ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

מקסימלית של שטח לדירה הקיימת וכ ־ מובן, מרפסת, חניה, ממ"ד וכו', כדוגמת מענקי חתימה כספיים בעת החתימה על ההסכם מולן או הטבות כספיות בסכום של עשרות אלפי שקלים לשדרוגים ור ־ כישת ריהוט ומכשירי חשמל. כמו כן ני ־ תנת עדיפות במיקום הדירות החדשות, התחשבות בבנייה בלתי חוקית ועד לה ־ תחשבות בפוטנציאל זכויות בנייה שלא מומשו בפועל על ידי דיירים. מבחינת הדיירים, הם צריכים לשים לב שהם לא חותמים מול היזם על סוג של הסכם 'נון שופ' (הסכם בלעדיות), שמחייב אותם ומונע מהם לנהל משא ומתן עם יזמים אחרים, ועליהם לחתום על הסכם מחייב ומפורט, שבמסגרתו מפורטות כל הת ־ מורות להן מחויב היזם, רק לאחר שנע ־ שית בחירה מושכלת של יזם על ידי רוב הדיירים באמצעות מכרז". שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ר � ) שמאות מק S.K ובעלים של אס.קיי ( קעין, המשמש כשמאי דיירים בפרויקטי פינוי־בינוי, מציין כי לרוב, כשיש מספר יזמים שנכנסים לאותו מתחם, הדרך שלהם להתמודד עם התחרות היא לה ־ ציע לדיירים תמורות מופרזות, שלא תמיד עומדות במבחן המציאות. "אני מציע לדיירים לפני כל חתימה עם יזם לקחת שמאי מטעמם, שיבדוק מראש את הכדאיות הכלכלית של המתחם, וימליץ להם בדבר התמורות שהם צפויים לקבל, ובכך להימנע מחתימה מול יזמים שמ ־ בטיחים הבטחות שווא רק לשם איסוף חתימות". ניר שמול, מנכ"ל שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מציין כי התופעה של מספר יזמים הפועלים באותו מתחם תלך ותצטמצם בשנים הקרובות: "כיום

צילום: שאטרסטוק

"הדרך הנכונה לבחור יזם היא באמצעות הקמת נציגות דיירים ועריכת מכרז". פרויקט התחדשות עירונית

בכל הקשור להתנהלות יזמים במתחמי התחדשות עירונית והתקשורת בינם לדיירים. הפגיעה העיקרית היא דווקא בדיירים הוותיקים, המצויים בין הפטיש לסדן ולא יודעים מה לעשות. כפתרון אפשרי למצב, הייתי מציע לרשות לה ־ תחדשות עירונית ליצור קוד אתי מחייב, שיעשה סדר במתחמים שבהם יותר מיזם אחד מקדם תוכנית, ובמקביל לתת דרוג לחברות התחדשות עירונית הפועלות בתחום, על סמך ההתנהלות שלהן, וכך הדיירים יוכלו מראש לדעת מי חברה אמינה, על מי יכולים לסמוך ומי באמת מחפש את טובת הדייר והוצאת הפרויקט אל הפועל בצורה המהירה ביותר ומצ ־

איתמר פיטל: "היכולת לאפשר לדיירים לבטל חתימות ללא פיקוח קפדני של הרשות, היא בעייתית מאוד, כי היא יכולה להפוך למנגנון לחץ על יזם"

החדשה עשויה להוות זרז לפרויקטים שתקועים שנים ארוכות. מעבר לפתרון המיידי שיתאפשר עבור הפרויקטים הר ־ בים שמתעכבים כבר כעת, הדבר יסייע משמעותית לפרויקטים שהולכים ומ ־ תהווים. חוק כזה יכול היה למנוע עוגמת נפש רבה בקרב דיירי פרויקט התחד ־ שות עירונית בתל אביב שליווינו לא ־ חרונה. בפרויקט זה נאלצנו לתבוע בשם הדיירים יזם שעיכב משמעותית את הפ ־ רויקט, אך מיהר לרשום הערות אזהרה לטובתו. אומנם, באמצעות פסיקת בית המשפט, הצלחנו למחוק את הערות האזהרה, אך לא ניתן שלא להצר על הס ־ חבת והקושי שיכלו להיחסך מהדיירים, לו החוק המדובר כבר היה בתוקף". "ליצור קוד אתי בין יזמים" לצד החקיקה ובזמן שבשטח המצב בעייתי, יש הסבורים שאחד הפתרו ־ נות האפשריים צריך להגיע מהיזמים עצמם. ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית, מסביר: "כיום יש שוק פרוץ

שעמד בקריטריונים ספציפיים בהליך התקשרות מול הבעלים, לפעול לבדו במתחם, מבלי שייכנס יזם אחר לאותו המתחם. בסיום פרק הזמן הזה, ככל שלא יעלה בידי היזם להשיג את הרוב הד ־ רוש או לקדם את תכנון המתחם, ההסכם עם בעלי הזכויות שנחתם יפוג מעצמו, והמתחם ייפתח מחדש לתחרות". איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים, מציע עוד זווית לנושא: "לעי ־ תים נוצרים מצבים שבהם קידום התכנון ביחד מייצר תלות של מתחם אחד באחר, ונוצר מצב שבו דיירים שחתומים עם יזם אחד, תלויים בדיירים וביזם שאיתו נוצר שיתוף הפעולה התכנוני. הצורך של רשויות התכנון ברור ליזמים, מכיוון שתוכנית אחודה תורמת לשימוש נכון ויעיל של כוח האדם המוגבל שיש בר ־ שויות, ומייצרת תוכנית אחת כוללת איכותית וטובה יותר לסביבה העירונית. יחד עם זאת רשויות התכנון חייבות לה ־ שכיל ולהבין, כפי שגם היזמים בתחום ההתחדשות העירונית השכילו להבין, כי 'בעלי הבית' הם בעלי הדירות, וב ־ סופו של דבר לא הוגן לייצר תלות בין בעלי דירות מגובשים, שהחליטו לקדם פרויקט התחדשות עירונית, ולהפקיד את גורלם בידי קבוצת דיירים אחרת, שלא בהכרח פועלת באותה מהירות". עו"ד מורן גור, בעלים של משרד עורכי הדין גור ושות' המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית, סבור שהחקיקה החדשה מבורכת: "החקיקה

ניב רום: " כיום יש שוק פרוץ בכל הקשור להתנהלות יזמים במתחמי התחדשות עירונית והתקשורת בינם לדיירים. הפגיעה העיקרית היא דווקא בדיירים הוותיקים"

ליח לפעול בשיתוף פעולה". עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותפת במ ־ שרד רז־כהן פרשקר ושות', ממליצה לדיירים כיצד לפעול: "בשנים האחרו ־ נות מתנהלת תחרות קשה בין יזמים, עת הם מתמודדים על השגת רוב במתחמי התחדשות עירונית. יזמים מציעים הט ־ בות מפליגות לדיירים מעבר לתוספת

בעלי הדירות מבינים שהדרך הנכונה לבחור יזם היא באמצעות הקמת נצי ־ גות דיירים ועריכת מכרז, ולא חתימה עצמאית לכל יזם שדופק בדלת. כחברה מארגנת, אנחנו רואים שציבור בעלי הדירות היום הוא מתוחכם יותר. מרבית המקרים שבהם מספר יזמים מעורבים במתחם אחד, הם במתחמים שבהם הח ־ תמת הדיירים החלה לפני מספר שנים. כיום גם ללא מעורבות חקיקתית יש נטייה של יזמים להגיע להסכמים בעיקר כאשר מדובר במתחמים גדולים, שניתן לחלקם בין היזמים. באופן כללי ניתן לראות היום שינוי תפיסה בשוק בעלי הדירות, שמבינים שהם בעלי הקרקע וככאלו הם אלו שצריכים לשלוט על כל  התהליך".

גיל גולדשטיין: "חבירה משותפת של חברות יזמיות גדולות, בעלות ניסיון מקצועי ואיתנות פיננסית, יוצרת ערך מוסף משמעותי לטובת כל הגורמים המעורבים"

- יום שישי, י"א בניסן תשפ"ד 19.04 .24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 6 6