ידיעות הנדל"ן

2025 פני התחום ב־ | נדל"ן למגורים

תשלום שונות. בנוסף יפותחו פתרונות לרוכשים המעוניינים לקבע את אישורי הבנק בשלב מוקדם, להבטחת המשכנתה העתידית". על פי חני שטיגליץ יו"ר שטיגליץ גרופ: "המלחמה יצרה אי ודאות, אבל גם הביאה לעלייה בביקוש ליציבות כלכלית דרך השקעות בנדל"ן. אנשים מחפשים נכ ־ סים כעוגן פיננסי, אך הריביות הגבוהות והחשש מהתחייבות ארוכת טווח דורשים פתרונות מימון יצירתיים. מודלים כדוג ־ או מימון מדורג מאפשרים 10%-90% מת לרוכשים ולמשקיעים להיכנס לשוק בצו ־ רה מחושבת, ומסייעים לשמור על נזילות פיננסית בתקופה של תנודתיות". את השינוי בגישת חברות היזמות מסבי ־ רה שירן אחוון, סמנכ"לית השיווק בחברת קרדן נדל"ן: "רוב החברות כיום הבינו, גם בעזרת בנק ישראל, שמבצעי המימון אינם נכונים שיווקית 10%-90% במודל ולא מועילים כלכלית. הם מהווים סי ־ כון ליציבות החברה, כאשר הם מבוצעים בהיקפים גדולים. אני צופה שבשנה הק ־ רובה לא נראה הרבה מבצעים במודל הזה, וספג ביקורת 2024 שהיה נפוץ מאוד בשנת בגין הסיכון שבו. יזמים שלא ימצאו פת ־ רונות יצירתיים שיקלו על הרוכשים את ההתמודדות עם סביבת המחירים והריבית הגבוהה, עלולים למצוא את עצמם בבעיה". אחוון מציינת, כי "ההתמקדות כיום צרי ־ כה להיות ביצירת כלים יצירתיים ובטו ־ חים לעידוד עסקאות. ישנן דרכים חכמות שמאפשרות גמישות ומפחיתות סיכונים, כמו הלוואות מימון מהיזם ללא ריבית והצ ־ מדה ופריסת תשלומים מותאמת ליכולות הכלכליות של הרוכש. התאמה אישית היא קריטית – אך היא חייבת להיות מאוזנת בין צורכי הרוכש לצורכי החברה כדי להימנע מבעיות תזרים. השינויים בשוק יובילו גם לשינויים במוצר עצמו: ככל שמחירי הדי ־ רות יעלו, נצטרך להציע גמישות בגודל ובמחיר. המפתח להצלחה יהיה ביכולת לדייק את המוצר". חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת אבני דרך, מודה, כי "השנה החול ־ פת הייתה מאתגרת מאוד ברמה הלאומית והחברתית וגם עבור שוק הנדל"ן", ומ ־ זהירה: "ייתכן שנראה בטווח הקצר רוכשים שימתינו עם מימוש הרכישה עקב החלטת הממשלה בעניין המע"מ, אך יש ליטול בחשבון, שהפערים בין הביקוש להיצע גדולים וממשיכים להתרחב. חשוב שכל מי ששוקלים להמתין עם רכישת דירה, ייקחו בחשבון, שככל הנראה, כפי שההיסטוריה מלמדת, תהיה התייקרות נוספת בכל הארץ, ויקבלו החלטות בהתאם". "אזהרות בנק ישראל מוגזמות" הפתרונות החדשים שמציעות החב ־ רות מגוונים. אירית הופר, מבעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים, מספרת: "מב ־ צעים בתחום המימון צפויים להימשך גם , משום שסביבת הריבית אינה 2025 לתוך ידידותית עדיין לרוכשי דירות, והצורך במבצעי מימון גמישים נשאר קריטי כדי

shutterstock, Opachevsky Irina צילום:

האם הבנק המרכזי יגביל את מבצעי המימון? בנק ישראל

בכוח אדם ובירוקרטיה בהוצאת היתרי בנייה. כאשר הדירות נמכרות לתקופה של שלוש-חמש שנים קדימה, קשה לרוכשים לשלם בתשלומים פרוסים. המנגנון של והלוואת קבלן מועיל לרוכשים, 10%-90% שכן בתחילת הדרך הם נדרשים לשלם רק , ובהמשך, במהלך הבנייה, הם פטורים 10% מתשלומים נוספים עד האכלוס". תהיה שנת 2025 בסופו של דבר, נראה כי מבחן עבור שוק הנדל"ן הישראלי. המפתח להצלחה, כפי שעולה מדברי המומחים, יהיה ביכולת להתאים את מודל המימון לתנאי השוק המשתנים, תוך שמירה על איזון עדין בין צורכי הרוכשים, היציבות הפיננסית של היזמים ודרישות הרגולטו ־ רים. חברות שישכילו למצוא את האיזון הנכון בין מבצעים אטרקטיביים לבין יצי ־ בות פיננסית, תוך שמירה על שקיפות מול הרוכשים, הן אלו שיצליחו, כנראה, לשרוד ולשגשג בשנה המאתגרת שלפנינו. בחזרה לדנינו, היא מציגה תחזית אופטי ־ מית. "השוק צפוי להישאר תנודתי, ולכן המפתח להצלחה יהיה גמישות והתאמה מהירה לשינויים. כך שלמרות האתגרים,

שירן אחוון: "רוב החברות כיום הבינו, גם בעזרת בנק ישראל, שמבצעי המימון במודל אינם נכונים שיווקית 10%-90% ולא מועילים כלכלית"

יצמצמו את מבצעי המימון. אך להערכתי, המבצעים האלו ימשיכו ללוות את הענף בעיקר בפרויקטים הנמצאים בשלב הפרי ־ סייל, כי מדובר במבצעים שמשרתים גם את היזמים וגם את רוכשי הדירות". לדברי אסרף, "מבצעי המימון הם הפתרון הנכון לסביבת הריבית הגבוהה. הם מאפש ־ רים לרוכשים לדחות את נטילת המשכנתה וליזמים להציג עסקאות לגופים המממנים בתקופה קצרה. כמי שמלווה את המכירות, אני חושב שהאזהרות של בנק ישראל מו ־ גזמות. מרבית היזמים והבנקים המלווים בוחנים את יכולתו של הרוכש לעמוד בכל העסקה, ומסננים עסקאות שמטרתן רק

לאפשר לאוכלוסיות רחבות לרכוש דירה. אך הם עשויים להתעדכן ולהתמקד יותר בהצעות מותאמות אישית, למשל למי ־ לואימניקים או למשרתי כוחות הביטחון ושיתופי פעולה עם מועדוני לקוחות". גם עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד עוה"ד שוב ושות', מציינת כי מבצעי המימון בשי ־ לוב הלוואות הקבלן ימשיכו ללוות את הענף בשנה הקרובה. "המבצעים משרתים את שני הצדדים. מבחינת הרוכשים, הם מאפשרים להם לדחות את עלות המשכנתה לשלב מאוחר יותר בעסקה, מתוך ציפייה שבינ ־ תיים מחירי הדירות ימשיכו לעלות ואולי ריבית המשכנתה תרד. מבחינת היזמים, המבצעים מעודדים את הביקושים, מספר העסקאות גבוה, והוא מאפשר לזרז את קבלת הליווי הבנקאי בשלבי הפריסייל". עו"ד שיף מבהירה, כי אומנם בנק ישראל הזהיר מפני מבצעי המימון, ויש גם בנקים שהתחילו להגביל את המבצעים, "לכן ייתכן שנראה פחות מבצעים עם תשלום ממחיר הדירה, 10% או 7% ראשוני של יימשכו. בכל 20% ו־ 15% אבל מבצעים של מקרה היזמים הגדולים מגדרים את הסי ־ כונים על ידי בחינה של הרוכשים ובדיקה שהם יכולים לעמוד בסכום העסקה המלא, כדי למנוע ביטול עסקאות בשלב המימוש או האכלוס". אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלי קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, סבור, כי "מבצעי המימון ימשיכו ללוות את הענף גם בשנה הקרובה, אך שיעורי ההון העצמי הנדרשים יעלו. אם בשנה שעברה ראינו מבצעים , 7% ו־ 5% המציעים תשלום ראשוני של ואפילו יזם אחד שהציע הרשמה ללא הון עצמי, הרי שבצל האזהרות של בנק יש ־ ראל, הבנקים יהיו שמרניים יותר, ונראה . 20%-80% ו־ 15%-85% יותר מבצעים של ככל שהביקושים יעלו, גם חלק מהיזמים

חנה שוורץ: "ייתכן שנראה בטווח הקצר רוכשים שימתינו עם הרכישה עקב עליית המע"מ, אך הפערים בין הביקוש להיצע גדולים וממשיכים להתרחב"

תהיה שנה של 2025 אנחנו מעריכים ש־ הזדמנויות למי שיידע לזהות אותן ולפ ־ עול בחוכמה", היא מסכמת. "כל עוד הרי ־ בית במשק והריבית על המשכנתאות לא תהיה בסימן ירידה, מבצעי המימון יישארו גם בשנה הנוכחית. לדוגמה סבסוד ההחזר עד למועד האכלוס, כדי לאפשר למשפרי הדיור למכור את הדירה שברשותם בלי לחץ, ובנוסף לחסוך להם דמי שכירות במקביל לתשלומי משכנתה, לצד הת ־ מקדות של יזמים בפרויקטים המרוחקים מעט מאזורי הביקוש, אבל עם תשתיות  מפותחות".

ליהנות מעליית המחירים לאורך הפרויקט ולמכור את הדירות לפני האכלוס". דרור אוהב ציון, מנכ"ל חברת דרא שיווק נדל"ן, דווקא רואה עתיד למבצעי המימון הקשיחים: "מדובר בכלי הכרחי להמשך 10%-90% רכישת דירות, בעיקר מודלי נוספים, 20%-40% עם הלוואת קבלן של שמציעים אלטרנטיבה מתקדמת למודלים ללא הלוואה או פריסות 20%-80% של תשלום מאתגרות. זה פתרון מצוין עבור היזם, הבנק המלווה והרוכשים. חשוב לה ־ משיך להשתמש בו, במיוחד לנוכח התאר ־ כות זמני האכלוס בענף, שנובעת ממחסור

- יום שישי, ל' בשבט תשפ"ה 28.02 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 3 6