בונוס ירושלים 6.1.23

יהלום

איתן

אברג'יל

הצינון בביקושים יהיה זמני. הר חומה הר חומה

צילום: אלכס קולומויסקי | צפויה הרבה בנייה חדשה. ארמון הנציב

מחיר ממוצע לעיסקה (מיליוני ש"ח)

שינוי

בכמות העסקאות לעומת 2021

ארמון הנציב השכונה נמצאת בעיצומו של תהליך התחדשות עירונית, וככל שההליך מתקדם (יש מתחמים שהמתקדמים ביניהם הגישו תב"ע לעירייה ואף עומדים בתנאי סף של ועדה מחוזית), כך גוברים הביקושים ומתמעטים המוכרים, מה שבהכרח מביא לעליית מחירים. דירות שלפני כשנה נמ ־ מיליון שקל, היום נמכרות ברמות מחיר של 1.5-1.35 כרו בטווח שבין מיליון. ברבעון האחרון אנו מזהים ירידה בביקושים, פחות פניות 1.8 מקונים, אך הדבר עוד לא בא לידי ביטוי בירידת מחירים. לראיה רק מלפני כשבועיים מכרנו דירת שני חדרים ברחוב מרדכי אלקחי בשטח מיליון שקל. 1.64־ מ"ר ב 46 של העירייה השקיעה מיליוני שקלים בפיתוח של פארקים גדולים בשכונה, דוגמת פארק אמת המים באלקחי, ואדי קשאני ופארק גרשון אבנר, לצד זאת מתקיימת בנייה חדשה במעטפת של ארמון הנציב, מלונות הרכס בכניסה לשכונה מכיוון הטיילת, הקמת מורדות ארנונה והפרויקט שנבנה בימים אלה ברחוב קורץ - כל אלו יביאו לתחלופה של משפרי יצמצמו את הפער בין המחירים 2 דיור מתוך השכונה ומחירי דירות יד הגבוהים שהקבלנים דורשים לאלה שבהם הם מוכרים בפועל. בעיניי, נכון לעכשיו הביקושים אכן ירדו ואני מאמין שחיי המדף של נכסים למכירה יאריכו ימים. עליית הריבית אומנם נותנת את אותותיה אך ספק אם בטווח הקרוב נראה ירידות מחירים. יובל איתן ('קבוצת איתן')

שכונה

המוכרים והקונים היו בטוחים 2022 יהלום: "בתחילת שנת כי הגיעו לרף העליון של מחירי הנדל"ן בשכונה: דירות רק 1.9 מיליון שקל לעומת 2.2 ארבעה חדרים נמכרו סביב כמה חודשים מועטים לפני; דירות חמישה חדרים עם גינה מיליון שקל – מספר חדש לחלוטין 3־ נמכרו קצת מעל ל מ � ה 2022 לשכונה הצעירה . לקראת סוף הרבעון השני של חירים הרקיעו לגבהים חדשים וכך גם ביקושים גבוהים עם מחירים שטיפסו מעבר לשתיים וחצי מיליון שקל עבור די ־ רות ארבעה חדרים רגילות ודירות גן או פנטהאוזים שחצו מיליון. 3.4־ את רף ה שונה לחלוטין מתחילתה. אנו 2022 "עם זאת, סוף שנת רואים כי ישנם ירידה חדה בביקושים לכל סוגי הדירות. הקונים חושבים יותר בודקים יותר את אחוזי המימון ועו ־ קבים אחרי עליות הריבית ולא ממהרים לבצע את עסקת חייהם, זוגות צעירים מזמן כבר לא בתמונה בעקבות מחירי הנדל"ן הגבוהים, המשקיעים גם התרחקו בעקבות המיסוי, המחירים והריביות הגבוהות. הקונים הרלוונטיים שעדיין קונים אלו משפרי דיור בעיקר מתוך השכונה אך גם מצי ־ דם הביקוש נעצר שכן הם תלויים במכירת דירתם. מצד שני בעלי נכסים מתקשים למכור את דירתם גם בפרק זמן ארוך יותר ומתחילים לראות ניצנים של ירידות מחיר אם כי עדיין באחוזים בודדים ולא מורגשים. להערכתי שוק ובעיקר לקראת הרבעון השני 2023 הנדל"ן בשכונה בשנת יתייצב ויירגע. אנחנו נראה כבר התייצבות 2023 של במחירי הנדל"ן ובביקושים, סיכוי גבוה כי אפילו נרגיש ורק של מוכרים שחייבים 2%-5% ירידות מחיר קלות של למכור. "אך המחירים יתקנו את עצמם בפרק זמן מהיר למחירים הנוכחיים. סיום מערכות הבחירות בשנים האחרונות והרכ ־ בת הממשלה לאחרונה יסייעו להתייצבות שוק הנדל"ן וח ־ זרה לביקושים. יחד עם זאת מיעוט הפרויקטים של דירות חדשות בשכונה עומד על אחוז נמוך ומלבד הפרויקט בשלב ג' בהר חומה, אין כרגע דירות חדשות המוצעות למכירה. השכונה גם צעירה ביחס לירושלים ולכן גם לא תהנה מפ ־ רויקטים של התחדשות עירונית כמו בכל הבירה". אברגי'ל: "יותר ויותר אנשים מכל ירושלים והסביבה מגי ־ עים לרכוש דירות בהר חומה כי כאמור היא אחת מהשכו ־ נות היחידות בירושלים שמבטיחה כמעט עם כל דירה מע ־ לית מחסן וחניה פרטית, במחירים שעדיין נמוכים במקצת משאר העיר. אלא שגם פה ראינו צינון בביקושים ברבעון האחרון של עם עליית הריביות והמחירים. ההיצע חזר לגדול, 2022 חיי המדף של הנכסים התארכו והטירוף נעצר. למרות זאת בעתיד הלא רחוק יפתח בשכונה קאנטרי מגוון, פארק ענק מושקע, מרכזים מסחריים נוספים וכן בניה שעתידה להת ־ חדש בשנים הקרובות, אנו רואים עבודות על כניסה נוספת לשכונה והרחבה של אחת הכניסות הקיימות, כך שהצפי להמשך הביקושים בעתיד מובטח והשכונה כנראה תדביק את פער המחירים מיתר השכונות".

117 % 137 % 121 % 114 % 148 % 131 % 120 % 157 % 154 % 105 % 129 %

2.17 1.87 2.73 3.25 2.77 2.79 1.99 1.97 3.02 3.31 2.7

פסגת זאב גילה הר חומה רמת שרת קטמונים ארנונה ארמון הנציב קרית יובל המושבה הגרמנית קטמון הישנה רמות

חדרים 4.5 דירת מחירים לדוגמה: מיליון שקל 2.83 נמכרה לאחרונה עבור

דבש

אין בנייה גם מחוץ לבירה. מעלה אדומים

מעלה אדומים גם במעלה אדומים עדיין הביקוש גבוה וההיצע נמוך. מישור אדומים, שאליו עברו לא מעט עסקים מאזור התעשייה תל ־ פיות בירושלים, גם תרם לקפיצה במחירי הנדל"ן המקומיים. את המסה הגדולה יותר ראינו בחצי הראשון של השנה, כשמאז המחירים המשיכו לעלות, וצריך לזכור שבזמן הזה לא החלה בנייה חדשה. למוכרים היתה תחושה שאפשר לבקש כל מחיר שרוצים והם איתגרו את השוק.

לא מעט מהקונים היו כאלה שמכרו את דירתם וחייבים לק ־ נות כדי שלא למצוא את עצמם חיים בין שכירויות. בחודשים האחרונים אומנם התבצעו עסקאות בעיר, אך לא מעט קונים ישבו על הגדר גם בגלל העלאת הריביות והמתנה לאיזשהו 'נס' מכיוון הממשלה החדשה. נכון לעכשיו אי אפשר לומר שהמחירים יורדים, ולהערכתי בתוך כמה חודשים יבינו שהמחירים פה לא יורדים ואז שוב רוכשים ימהרו לבצע עסקאות. דורית דבש ('תיווך דבש')

רועי יהלום ('פאזל נכסים') נכסים) 101 תמיר אברג'יל (

חדרים נמכרה בחודש 4 דירת עסקה לדוגמה: נכסים') 101'( מיליון שקל 2.53 האחרון עבור

מיליון שקל 2.3 חדרים עם מרפסת, חניה ומחסן נמכרה עבור 4 דירת עסקה לדוגמה:

7

ידיעות ירושלים ˆ 6.1.2023