ידיעות הנדל"ן

שפע תכנון, מעט מימוש | התחדשות עירונית

במציאות הנוכחית ובצל המלחמה נראה שבעלי דירות ישנות ברחבי מדינת ישראל מעולם לא היו בשלים יותר לקדם התחדשות עירונית. אולם בזמן שוועדות התכנון מוציאות עוד ועוד אישורים • אורי חודי למיזמי פינוי־בינוי, ישנם לא מעט גורמים וחסמים שתוקעים ומונעים את מימושם בפועל הפער בין התכנון למימוש הוא האתגר האמיתי של השנים הקרובות

ועוד מקום בענף: "התחדשות עירו ־ נית מייצרת עתודות קרקע משמעו ־ תיות ובכך מייצרת אלטרנטיבה לתחום הדיור. זה אינטרס לאומי ותחום שצובר תאוצה גם במיקומים גיאוגרפיים שלא ראינו בעבר, ומהווה אחוז משמעותי מהתחלות הבנייה. בראייה לעתיד לה ־ תחדשות העירונית יהיה משקל גבוה

מרשימות על הנייר - חייבים להבין שכ ־ לכליות הפרויקט היא המפתח למימושו בפועל. הגיע הזמן לשינוי מהותי בגישה - על רשויות התכנון לאמץ מתודולו ־ גיה שמשלבת בדיקת היתכנות כלכלית כחלק אינטגרלי מתהליך התכנון. ללא בחינה מעמיקה של ההיבטים הכלכליים, אנחנו עלולים להמשיך ולראות תוכניות

נוספת, לדבריה, קשורה לרשויות המ ־ קומיות: "גם אחרי אישור התב"ע לעי ־ תים מתעורר דיון ביחס להיקף המטלות הציבוריות שהפרויקט נדרש לתת. יש מקרים שבהם רשויות ויתרו על היטל השבחה, אך במקביל דרשו תוספות מש ־ מעותיות של מבני ציבור, מה שמנטרל את חלק הארי מהיתרון הכלכלי שהושג מהפטור. לדעתי, הפתרון טמון בגמישות מחשבתית. במקום להיצמד לחישובי רווחיות נוקשים, צריך לחשוב 'מחוץ לקופסה', בצורה שמתאימה את עצמה לנתונים המשתנים בשטח, ולאפשר מצב של מענה נקודתי לכל אירוע שעלול לקרות". יוסי פרשקובסקי, יו"ר דירקטוריון פר ־ שקובסקי השקעות ובניין, סבור שאחת הבעיות שמונעות מהתוכניות להתקדם היא היעדר כוח אדם מספק: "נכון שי ־ צאו הרבה תוכניות לפרויקטים, אבל רק ברמת הוועדה המחוזית או הוותמ"ל. כדי שהפרויקטים ימומשו, צריך את שיתוף הפעולה של הוועדות המקומיות, שסו ־ בלות ממחסור בכוח אדם מקצועי. הדבר גורם לכך שהוצאת היתר בנייה יכולה לקחת בין שנתיים לארבע שנים, ולכן מימוש התוכניות מתעכב. ברגע שיט ־ פלו בבעיית כוח האדם בוועדות המ ־ קומיות, והוצאת היתר תהיה בפרק זמן שפוי וסביר, נראה מימוש גבוה יותר של פרויקטים ברחבי הארץ". ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען, מציע לש ־ נות את הגישה ברשויות התכנון: "הב ־ עיה המרכזית נעוצה בכך שההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים אינה נבחנת בשלב התכנון. לא מספיק לייצר תוכניות

היקף תוכניות ההתחדשות העירונית שאושרו במוס ־ דות התכנון בשנים האח ־ רונות שובר שיאים, ומספר

יחידות הדיור שהן עשויות להניב, הופך למשמעותי יותר ויותר. אבל בה בעת המימוש בפועל של הפרויקטים לא מת ־ קדם באותו הקצב, והפוטנציאל האדיר להגדלת היצע, לצד הצורך בחיזוק ומיגון נשארים הרבה פעמים על הנייר. יצאנו לבדוק ממה נובע הפער בין הת ־ כנון למימוש, וכיצד אפשר להאיץ את היציאה לדרך של מיזמי ההתחדשות. "הפער בין התכנון למימוש בהתחד ־ שות עירונית הוא האתגר האמיתי של השנים הקרובות בתחום", כך מסבירה רונית אשד־לוי, מנכ"לית אפריקה יש ־ ראל מגורים הנכנסת, "התחום התפתח מאוד בשנים האחרונות ולשמחתנו, אנ ־ חנו נמצאים בתקופה שבה כולם מבינים ומכירים את החשיבות של ההתחדשות העירונית, לצד יזמות קלאסית. יחד עם זאת, ודווקא בגלל האמור, הפער שנוצר בין תכנון למימוש מהווה אתגר מור ־ כב שדורש חשיבה מחודשת". אשד־לוי סבורה, שבין היתר, סיבה משמעותית למחסום המימוש קשורה לכלכליות המיזמים: "ניתן לראות כיום שכבר בשלב התכנון בחלק מהמקרים הכלכלה מובילה את התכנון ולא להפך. לעיתים קרובות אנחנו נתקלים בתוכניות המבו ־ ססות על הנחות לא ריאליות, אם במס ־ גרת עלויות ביצוע או בסוגיית הקרקע המשלימה שקשה להשיג בפועל. ומכאן מתגלגלים הדברים לפער שקשה להתג ־ בר עליו לקראת מימוש התוכנית". סיבה

רונית אשד־לוי: "הפתרון טמון בגמישות מחשבתית. במקום להיצמד לחישובי רווחיות נוקשים, צריך לחשוב 'מחוץ לקופסה'"

בהרבה ממה שהיה מקובל עד היום. ייבנו פחות ופחות שכונות חדשות, כי אנחנו חיים במדינה קטנה עם עתודות קרקע מעטות, שהולכות ואוזלות. בע ־ שורים הבאים ההתחדשות תהיה מר ־ כיב מהותי מאוד בהתחלות הבנייה, עד כדי כך שהיא צפויה להפוך לנתח הארי מתוך כלל התחלות הבנייה. גם הרשויות מתחילות להפנים את הצורך בחידוש המרחב העירוני ומבינות את הפוטנציאל בפרויקטים גדולים, שמש ־ נים את מרכזי הערים העמוסים. השוק התרחב משמעותית בעת האחרונה, וזה תהליך שישפיע על כל פרמטר בהיבט של התחדשות עירונית: יזמים, תוש ־ בים, רשויות וגופים מממנים. עם זאת יש בתחום גם חסמים וסיכונים, שחשוב להבין אותם ולהתנהל במסגרתם. רא ־ שית נדרש ידע וניסיון כדי לשפר את הרווחיות – שלא תמיד משביעת רצון, ודאי אצל יזם שאינו מנוסה בתחום. שנית אירוע כזה מבטיח התמודדות מו ־ רכבת וארוכת שנים, ונדרשת סבלנות רבה. אחת התובנות המתבקשות היא שצריך להיכנס לתחום עם כיסים עמו ־ קים. לא תמיד לרשויות יש משאבים

מרשימות שנשארות בגדר 'ציורים יפים על גרמושקה', במקום להפוך למציאות בנויה שמשרתת את הציבור. עלינו לזכור שמאחורי כל תוכנית עומדים דיירים המצפים לראות את ביתם מת ־ חדש, קבלנים ויזמים שצריכים לראות היתכנות עסקית, ורשויות שמעוניינות בפיתוח בר־קיימא של המרחב העירוני". אבישי קימלדורף, מנכ"ל שיכון ובי ־ נוי נדל"ן, סבור שהרישוי וגם היעדר תשתיות הם בין החסמים העיקריים: "הפער בין התכנון למימוש נובע מכמה גורמים; האחד הוא עדיין חסם הרישוי, ובפרט נושא תוכניות העיצוב האד ־ ריכלי, שהפך למורכב ומסורבל מאוד ועדיין לא בא על פתרונו ברמה המער ־ כתית, ושמעכב מאוד את תהליכי הרי ־ שוי. בנוסף הרבה פעמים אנחנו עדים לתוכניות מאושרות שלא ניתן להוציאן לפועל, לאו דווקא בשל חסמים יזמיים, אלא דווקא בגלל חסמי תשתיות, של ־ ביות הבנייה ועבודות תשתית וצורך בהסכמי פיתוח של עיריות". גם צחי ארצי, ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי, מצביע על ההתחדשות העירונית כתחום עולה, שיתפוס עוד

ניב רום: "הבעיה המרכזית נעוצה בכך שההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים אינה נבחנת בשלב התכנון. זה לא מספיק לייצר תוכניות מרשימות על הנייר"

- יום שישי, ל' בשבט תשפ"ה 28 .02 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 4 6