נדלן נגב ינואר 2023

בנייה בבאר־שבע. תהליך ארוך לקבלת אישור

כדי להכתיב מדיניות כפי ששרי השיכון מעוניינים, חייבים לפחות שיימלאו שתי קדנציות ויותר במ ־ שרד הבינוי והשיכון. היום תחלופת השרים מביאה לכך שכל רגע יש שינוי במדיניות, ובמקום לעשות טוב לשוק, זה רק פוגע בו. אין יציבות ואין הטמעה של תוכנית אחת ארוכת טווח שבאמת תשפיע על שוק הנדל"ן". חדש במקום ישן עוד תוכנית שהולכת ותופסת תאוצה בשכונות הוותיקות היא "פינוי־בינוי" הכלולה בתוכניות התחדשות עירונית. המטרה של תוכניות פינוי־בי ־ נוי היא לנצל עתודות קרקע קיימות, להקים בנייני מגורים חדשים במקום ישנים ולחדש ולפתח את הסביבה בשכונה - כל אלה אמורים להעלות את שווי הנכסים והנהנים העיקריים הם הדיירים ובעלי הדירות. אלי אביסרור רואה חשיבות עצומה בחידוש הש ־ כונות הוותיקות שסובלות מתשתיות ירודות, וס ־ בור שהשילוב בין בנייה חדשה לצד פיתוח השכו ־ נות הוותיקות בבאר־שבע הוא נכון ורצוי. "יש היום את שכונת הפארק שמאוד מתפתחת, שכונת נאות הדרים היפה, סיגליות שמשגש ־ גת מאוד, ואוטוטו מגיעים גם לשכונת הרקפות, אבל בסופו של דבר אנחנו חייבים לפתח את העיר הקיימת והפתרון הוא פינוי־בינוי", הוא אומר. "אנ ־ חנו רואים בשנתיים האחרונות שהעירייה דוחפת את הנושא, זה דבר מבורך כי זה בעצם מחייה את כל מרכזי הערים, מכניס סטנדרטים חדשים של מגורים, מביא אוכלוסייה צעירה לתוך השכונות הוותיקות, מפתח בתי ספר וגנים ומצעיר את הש ־ כונות וזה שילוב מוצלח". גם דלויה תומך בתוכנית "פינוי־בינוי" וסבור שיש בה יתרונות רבים. "התוכנית היא דבר מעולה ונותנת הזדמנות נפלאה לשכונות הוותיקות לה ־ שתדרג. אני חושב שדווקא בנגב חייבים לאמץ את התוכנית על ידי עידוד והטבות מכופלות שלצד הבנייה החדשה נוכל גם לשפר את הישנה ולתת לאוכלוסייה החלשה הזדמנות לחיים טובים יותר". אוזן מזכיר את הכדאיות הכלכלית של תוכנית "פינוי־בינוי" ואומר, "בשונה ממרכז הארץ, בנגב ה'פינוי־בינוי' לא משתלם לקבלנים, אלא בתנאי אחד שמקבלים עבור כל דירה שהם מפנים חמש־ שש דירות. בתל־אביב יזמים וקבלנים בפרויקטים 2.5 של פינוי־בינוי מקבלים על כל דירה שפינו דירות בגלל מחירי הדירות הגבוהים שם, זה מש ־ תלם מאוד". לדעת אוזן, חשוב להתאים את תוכנית "פינוי־בי ־ נוי" למאפיינים של הנגב כדי שיהיו כדאיות יותר עבור היזמים. "יש לי ניסיון רב בפרויקטים של פינוי־בינוי", הוא אומר, "בנינו כזה ברחוב וינגייט בבאר־שבע ובמקרה שלנו זו הייתה תוכנית מוכנה של העירייה, אז זה לקח פחות זמן והשתלם". "יחד עם זאת", הוא מדגיש, "צריך להבין שמדובר בפרויקטים ארוכים מאוד ולעיתים גם לא משתל ־ מים. צריך לדאוג לתשתיות חדשות, שירותים עי ־ רוניים חדשים, צריך להתעסק עם דיירים, לדאוג להם לעורכי דין ועוד". מערב פרוע ענף הנדל"ן מתמודד עם לא מעט קשיים: מח ־ סור בעובדים, הבירוקרטיה שמקשה על תהליכי הבנייה, דרישה להוזיל את מחיר הקרקע ולעצור את עליית המחירים התלולה לצד השפעות משבר

כמה נתיבים, חייבים לעשות את זה ובדחיפות". עוד נושא שלדברי אביסרור דרוש טיפול דחוף הוא הרכבת. "מדברים המון שנים על רכבות דקות בין באר־שבע לתל־אביב, 30 מהירות של אבל מה שקורה זה בדיוק ההיפך", הוא מציין. "פעם הנסיעה מבאר־שבע לתל־אביב הייתה אורכת שעה, היום היא אורכת שעה ורבע בגלל תחנות הביניים. מצד אחד, כל תחנה שמתווספת באזור זה טוב לא ־ זור, אולם מצד שני, זה מאריך את זמן הנסיעה". "מספסרים בקרקעות" הקבלנים מותחים ביקורת בעיקר על מדיניות הממשלה בנושא הפשרת קרקעות זמינות לבנייה, והם סבורים שכדי להשפיע על ענף הבנייה, חייבים להוזיל את מחירי הקרקעות ולשנות את השיטה של המכרזים. "רשות מקרקעי ישראל מספסרת במחירי הקר ־ קעות", טוען שמעון אוזן. "רשות מקרקעי ישראל מוציאה מכרזים בשיטה של 'כל המרבה במחיר' ויזמים שמעוניינים לזכות במכרז ולבנות מציעים מחירי קרקע גבוהים. מי שסופגים את העלויות הם הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. על רשות מקרקעי ישראל לשנות את השיטה ולהפסיק לספסר בקר ־ קעות", אומר אוזן. "המדינה ורשות מקרקעי ישראל מעלים את מחי ־ רי הקרקעות באופן קיצוני, מה שמצמצם את התח ־ רות לחברות הגדולות בלבד במשק", מוסיף דלויה. "מה עוד שהמדינה היא זו שמעלה את מחיר הקרקע באופן זהה למחיר המכירה של הדירה, ובעצם היא זו שאחראית באופן ישיר לעליית מחירי הדיור. הקבלן נשאר באותם אחוזי רווח. המדינה היא זו שמכפילה ואף משלשת את הכנסותיה". עוד סוגיה שנויה במחלוקת בעיני הקבלנים היא תוכנית "מחיר למשתכן", ולדעת אביסרור, דלויה ואוזן, יש בה יותר נזק מתועלת. אחד החסרונות של התוכנית שהם מונים הוא שהזוכים מתחייבים שלא למכור את הדירה במשך חמש שנים מיום קבלת או שבע שנים מיום הזכייה בהגרלה. 4 טופס "שיטות המכרזים של המדינה כמו מחיר למש ־ תכן גורמות לנזק", סבור אביסרור, ומפרט, "מחיר למשתכן גרם לקפיצה הכי גדולה בענף. כשהתוכ ־ נית יצאה אמרו ששבעים אחוז מהדירות בפרויקט מסוים יהיו למחיר למשתכן ושלושים אחוז יהיו לשוק החופשי. היזמים באופן טבעי רצו לזכות במחיר למשתכן, נתנו מחיר נמוך מאוד לזכאים, והעמיסו לשוק החופשי מה שהפסידו למחיר למש ־

תכן, וזה מה שגרם לקפיצת מחירים גבוהה מאוד. זה לגמרי כישלון". עוד ממשיך אביסרור, "ככל שחלפו השנים, נמכרו הדירות למשתכן, ואז מה שנשאר זה השוק החופשי, והשוק החופשי פשוט השתולל מבחינת המחירים. בגלל זה אנחנו נמצאים איפה שאנחנו נמצאים, 1.7 מיליון שקל הגיעה מחירה של דירה ל־ 1.2 מ־ מיליון שקל בגלל השיטות של מחיר למשתכן". דלויה סבור כי תוכנית "מחיר למשתכן" "מפלה בבסיסה", ולדבריו, "התוכנית לא מייצרת גמישות לזוגות הצעירים בקבלת ההחלטות בדירה. נוסיף את הזמן הארוך והריבית השוחקת מרגע הזכייה ועד קבלת המפתח ונקבל תוצאה בינונית לחלו ־ טין". אוזן מצטרף גם הוא לביקורת ומספר, "בזמנו של משה כחלון אפשר לומר שהתוכנית מיתנה מעט את עליות המחירים, אך העובדה שכל רגע משנים מדיניות ותוכניות לא מאפשר השפעה אמיתית על הענף. כל שר מחליף תוכנית, וזה כבר לא אפקטיבי. יהיו למחיר למשתכן ושלושים אחוז יהיו לשוק החופשי. היזמים באופן טבעי רצו לזכות במחיר למשתכן, נתנו מחיר נמוך מאוד לזכאים והעמיסו לשוק החופשי מה שהפסידו למחיר למשתכן" אלי אביסרור: "מחיר למשתכן גרם לקפיצה הכי גדולה בענף. כשהתוכנית יצאה אמרו ששבעים אחוז מהדירות בפרויקט מסוים

"צריך להעניק הטבות כדי שיגיעו ממרכז הארץ לנגב"

שמעון אוזן על תופעת גביית דמי החסות: "אם לא תהיה משילות ויד חזקה בנגב, מה שאנחנו חווים היום זה כלום לעומת מה שעוד עתיד להתחולל באזור"

18

13.1.2023 ˆ ידיעות הנגב