ידיעות הנדל"ן

הפסיכולוגיה שמשפיעה על המשקיעים

החל נגיד בנק ישראל להעלות את הריבית 2022 "במהלך במשק. העלאות הריבית הגיעו לאחר ששר האוצר דאז אביגדור ליברמן החזיר בהוראת שעה את מס הרכישה . השילוב היה קטלני, ושוק 2021 בנובמבר 8%־ לרוכשי דירה שנייה ל הדיור החל להיכנס לקיפאון עמוק, כולל ירידות מחירים קלות", כך מסביר אוהד דנוס, שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר באוקטובר, 7 לשכת שמאי המקרקעין, "ואז הגיע כשבחודשים לאחריו התחדדה ההכרה בקרב הק ־ בלנים והיזמים, כי ייתכנו שני תסריטים בשוק. הראשון - שהם ממשיכים לא למכור דירות בכלל, והשני – שהם לוקחים על עצמם לפחות אחד משלושת האירועים מדכאי הרכישות. מאחר שהמלחמה נמשכה, ונרשמה נחישות באוצר לקבע את מס הרכישה הגבוה, מה שנותר הוא אירוע הריבית. כך נולדה שיטת וכד', שבעיקרה אתה משלם היום קרוב 20:80 השיווק של לכלום, והיתרה, ללא הצמדה בדרך כלל, נדחית למסירת הדירה. חשוב להבין, יש כאן המון פסיכולוגיה שניתן להדגימה באמצעות שיעור מס הרכישה. . בפועל 2021 כאמור, בסוף שנת 8%־ ל 5%־ "מס הרכישה הועלה מ נ � למחיר הדירה, מה שמוריד את התשואה מהנכס ש 3% התווספו רכש בפרומיל אחד (עשירית האחוז) בממוצע (בהתייחס לתשואה ). בפועל, עבור משקיעים לטווח 3%־ שנתית ממוצעת בדירה של כ ארוך, פרומיל אחד לא אמור לשנות. ועם זאת השוק נעצר יחסית. זו הפסיכולוגיה שעשתה את העבודה. המשקיע הממוצע ראה שלמעשה 'כולם' נגדו - הקבלנים לא נתנו הנחות ולקחו הצמדות, המדינה גבתה יותר מס, והנגיד העלה את מחיר הכסף. "זה לא שהמשקיעים לא רצו לקנות, הם רצו מאוד, אבל הרגישו שאף אחד אחר לא רוצה שהם ימשיכו לקנות. כדי שיחזרו לשוק, נדרשה 'מחווה' של רצון טוב מטעם מישהו מהשחקנים, במקרה זה - היזמים והקבלנים. פתאום 'הבינו' שבונים פחות, ושאת מה שבונים, בונים לאט יותר. פתאום 'הבינו' שהממשלה עסוקה עד מעל הראש במלחמה, שמייצרת בתורה חוסר יציבות, ששוב פוגע ומייקר את הבנייה. פתאום 'הבינו' שקיבלו הזדמנות להיכנס לשוק יכלו רק לחלום עליה. 2021־ ב'כסף קטן' יחסית, וקיבלו עסקה שב אז כעת זו כבר עובדה, והמשקיעים חזרו לשוק. כיום ההימור של המשקיעים מחושב והרבה יותר הגיוני מאשר בעבר. בנייה

יוני בראל: "הטבות המימון מאפשרות למשקיעים לראות תשואה מיטבית על ההון מתוך הבנה שמחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות"

בהיקף מצומצם, סיכוי לסיום הלחימה שגדל ככל שעובר הזמן, ובעיות כוח אדם שלא ייפתרו בבת אחת, משמעותם אחת: גידול בביקוש, קיטון בהיצע ועליית מחירים. ובכל זאת חשוב היום יותר מבעבר לבחון את ההשקעה היטב. המשחק העיקרי כעת הוא לזהות פרויקטים שלא 'תמחרו' את ספיגת

פריים, מחאה חברתית, מע"מ אפס, מגפת הקורונה, מלחמת רוסיה-אוק ־ ראינה ועוד. בתום כל אחד מהמשברים הללו ראינו עליית מחירים משמעותית בשוק הנדל"ן, והמשקיעים שחוזרים כעת לרכוש נכסים בישראל, עושים זאת מתוך הערכה שתחול התייקרות גם בתום המלחמה". רוני כהן, מנכ"ל ושותף אלדר שיווק נדל"ן, מתייחס לשיעור המשקיעים כיום לעומת השיא: "משקיעי הנדל"ן בישראל פועלים בצורה אסטרטגית וממוקדת, כשבמרכז העשייה שלהם עומד החיפוש אחר פריסיילים שקטים, המהווים הזדמנות לרכוש דירות בת ־ נאים מיטביים לפני פתיחת הליווי הב ־ נקאי של הפרויקטים ולפני פתיחת הפ ־ ריסייל לקהל הרחב. תופעה זו מתרחבת בקרב משקיעים, המחפשים ליהנות

מעצימה בפועל את עליית המחירים: "המשקיעים רואים שמחירי הדירות נמצאים במגמת עלייה, אז הם מנסים להקדים את העלייה עצמה באמצעות רכישת דירות, כך שבפועל מחירי הדי ־ רות עולים עוד יותר. מבצעי המימון של הקבלנים אומנם עוזרים למשוך משקי ־ עים, אבל זה לא במספרים דרמטיים. עד שהמדינה והרשויות המקומיות לא ישנו את השיטה, לצערי, המחירים לא יירדו". מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פי ־ ננסיים, מסביר שחלק מהסיבות לחזרת המשקיעים קשור לניסיון ארוך שנים של קהל זה: "הניסיון שצברו משקיעי הנדל"ן בהתמודדות עם אסונות, לימד אותם שגם באירוע משברי מתמשך יש הזדמנויות להשקעה. בשנים האחרונות המשקיעים התמודדו עם משבר סאב

הריבית על ידם במחיר הדירה, כשהמ ־ שמעות הינה גלגול הריבית על הרוכש, באמצעות העלאת מחיר העסקה ויצירת אשליה של עסקה נטולת ריבית".

אוהד דנוס ֹ צילום: שחר שירזי

, 20% השוק של המשקיעים עומד על כ־ מה שמעיד על יציבות ושאיפה להמשך השקעות למרות התנודות הכלכליות". ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל: "בחודשים האחרונים אנו רואים חזרה של משקיעים לשוק בעיקר משתי סי ־ בות: הראשונה היא מבצעי הקבלנים שמאפשרים לרוכשים לייחד סכום נמוך יחסית בעת החתימה על החוזה והיתרה תשולם רק עם סיום הבנייה, והשנייה היא עליות המחירים הצפויות בהמשך

ממחירים נמוכים יותר, לפני שהמחיר עולה וההזדמנויות משתנות. מאז סוף , כשהשוק התחיל להראות 2023 דצמבר סימנים של עלייה במחירי הדיור, המ ־ שקיעים חזרו אליו בצורה ניכרת. בת ־ קופות של גאות בשוק הנדל"ן שיעור 29-28%־ המשקיעים יכול להוות גם כ מנתח השוק, ואילו בתקופות שפל, כשיש יותר אלטרנטיבות וההזדמנויות פחות אטרקטיביות, נתח השוק של . כיום נתח 13-12%־ המשקיעים ירד לכ

65 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, כ"ד באלול תשפ"ד 27.09.24