ידיעות הנדל"ן

שפע תכנון, מעט מימוש | התחדשות עירונית

Neo media צילום:

כך נראים העיכובים בשטח

הכלכלית של הפרויקט המתהווה". נתנאל שוכנר, מרצה במסלול לשמאות מקרקעין בבית הספר לכלכלה במכללה למינהל ומנכ"ל חברת רם מוגרבי אר ־ דיטי ארז תירוש: "גורם משמעותי בה ־ תעכבות הפרויקטים הוא היעדר ניסיון בקרב חלק מהגורמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית. לעיתים קרובות מועלות הבטחות חסרות בסיס עובדתי מספק. מצב זה יוצר אצל בעלי הדי ־ רות ציפיות לא ריאליות, אשר עלולות להתנפץ. איך מתגברים על חלק גדול מהדברים? באמצעות קידום תוכניות כוללניות ברורות על ידי העיריות לי ־ צירת ודאות". חסמי מימון עובדים ושכירות עידו בלושטיין, סמנכ"ל החטיבה היזמית בקבוצת שפונדר פדלון, מציין מספר חס ־ מים שבהם נתקלת החברה. "אנו רואים כיום מציאות מורכבת בשוק ההתחדשות העירונית, ועדים לשלושה חסמים מש ־ מעותיים שמעכבים את קצב המימוש. ראשית המחסור החמור בכוח אדם בענף הבנייה מקשה על התקדמות הפרויקטים. שנית במתחמים גדולים קיים קושי אמיתי במציאת פתרונות דיור חלופיים לדיירים בתקופת הבנייה, בעיקר לאור פערי ההיצע מול הביקוש בשוק השכי ־ רות. ולבסוף, האתגר המשמעותי ביותר הוא זה המימוני. סביבת הריבית הנוכ ־ חית, יחד עם משך הזמן הארוך עד להחזר ההשקעה, יוצרים עומס כלכלי משמעותי על יזמים בתחום ההתחדשות. רבות מה ־ חברות נאלצות למכור פרויקטים באמצע התהליך, כי אינן מסוגלות לשאת בנטל הכלכלי לאורך זמן. אנחנו עדים לתהליך של 'ברירה טבעית' בשוק. רק חברות בע ־ לות חוסן כלכלי משמעותי יוכלו להוביל פרויקטים של התחדשות עירונית מתחי ־ לתם ועד סופם". שלמה עסיס, סמנכ"ל התחדשות עירו ־ נית בקבוצת יוסי אברהמי: "תחום ההת ־ חדשות העירונית צבר תאוצה בשנים האחרונות, אך בשנה וחצי האחרונות הוא הושפע לרעה משני אירועי מאקרו מרכזיים שגרמו להאטת הקצב – הזינוק בריבית וכמובן, המלחמה. באשר לרי ־ בית, נכון שבעסקת התחדשות עירונית אין את רכיב הקרקע, אבל כשבאים לממש את הפרויקט ולהתחיל לבנות, 20% היזם צריך להעמיד הון עצמי של כ־ מעלות הפרויקט כדי לקבל ליווי בנ ־ קאי. בסביבת ריבית שזינקה פי ארב ־ עה לעומת העשור האחרון, המימון של הפרויקטים התייקר מאוד וגרם לחלק

כאמור, תוכניות רבות לא מגיעות לשלב המימוש וזאת משלל סיבות.

גורמים שונים בענף מעניקים דוגמאות קונקרטיות למקרים שבהם תכנון בעייתי מעכב או מבטל תוכנית. RMA קובי ארדיטי, מנכ"ל חברת מקבוצת רם־מוגרבי־ארדיטי, המקדמת פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית ברחבי ישראל, מעניק דוגמה מהקריות: "מתחם פינוי־בינוי יוספטל בקריית ים, שכולל בנייני רכבת ישנים, מקודם בחמש השנים האחרונות על ידי רשות מקרקעי ישראל והעירייה, ונמצא בקו ראשון לים בעיר הצפונית. גורמי התכנון קבעו, בין השאר, שהפרויקט יכלול חניונים תת־קרקעיים, מה שמחייב חפירה במי תהום בהשקעה כספית גבוהה מאוד על־פי דו"ח הנדסי, בשל הקרבה לחוף. מנגד רשות מקרקעי ישראל הציגה עלויות נמוכות בהרבה והמשיכה להתעקש על החניונים בתת־הקרקע. הפערים הכספיים נאמדים בעשרות מיליוני שקלים רק לצורכי החפירה, והם מהותיים מאוד לרווחיות, אז איזו משמעות יש לתכנון אם לפרויקט אין כדאיות כלכלית? נדרש לחשב מסלול מחדש ולמצוא את האיזון הנכון בין היבטי התכנון לשיקולים הכלכליים, מבלי שאחד יבוא על חשבון השני". עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה, מעניק את המטרו כדוגמה לגורם מעכב: "אחת הסיבות שיעכבו בשנים הקרובות בנייה של פרויקטים היא המטרו, זאת בשל מיסים גבוהים שיוטלו על היזמים, ,75% שיגיעו לתשלום של עד הכוללים היטל השבחה ומס מטרו. למרות ששנים רבות אנו שומעים שאין לערבב בעולם התכנון שיקולים שאינם תכנון בלבד, כדוגמת פיצוי נפגעים ונפקעים, התכנון במקרה זה אמור לשמש את מימון המטרו, כך שהשיקול עשוי להיות לגמרי כלכלי ולא תמיד תכנוני. סוגיה נוספת שמונעת מימוש פרויקטים ועולה מפי מתכננים היא שתוואי המטרו מציב מגבלות משמעויות בתת־הקרקע, בין היתר חוסר אפשרות לבנות מגדלים רבי־קומות מעל התוואי או 10 לבנות מרתפים עד לעומק של מטרים בלבד. מגבלות אלו מקשות על תכנון ובנייה בצפיפות גבוהה ומפחיתות את מספר הפרויקטים על התוואי".

התחדשות עירונית ביהוד: "דרושה ודאות"

עידו בלושטיין: "קיים קושי אמיתי במציאת פתרונות דיור חלופיים לדיירים בתקופת הבנייה, בעיקר לאור פערי ההיצע מול הביקוש בשוק השכירות"

יציאה לפרויקטים, כי אין בידיהם הס ־ כומים הנדרשים" גם עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במ ־ שרד שוב ושות', מתייחס לסוגיית ההון העצמי כחסם: "עליית הריבית במשק היא אחד הגורמים להאטה בביצוע של תוכניות התחדשות עירונית, למרות הגידול בתוכניות המאושרות. יזמים קטנים שנכנסו לעסקאות רבות היקף בתחום, מתקשים כיום לגייס את ההון העצמי הנדרש למימוש הפרויקטים, והתהליכים לגיוס ההון מעכבים את הפ ־ רויקטים. כתוצאה מכך מתרחבת המג ־ מה של צירוף חברות גדולות לעסקאות כשותפות במיזמים גדולים". האריך התהליך 38 ביטול תמ"א בזמן שהתהליכים בהתחדשות עירונית ארוכים, הייתה תוכנית שדווקא ניסתה לקצר את משך האישור ואף את משך הביצוע, בשל העובדה שהיא התייחסה . רון 38 לפרויקטים קטנים – תמ"א מרום, ראש תחום התחדשות עירונית בקטה גרופ, מסביר כיצד ביטולה של התמ"א גרם למעשה להתארכות תה ־ ליכים בשוק כולו: "הביטול של תמ"א פגע בפרויקטים של בניינים בודדים, 38 שזקוקים לפתרונות מהירים שאינם תמיד מתאימים למסגרות תב"ע, ועל כן יש לפתח תוכניות חלופיות, שיתאימו לאופי השכונות ולצרכים המקומיים. אנחנו כבר רואים רשויות שפועלות במרץ בהקשר זה. הצלחת פרויקט התח ־ דשות עירונית תלויה בשיתוף פעולה בין

מהיזמים לעצור את הבנייה. גם השפ ־ עות המלחמה על הבנייה תרמו לעצירה, ובהן המחסור החמור בידיים עובדות, והתייקרות משמעותית בשכר העובדים הזרים שכן הגיעו. יחד עם זאת יזם מנו ־ סה ובעל איתנות פיננסית מסוגל לע ־ מוד בקריטריונים האלה ולהוציא לדרך פרויקטים גם בתקופות קשות". יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בחברת רובי קפיטל המתמחה במימון והשקעות בנדל"ן, מציין חסם נוסף המונע מימוש: "מחסור בהון עצמי הוא אחד החסמים העיקריים בשלב המימוש של מיזמי התחדשות עירונית. מניתוח שביצעו כלכלני החברה עולה, כי במהלך השנה 60 האחרונה החלו להיבנות בישראל כ־ אלף דירות. ההיקף הכספי שנדרש כדי לבנות את הכמות הזאת של דירות עומד 15 מיליארד שקל, מתוכם כ־ 110 על כ־ מיליארד שקל הון עצמי שהיזמים צרי ־ כים לגייס. אם מתמקדים בהתחדשות מהתחלות הבנייה הן 30% העירונית, כ־ במסגרת התחדשות עירונית, כך שההון עצמי הנדרש לשם הוצאה לפועל של מיליארד שקל בשנה. 5 פרויקטים הוא זה סכום עצום, ויזמים רבים מעכבים

שמוליק כהן: "הגורם המעכב ביותר כיום בתחום, מעבר לבעיות הידועות הוא דווקא חוסר היעילות, הסחבת וההתנהלות של נציגויות בעלי הדירות"

- יום שישי, ל' בשבט תשפ"ה 28 .02 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 5 0