ירושלים בונוס 6.8.21

בית שמאי

הליך מורכב הנמשך שנים ארוכות. מתחם פינוי בינוי | בקרית יובל צילום: רפי קוץ

צילום: פרטי | ביר

אז מה כלול בתוכנית? הוא שם כולל, התחדשות עירונית לשני הליכים תכנוניים, במסגרתם ניתן לע ו רוך "מתיחת פנים" לשכונה או לסביבה. האחד – התחדשות במסגרת תוכנית המתאר הארצית . 38/2 לחיזוק בתים כנגד רעידות אדמה – תמ"א במסגרת זו, ניתן להרוס בניין קיים, ותחתיו לבנות בית חדש, מחוזק ועמיד לרעידות אדמה. דיירי הבניין הקיים יקבלו דירות חדשות ונר ו חבות יותר, ואילו הקבלן יקבל את זכויות הב ו נייה הנוספות לדירות נוספות. זכויות הבנייה הנוספות, הינן פונקציה של מספר הקומות ו/או קומות עמודים שניתן להוסיף לבניין, בהתאם ובתוכניות הנגזרות ממנה 38 לקבוע בתמ"א קומות) 2.5 (בדרך כלל תוספת של עד פת הביניים משולם שכר דירה לא גבוה) ובבא הזמן כשיימכרו הדירות הפנויות בתום תקופת הבנייה, יש סבירות גבוהה כי עד אז יעלה שווי הדירות בגלל שדרוג הבנייה, הסביבה והכנסת אוכלוסייה מבוססת. הגדלת זכויות הבנייה, כדי לאפשר לקבלן לעמוד בנטל, מהווה פיצוי על העובדה, כי שווי רכיב הקרקע בשכונות אלו נמוך יחסית (לעי ו אלף שקל למ"ר). 12 תים פחות מ- לחדש בלי להרוס תקבלו דירה במבנהחדש? ‰ ומהההבדל בינו לבין פינוי בינוי של מתחם 38 באיזהמסלולשל תמ"א שלם? ‰ עורך הדין והשמאי קובי ביר עושהסדר במסלולי ההתחדשותהשונים

כנון מחודש של כל המתחם. גם כאן, הדיירים הוותיקים יזכו לדירות חדשות נרחבות, ואילו הקבלן יקבל זכויות בנייה שיחושבו לפי מידת כלכליות הפרויקט. הרציונאל הוא, לייצר זכויות בנייה מעבר לקיים, ליחידות דיור נו ו ספות – שיאפשרו לקבלן לעמוד בכל ההוצאות הנובעות מהליך של "פינוי בינוי" לרבות – הרי ו סת הבניין, תשלום שכר דירה לדיירים הקיימים בתקופת הביניים, ובניית הבניין החדש. מקובל 20-30 לאפשר רווח יזמי לקבלם בשיעורים של אחוזים. הכוונה: זכויות הבנייה הנוספות, יהיו בשווי השווה לכלל הוצאות הקבלן, לאורך כל תקופת הבנייה, בתוספת רווח כנ"ל. רווח המ ו שקלל את רמת הסיכון הכלכלי שנטל היזם על כתפיו. בהקמת פרויקט מסוג "פינוי בינוי" מדו ו בר במספר רב של יחידות דיור (כאמור- לפ ו ). זהו מיזם גדול ומורכב, ובהתאמה כך 24 חות הסיכון אותו נוטל היזם. הוא מחויב לשלם שכר דירה לדיירים, לכל מהלך הבנייה, החל מהרגע בו פינו את דירתם ועד קבלת המפתח לדירת התמורה החדשה. על הקבלן להרוס את כל הב ו ניינים במתחם הפינוי-בינוי, ולבנות תחתם בניין דירות חדש ומודרני. הליך זה עשוי לקחת שלוש עד חמש שנים לכל הפחות. היות ובמסגרת זו, נהרסים לרוב בנייני שי ו כון ונבנים בתים מודרניים, בתים אשר על-ידם יפותחו שטחים ירוקים, מהווה המהלך גם חיזוק לשכונה והכנסת אוכלוסייה חזקה יותר, מבחי ו נה כלכלית, לאזור. לכן בפרויקטים גדולים, יש יתרון דווקא בהריסת בתי שיכון (כאשר לתקו ו

ביר מסביר

:38/2 תמ"א הריסת מבנה קיים אחד לטובת בניית בית מחוזק מפני רעידות אדמה (לרוב בתוספת של עד וחצי קומות) 2 מיזם במתחם פינוי-בינוי: הרס בניין או כמה בניינים עם מספר רב של דירות (לפחות ). הליך 24 שעשוי לקחת שלוש עד חמש שנים לפחות

בשונה ממסלולים אלו, נזכיר את תוכנית המ ו תאר לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה - תמ"א , המהווה את הגרסה הראשונה של תוכנית 38/1 מתאר זו. תוכנית זו איננה בבחינת "התחדשות עירונית", שכן היא לא מציעה להקים בניינים חדשים תחת בתי מגורים המיועדים להרי ו סה, אלא מציעה לממן את חיזוק בתי המגורים הקיימים, על ידי הוספת זכויות בנייה, אם בקו ו מת העמודים, אם על גג הבניין או בצידי הבית. התוכנית מאפשרת להוסיף לכל דירת מגו ו מ"ר (כולל חדר ממ"ד). 25 רים שטח של עד גם כאן, זהו פתרון טוב לשכונות מבוקשות ואזורי יוקרה, בהן ערכן של זכויות הבנייה הנוספות הנוצרות אגב התמ"א, הנו גבוה מס ו פיק כדי לכסות ליזם את עלויות הפרויקט (חי ו זוק והרחבת הדירות הקיימות) וכן ואת עלויות הבנייה של היחידות הנוספות, שמכירתן תניב לו את הרווח מהמיזם.

ו � הינה למעשה מעין 'ניתוח כיר 38/2 תמ"א רגי' זעיר, לבניין מגורים בודד (לרוב בניינים ש � יחידות דיור, אך לא בהכרח) אפ 6-10 בני רות זו מתאימה בעיקר לפרויקטים קטנים בשכונות יקרות. בשכונות אלו, הרווח הנצבר קומות ביחס לבניין 1.5-2.5 לקבלן, מהוספת הקיים טרם ההריסה, די בו כדי לאפשר לקבלן כדי להרוס את הבניין, ולבנות בניין חדש תוך הרחבת דירות הדיירים הקיימים ועדין להיוותר ברווח. זאת בגלל ששווי זכויות הבנייה הנוספות יקר מאוד (לדוגמא: בשכונות כרחביה, טלביה, קטמון ובקעה, עשוי שווי זכויות הבנייה בלבד, אלף שקל למ"ר). 22 להגיע לכדי הדרך השנייה, מיועדת למתחמים גדולים יחידות דיור. כאן 24 יותר, בהם ישנן לפחות מדובר על הריסת בניין או מספר בניינים, ות ו

22

6.8.2021 ˆ ידיעות ירושלים