ידיעות הנדל"ן

תחבורה ציבורית

הראשון לרכבת נתקלים באתגרים של רעש ותנועה, מה שלעיתים קרובות נוטרל באזורי הקו השני, שם המחירים עדיין בעלייה משמעותית. בנוסף הר ־ כבת הקלה גרמה לתנופה בשיפוץ וב ־ פיתוח נדל"ן חדש, עם דגש על מתחמי מגורים ומסחר בקנה מידה גדול יותר. עם זאת נושא מס המטרו, שמטיל מס 75% היטל השבחה גבוה יותר מהרגיל ( מההשבחה), מעכב את 50% במקום התהליך ומערים ענן של אי ודאות על הפרויקטים העתידיים". יעקב מתייחס גם ללקח שניתן ללמוד מהקו האדום לקראת הקווים הבאים, ואומר: "כדי להגביר את ההשפעה החיובית של פרויקטים עתידיים של רכבת הקלה, עלינו לשלב בין ניתוח שוק לתכנון עי ־ רוני מוקפד, לפעול בשיתוף פעולה עם הרשויות ולהשקיע בנגישות ובנוחות". יוני בראל, סמנכ״ל שיווק ומכירות באזורים: "הנדל"ן למגורים עובר שינוי משמעותי בעקבות התפתחות הרכבת הקלה, ויש לכך השפעה רחבת היקף גם על הרוכשים ותפיסת המגורים החדשה שלהם. למשל במגדל המגו ־ , Exchange Ramat Gan רים של כשהתחלנו בשיווק, היינו צריכים לג ־ רום לרוכשים לדמיין חיים אורבניים על ציר תחבורה ציבורית ראשי, כאשר רכישת דירה בפרויקט איננה מחייבת רכישת חניה עימה. באותה העת לדמיין את המהפך שתייצר הרכבת הקלה היה אתגר, אבל לאחר פתיחת הקו האדום הדמיון הפך למציאות. אנחנו רואים יותר ויותר רוכשים המחפשים את המ ־ גורים האורבניים התוססים ליד צירים ראשיים של תחבורה ציבורית, וזו תחי ־ לתה של מהפכה אמיתית וחינוך שוק. בעקבות כך גם ראינו עלייה משמעו ־ תית במחירי הדיור לאורך ציר הרכבת הקלה. היום אנו רואים את מהפכת המ ־ גורים של המתחם כולו, שאותו התחלנו עם תחילת השיווק של הפרויקט, וכעת עוד מגדלי מגורים ומתחמים מעורבי שימושים מתוכננים באזור, וכן המת ־ חם הפך לשוקק חיים בכל שעות היום והערב". מיקי זיסמן, יו"ר ושותףבבולוארד־ג'נסיס, מתייחס אף הוא ליתרונות: "הקו האדום מהווה נדבך חשוב במהפכה התחבורתית המתחוללת בתל אביב בשנים האחרונות, מעל ומתחת לקרקע. זו מתבטאת בין השאר בהשבחת ערכם של הנכסים הנמ ־ צאים על תוואי הרק"ל, ובעיקר אלו הס ־ מוכים לתחנות, וללא ספק תרמה לעליית המחירים המשמעותית ביותר ברחבי העיר. להערכתי, עליית המחירים צפויה להמשיך עם הפתיחה ההדרגתית של שאר הקווים בעשור הקרוב". דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכ ־ ננת ערים, מסכימה שיש שינוי חיובי, אך גם מציינת כי על הרשויות המקו ־ מיות לסייע לעסקים בתקופת הבנייה של הקווים הנוספים: "בעבודת המח ־ קר שעשיתי על השפעת תחבורה על מחירי נדל"ן למגורים בעולם, בעיקר

צילום: שאטרסטוק האם תושבים בקרבת התחנות יוותרו על הרכב הפרטי? דנקל - הקו האדום.

ההתלהבות, אבל צופה השפעה עתידית: "נכון להיום הקו היחיד שפעיל במסג ־ רת פרויקט הרק"ל הגרנדיוזי, הוא הקו האדום, וגם זה בעצימות נמוכה. לדעתי, עדיין מוקדם להפקת לקחים ובחינת מג ־ מות, אולם בהחלט ניתן לומר שהביקו ־ שים לדירות באזורים שבהם צפויה לעבור הרכבת, ובעיקר אלה הממוקמים במרחק הליכה קצר מהתחנה המיועדת להיבנות שם, הם קשיחים ונמצאים במגמת עלייה. אנחנו פוגשים את זה בשיחות עם תושבים בפרויקטים עתידיים שלנו במסגרת הת ־ חדשות עירונית. מחירי דירות היד שנייה המיועדות לפינוי בתוואי הרכבת מרקי ־ עים שחקים, אפילו כשמדובר בפרויקטים הנמצאים בשלב ראשוני מאוד של מתחם מוכרז להתחדשות עירונית". 5 V אדריכלית שותפה טלי דראל מ־ אדריכלים מסבירה, כי יש השפעה גם בעולם התכנון, אולם מזהירה מפני מכשלה הקשורה לקשר בין הרכב הפ ־ רטי לשימוש בתחבורה ציבורית: "היום אין פרויקט שאנו לא בודקים ראשית את קרבתו לנתיב המטרו, קרבה לטב ־ עת הראשונה של תחנת רכבת או לכל ציר מתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים). יש לכך השלכות משמעותיות הן מבחינת היקף החניה שנידרש לה, הן מבחינת הצפיפות המותרת והן מבחי ־ נת הליך הרישוי עצמו. יחד עם זאת יש בעיות רבות ומורכבות גדולה. לדוגמה בפרויקטים שאנו מאשרים היום על צירי המטרו או בסמיכות לטבעת הראשונה של תחנות מרכזיות, תקן החניה המ ־ חייב הינו פחות מרכב אחד לדייר. דהיינו כבר היום לשליש מהדיירים לא יהיה היכן להחנות את רכבם. התקן המופחת מתבסס על ההנחה שהדיירים בבניינים אלו יתניידו בתחבורה ציבורית. אבל כאן עולה השאלה, האם תושב יוותר על הרכב, כאשר אין לדעת מתי יתחילו לפ ־ עול הרכבות, וכשיעבדו ביום מן הימים,  הן תושבתנה בשבת".

רקפת להב: "הביקושים לדירות באזורים שבהם צפויה לעבור הרכבת, ובעיקר אלה במרחק הליכה קצר מהתחנה, הם קשיחים ונמצאים במגמת עלייה"

רכבות מטרו, כבדות וקלות, נמצא כי לרכבות השפעה חיובית על ערכי המ ־ קרקעין ובמיוחד למי שממוקם במרחק מטרים מהתחנות, כלומר 500 של עד כ־ מרחק הליכה של כחמש דקות. מבחינה זו אני צופה שגם הקו האדום, ובהמשך קווים נוספים שייפתחו, ישפיעו בסופו של דבר הן על הביקושים לדירות והן על הביקושים למשרדים, מסחר, בתי קפה, מסעדות וכו' בקרבתם. השינוי כבר ניכר בהדרגה במקטע הדרומי של הקו החוצה את יפו בואכה בת ים, וכבר מתחיל להשפיע על רמות הביקושים לאורך שדרות ירושלים בואכה יפו ד'. כך גם בציר בגין בתל אביב ובמקטע של רחוב ז'בוטינסקי בפתח תקווה, ובמיוחד ברמות הביקושים למשרדים. עם זאת במקומות אחרים עדיין לא ניכר שינוי, וכדי שהתהליך יתקדם, חשוב שהר ־ שויות המקומיות יתמרצו במקביל את סביבת הרכבת, בין שבאמצעות הנחות לארנונה לעסקים או הטבות שיתמר ־ צו דיירים בפרויקטים בעלי פוטנציאל להתחדשות עירונית לאורך הציר".

"לא רואים שינוי מהותי" בניגוד למי שמבחין בהשפעת הרכבת הקלה על סביבתה, יש מי שמצנן את ההתלהבות. מאיר טל, מנכ"ל קבוצת כנען, מסביר: "העסקים שיכולים לה ־ רגיש השפעה חיובית בקרבת הרכבת הקלה, הם אלו הנמצאים בסמוך לתחנות וזוכים לנגישות גבוהה יותר של הנוס ־ עים. נכון לימים אלו אין שינוי מהותי בנכסים סביב, לא בנדל"ן למגורים ולא בעסקים. עם זאת כל נושא המגורים הוא עדיין אנומליה, מכיוון שלפתח או ליזום פרויקט מגורים בסביבה אורבנית קיימת ) לוקח 38 בישראל (פינוי־בינוי או תמ"א בין שבע לעשר שנים, ולכן בנייני מגו ־ רים חדשים שיצוצו לאורך תוואי הר ־ כבת נראה רק בעוד מספר שנים. אין ספק, שכיום הבניינים הישנים הנמצאים לאורך תוואי הרק"ל, ובעיקר אלה ליד התחנות, זוכים לנגישות תחבורתית טובה יותר וייהנו מעליית ערך הדירות". גם רקפת להב, סמנכ"לית השיווק והמ ־ כירות של קבוצת אלמוג, מצננת את

יוני בראל: "הנדל"ן למגורים עובר שינוי משמעותי בעקבות התפתחות הרכבת הקלה, ויש לכך השפעה גם על הרוכשים ותפיסת המגורים החדשה שלהם"

- יום שישי, י"א בניסן תשפ"ד 19.04 .24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 62