הדירות. חשוב להבין כי המשמעות אינה שמתעלמים מעמדת בעלי דירות מתנגדים, אלא שהיזם רשאי לפנות נגדם בהליך משפטי על מנת לב ־ חון את טעמי הסירוב, כשלבית המשפט סמכות לחייבם להיכנס בהליך. על פי התיקון במניין בעלי הדירות בפרויקט לא יילקחו בחשבון זכויותיו של בעל דירה המ ־ תנגד כשטעמי ההתנגדות נסובים סביב רצון בתמורה נוספת בגין בנייה בלתי חוקית או שי ־ מוש שלא כדין בשטחים בבניין – המנגנון מעט מסורבל ולא מספיק ברור. מכל מקום הסמכות להכריע בכך היא של בית המשפט. ההסכם עם היזם בחוק ההסדרים מוצע תיקון חוק הסכמים לא ־ רגון עיסקאות. התיקון הזה כולל צמצום התקו ־ פות לפיהן בעלי דירות שחתמו על הסכם יהיו מחויבים כלפי יזם שלא מצליח לקדם תכנית ח � ) או לה 38 (פינוי בינוי) או היתר בניה (תמ"א תים את רוב בעלי הדירות על גבי ההסכם. חשוב להבין כי בעלי הדירות יכולים לקבוע בהסכם תנאים מחמירים יותר. במקרה של ביטול כאמור מוצע כי היזם יהא זכאי להשבת הוצאותיו. לטעמנו דבר זה עלול לשמש מחסום להינתקות מיזמים כושלים ומו ־ טב היה כי תיקון זה לא יתווסף. מה קורה עם המסים? מוצע לקבוע כי בעלי דירות יוכלו לקבל פטור בגין עיסקאות פינוי בינוי על יותר מדירה אחת שבבעלותם באותו מתחם – זהו תיקון חשוב מאוד. עוד מוצע לתקן חסם משמעותי ולקבוע כי דייר יוכל למכור בפטור ממס את דירתו במשך חיי הפרויקט – זהו גם תיקון חשוב. כיום ישנה "מלכודת מס" ולפיה בעלי דירות המבקשים למכור את דירתם לאחר אישור תכנית ולאחר שהוקנו לדירה זכויות בנייה, עלולים להיות ממוסים על המכירה גם אם זו דירתם היחידה. כמו כן מוצע להטיל מס על יזם שימכור את הפרויקט ליזם אחר גם אם לא התמלאו הת ־

צילום: | עו"ד קדרי ליזי בן אריה

הצעות מרכזיות בחוק:

צילום: רפי קוץ | פינוי בינוי בקטמונים

נקבע כי מסלול זה יחול על בניין בו לא נקלטה 2022 במאי 1 תכנית במוסד התכנון עד ליום (ניתן להבין מכך כי המסלול הישן לקידום תמ"א יחול עד למועד זה). צ'ופרים לרשויות מנהל הרשות להתחדשות עירונית הונחה לגבש הסכמי מסגרת עם רשויות מקומיות לעי ־ דוד מיזמי התחדשות עירונית. במסגרת זו רשות שתתחייב לקדם בתחומה יחידות 3,500 הוצאת היתרי בניה של לפחות דיור לפחות בחמש שנים במסגרת פינוי בינוי או תמ"א (יחידה בתמ"א תיספר כשליש יחידה) תהיינה זכאיות לתקציבי תמיכה. על הרשות להתחייב בין היתר להוצאת היתרי בניה בתוך ימים. 90 נדגיש כי לדעתנו עמידה ביעד זה נראית השאפתנית ביותר אולם אם תימצא הדרך לכך מדובר בשינוי המשמעותי ביותר בתחום. לסיכום, אנו סבורים כי ישנן בשורות לא מע ־ טות בתיקוני החקיקה המוצעים אם כי הן אינן מספקות. אנו מקווים כי במסגרת חקיקה מסו ־ דרת שתבוא בהמשך יתווספו תיקונים נוספים שייעלו את הליכי ההתחדשות העירונית.

נאים לקיום העיסקה כששווי העיסקה שייקבע יהיה שווי התמורה החוזית שיקבל אותו יזם. היזם החדש יהיה מחויב במס רכישה מלא בעת כניסתה לתוקף של העיסקה (בין אם מדובר או בהליך של פינוי־בינוי). 38 בתמ"א אחד החסמים הגדולים בקידום פרויקטים הינו הימשכות הליכי הוצאת תוכניות והית ־ רי בניה. כאן למרבה הצער אין בשורה של ממש, ואין עדיין מספיק צעדים אופרטיביים בהקשר זה. מה קורה עם בניין בודד? החוק המתגבש מתייחס לכך וקובע מסלול תכנוני ייעודי להריסה ובנייה מחדש של מבנה ו � אמ 38 בודד. תחולת הוראות תכנית תמ"א מ � . הוועדה ה 2022 רות לפוג בחודש אוקטובר קומית אישרה אמנם את הארכת תוקפה של (התוכנית הירושלמית למימוש 10038 תכנית , אולם זו 2025 ) עד 38 זכויות במסגרת תמ"א טרם אושרה על ידי הוועדה המחוזית וספק אם תאושר במלואה. ובחזרה לחוק ההסדרים - החוק מציע חלו ־ פה תכנונית עבור בניין בודד שלא חלים עליו הוראות חוק פינוי בינוי (המבנה הזה צריך לכ ־ יחידות דיור). 24 לול פחות מ- התיקון המוצע יאפשר להגיש תכנית התח ־ דשות עירונית בבניין בודד לשם הגדלה של קומות המותרות 2.5 זכויות הבנייה מעבר ל־ . על החלק שמעבר 38 כיום במסגרת תמ"א קומות יחול היטל השבחה מדורג. עוד 2.5 ל-

הפחתת ‰ הרוב הדרוש להסכמת דיירים לפרויקט

צמצום ‰ תקופת ההתחייבות של הדיירים כלפי יזם שלא מצליח לקדם את המיזם

ת � עורכי הדין אמיר עדיקא ואמיר קדרי שו ‰ פים במשרד טל קדרי שמיר ושות' בירושלים ומתמחים בליווי מיזמי התחדשות עירונית

12

6.8.2021 ˆ ידיעות ירושלים