ידיעות הנדל"ן

"להגיע לפשרה - לא לביטול הפרויקט"

מאבק של יזמים שונים על אותו המתחם הוא לא תופעה חדשה. אבל בתקופה שבה מתקשים להשיג מימון ולמכור דירות, וכשהשוק נמצא במצוקה, החיפוש אחר מתחמים חדשים לפעילות עתידית עולה מדרגה, וכך גם החיכוכים בשטח. הדבר לא נמלט מעיני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שהחליטה לקדם חקיקה שתאפשר לה להתערב במקרים כאלו ולסייע בחילוץ פרויקטים שהסכסוך מטרפד את מימושם. עו"ד אלעזר במברגר, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מסביר בריאיון קצר ל'ידיעות הנדל"ן" מה עומד מאחורי החקיקה וכיצד היא תסייע לפתור את הבעיה. "הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ייחודית בהרבה מובנים באופי העבודה שלה, בין היתר בחיבור ההדוק לרשויות המקומיות ולכוחות השוק הפרטי", פותח ואומר עו"ד במברגר. "אנחנו מנהלים רשויות מקומיות רשת של מינהלות 50־ בשיתוף פעולה עם כ עירוניות להתחדשות. מינהלות אלה מקבלות מאיתנו תקציב, הנחיות, ידע והכשרה, ומזינות אותנו באופן שוטף בדבר חסמים שעולים במאות מתחמי ההתחדשות בארץ, המצויים בשלבים שונים של התהליך. התמונה שעלתה מהן הצביעה על מציאות רווחת של מתחמים עם תב"ע מאושרת באזורים בעלי היתכנות כלכלית מובהקת, כלומר - לכאורה מתחמים בשלים שיכולים לצאת לדרך באופן מיידי, אבל לא יוצאים לפועל. ההסבר לכך הוא ששני יזמים או יותר התחילו לעבוד במתחם במקביל, תוך שהם מסכלים זה לזה את האפשרות להשיג את הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות ולקדם את הפרויקט. מדובר בעשרות מתחמי פינוי־בינוי ברחבי הארץ, שאין בהם חסם כלכלי או תכנוני, ועדיין - אינם מתקדמים לביצוע". כבר קיימת חקיקה שמאפשרת לבעלי דירות לבטל חוזים שכובלים אותם לפרויקט שנתקע ולא מתקדם, למה צריך להוסיף עוד כלי כזה? "אם בעלי הדירות מצליחים לגבש את הרוב הדרוש לביטול העסקאות במתחם, זה בסדר גמור. אבל לא תמיד הדבר מתאפשר, כי במתחמים כאלה הרבה פעמים תמצא קבוצות דיירים שונות, שמבטאות רצונות שונים וסותרים. נוסף על כך המנגנון החדש לא מוביל בהכרח לביטול העסקאות, וזה יתרונו הגדול. הוא מכניס את היזמים לסד זמנים, שבמסגרתו עליהם להגיע לפשרה כלשהי כדי להימנע מביטול העסקאות החתומות, כל אחד את שלו. חצי שנה זה זמן מספק, לטעמנו, למציאת פשרה, אם יש רצון ואינטרס משותף. הפשרה יכולה לאפשר לאחד הצדדים לשמור על העסקאות החתומות ולהתקדם לביצוע הפרויקט". איך אתם מעריכים שהחקיקה תשפיע על השוק? "המתווה שאנו מציעים הוא פרי ניסיון שצברנו ברשות בקידום מתחמים כאלו על ידי תהליך גישור. דוגמאות למתחמים שהצלחנו

לכך שבהרבה מאוד מתחמים המיועדים להתחדשות עירונית פועלים במקביל מספר יזמים כדי להחתים את בעלי הז ־ כויות. לרוב מדובר במתחמים שהיציאה בהם לתהליך החלה על ידי היזם עצמו ולא בהתאגדות פעילה של בעלי הז ־ כויות, או במתחמים שבהחלטת הר ־ שויות הורחב בהם הקו הכחול במהלך תכנון התב"ע. ככלל, בראייה כוללת, המצב שבו מתחם מקודם על ידי יזם יחיד הינו עדיף. לצד זאת, במתחמים גדולים הכוללים מאות יח"ד, חבירה משותפת של חברות יזמיות גדולות, בעלות ניסיון מקצועי איכותי ואיתנות פיננסית, יוצרת ערך מוסף משמעותי לטובת כל הגורמים המעורבים בפ ־ רויקט, וזאת בלבד שהחברות פועלות בהסכמה ובהבנה במסגרת מתווה מקו ־ בל וידוע מראש לטובת קידום משותף של הפרויקט. מבחינת היזמים, החבי ־ רה המשותפת מאפשרת להעצים את היכולות, המומחיות והמשאבים שלהן וגם להפחית את הסיכונים הפיננסיים שעלולים לצוץ. מבחינת בעלי הזכויות, הם ייהנו ממגוון רחב יותר של אפש ־ רויות ושירותים, שייצרו עבורם חוויית מגורים משודרגת. נכון יעשה המחו ־ קק, אם יקבע פרק זמן שבו רשאי יזם,

לנהל שיח מכבד ולשמור על התנהלות תקינה בין קולגות. הבעיות מתחילות כשאין שיח בשטח, וכשחברות בודדות מנסות לתפוס מספר חתימות במטרה לשבש תהליכים; זה יכול להיות מתוך רצון לכפות שותפות או למכור בעתיד את החתימות ללא ידיעת הדיירים. מדובר בהתנהלות לא מקצועית, שעו ־ שה שם רע לתחום. אם לא ניתן לפתור את הבעיות, הרשות צריכה להתערב. אומנם החוק טרם נכנס לתוקף, ונמצא בשלבי שיפור, אבל זה מהלך מבורך מאוד, כי בסוף מי שנפגע מהתנהלות כזו הם הדיירים. עם זאת החשש שלי הוא שלא ברור כיצד החוק אמור לענות על חלוקת הכוח בין הרשות לדיירים. הרשות חייבת להיות הגוף שמפקח על כל התהליך ובמידת הצורך להתערב בחקיקה. היכולת לאפשר לדיירים לבטל חתימות ללא פיקוח קפדני מאוד של הרשות, הינה בעייתית מאוד, כי היא יכולה להפוך בקלות רבה למנג ־ נון לחץ על יזם הפועל באופן תקין, מקצועי וראוי, לדרישות נוספות של דיירים". גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך הת ־ חדשות עירונית, מציין את היתרון בשיתוף פעולה בין היזמים: "אנו עדים

לקדם בתהליך כזה הם מתחם הרצל בבאר יעקב ומתחם ביאליק בבית שמש. מדובר במתחמים שהיו תקועים עשור ואף יותר, כאשר המבוי הסתום שאליו נקלעו הביא את היזמים לפנות אלינו להליך גישור וולונטרי. צריך להבין שמתחם שנתקע, לא מניב רווח לאף אחד מהיזמים, ומותיר את בעלי הדירות בבתים במצב נחות. יש מתחמים רבים שמשוועים לפתרון מהסוג הזה ואנחנו מייצרים את הכלי הזה עבורם. יש הרבה מאוד בעלי דירות שהמהלך הזה יכול לשנות את המציאות עבורם, ולהוציא אותם למסלול של התחדשות בלוח זמנים קצר". אלעזר במברגר, מנהל הרשות להתחדשות עירונית. צלם: רז רוגובסקי

סמי מצלאוי: "התיקון לחוק בא לעשות סדר, ולסייע לבעלי דירות שלעיתים מוחזקים כבני ערובה על ידי גורמים שלוטשים עיניים לבניין שלהם"

65 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, י"א בניסן תשפ"ד 19.04 .24