בונוס ירושלים 6.1.23

כנעני ברם

ויכודץ

מחפשים בעיקר להשקעה. נחלאות

צילום: שלומי כהן | ההשתוללות נרגעה. רמת דניה

מרכז העיר /נחלאות / כניסה לעיר ב � הייתה שנה של עסקאות רבות, בעיקר של נכסים חדשים במגדלים שהולכים וכו 2022 אלף שקל למ"ר ומעלה. המגמה של בנייה 50־ שים את מרכז העיר, במחירים שנושקים ל מואצת לגובה במרכז העיר ובנחלאות, במחירים שהינם מעבר לממוצע הירושלמי, מראה כי תושבי חוץ ומשקיעים, מזהים את מגמת הפיתוח במרכז העיר והחיבור לפרויקט הענק של שער הכניסה לעיר, שהולך ומוקם. המציאות הזו מתורגמת למצב שבו בעלי דירות קיימות במרכז העיר- נחלאות, אינם ממהרים למכור נכסי יד שנייה והמחירים גבוהים. היצע דירות יד שנייה קטן מאוד ומ ־ שקיעים שספגו הפסדים ניכרים בתקופת הקורונה וחשבו למכור, חוזרים להשכיר את הנכסים שלהם במחירים גבוהים. הנכסים שנמצאים ממש על ציר הרכבת הקלה במרכז העיר, וצפויים לעבור שדרוג בשל כך זוכים לביקושים ערים. לדוגמה: נכסים ברחוב המלך ג'ורג' מאוד מבוקשים, כמו גם רחוב הלל שמאי ובן יהודה. לדעתי, מי שרוצה לגור באזורים אלו, צריך למהר ולמצוא נכס מתאים ולקנות, כי המחירים ימשיכו לעלות. לעומת זאת עבור משקיעים שמחפשים דירות קטנות-בינוניות, העצה היא להמתין מספר חודשים עד שהשוק וריבית המשכנ ־ תאות יתייצבו. בתיה כנעני ברם ('הומספייס')

רמת שרת/ רמת דניה ת � בעלייה מטאורית של מחירי הדירות. ב 2021 המשיכה את 2022 שנת 2.4־ חילת השנה יכולנו למצוא דירת ארבעה חדרים באזור זה במחיר של כ מיליון שקל, ובסופה המחיר קפץ לסכום של כשלושה מיליוני שקלים; דירת מיליון שקל. נשברו גם 2.15־ מיליון שקל, לכ 1.7־ שלושה חדרים עלתה מכ מ״ר שכולל גם שטח חוץ 200 שיאים כאשר מכרנו בית בשטח רשום של ברמת גימור גבוהה מאוד, במחיר של כמעט שבעה מיליוני שקלים. אלא שבינתיים ״השתוללות המחירים״ לכאורה נגמרה, וכבר לא ממהרים לקנות בכל מחיר. ברמת דניה וברמת שרת מנסים לקדם בחלק מהאזורים פינוי בינוי אך באזור מדובר רק על מיזמים בתחילת הדרך. ויטלי ויכודץ ('אלפא גרופ נדל״ן')

מ"ר, 96 , חדרים ברמת שרת 4 דירת עסקה לדוגמה: מיליון שקל (פאזל נכסים) 2.7 , נמכרה עבור 1 בקומה

מ"ר וכוללת מרפסת 49 , חדרים במרכז העיר 2 דירת עסקה לדוגמה: מיליון שקל (פנינה ניהול פרויקטים) 2.5 מחסן וחניה, נמכרה עבור

דירות חדשות לא בזמן הקרוב. גבעת משואה

המחירים מגלמים את הערך העתידי. גילה

חסין

טויטו

גילה

מלחה/גבעת משואה שכונת גבעת משואה, שהיתה מאופיינת בתמחור בחסר ביחס לשכונות הס ־ מוכות לה ודומות לה (מלחה/רמת שרת), עשתה תיקון משמעותי וכרגע יש יותר איזון. ברבעון האחרון של השנה הורגש מצב של אי־ודאות. כמות הפניות לרכישה מקונים התמעטו. הקונים שנמצאים כרגע בשוק הם קונים מחושבים שכבר אושר להם מקור מימון/משכנתא או כאלה שלא נעזרים ח � אחוז מימון עצמי. בניית פרויקטים שעוברים הת 100 במימון ויש להם דשות עירונית בשכונות הסמוכות תשפיע על המחירים בשכונות אלו ולא בהכרח כלפי מטה. דירות חדשות יהיו זמינות רק בעתיד היותר רחוק, כגון פרויקט משואה צפון, מורדות מלחה המשך ועין לבן. האזור נהנה מביקוש שיא מכל הקהלים והאוכלוסיות, שאף צפוי לגדול, וזאת בעקבות השקת קו הרכבת הקלה, שתגיע בקרוב להדסה עין כרם, ובעתיד היותר רחוק גם הקו הסגול, שצפוי לעבור בפאתי מלחה והצירים המרכזיים. ליאת טויטו מזרחי ('נדל"ן אין')

מעבר לעליית המחירים הכללית וחסרת התקדים, נראה כי שתי מגמות בשכונה האיצו את ־ . הראשון, עבודות הרכבת הקלה שהחלו בשכונה. 20% עסקה עליית המחירים בשיעור מעל השני זה קידום עוד ועוד מתחמים בשכונה לפינוי בינוי, חלקם כבר בשלבים משמעותיים. אלה גרמו לרוכשים להסכים לשלם סכומים גבוהים המגלמים כבר את שווי 'הדירה העתי ־ ללא מעלית נמכרה 2 דית' שלהם. כך למשל, דירת חמישה חדרים ברחוב הכרפס בקומה מיליון שקל - בעוד שלפני שנה מחיר דירה בקושי 'נגע' בשני 2.45 תוך שבוע במחיר של מיליון שקל; מיליון שקל, כאשר 1.53 דירת שני חדרים ברחוב יקינטון נמכרה תוך יום אחד במחיר של מיליון שקל. 1.1 בשנה הקודמת דירות כאלו נרכשו במחיר של , ה'טרפת' שהיינו 2023 לפי ההאטה בחודש וחצי האחרון והמשך עליות הריבית, נראה כי ב בה עד כה עומדת בפני התמתנות משמעותית. לא מן הנמנע שבעלי דירות שהם משפרי הדיור שטרם מכרו את דירתם, יתחילו לגלות גמישות גדולה יותר במחירי סגירה. תמחור נכס נכון ושיווק מתאים יהיו קריטיים לסגירה מוצלחת של עסקאות. אלי חסין ('אמירים פתרונות נדל"ן')

,3 חדרים בגבעת משואה, קומה 3 דירת עסקה לדוגמה: )IN מיליון שקל (נדל"ן 2.2 מ"ר עם מרפסת, נמכרה עבור 70

ללא מעלית 2 חדרים בקומה 5 דירת עסקה לדוגמה: מיליון שקל 2.45 נמכרה עבור

8

6.1.2023 ˆ ידיעות ירושלים