ידיעות הנדל"ן

בניין ישן הזקוק לחיזוק צילום: אורי חודי

בית הגבוהה ועלויות הבנייה עלו בצורה משמעותית וכל אלה הופכים פרויקטים רבים ללא כדאיים". אליאב מימון, מנכ"ל רמות בעיר: "אם בעבר החסמים העיקריים היו שכנוע הדיירים להתקדם בפרויקט, הרי שהיום זהו הציר הפשוט יותר, כיוון שיש הרבה יותר ניסיון בתחום. הדיירים הרבה יותר מתקדמים ומבינים ויודעים לבחון את איכות היזם וניסיונו. הם מבינים את הכ ־ דאיות עבורם. האתגרים הכי גדולים היום הם מול רשויות התכנון, קידום התב"ע והיתר בנייה. יש להביא לשינויים שיגר ־ מו לתהליכים לקרות מהר יותר, הרשויות תוקעות את ההיתרים, חייבים להקל בר ־ גולציה במיוחד בהליכי הרישוי ברשויות המקומית, זהו דבר הכרחי בקידום השוק". המרכיב האנושי עו"ד יריב בר דיין, בעל משרד יריב בר דיין – עורכי דין המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטי פינוי־בינוי, מציין כי לצד הבעיה הכלכלית, ישנה בעיה נוספת הקשורה לפן החברתי. "בשנים האחרונות יזמים ורשויות מקומיות קידמו תוכניות התחדשות עירונית גם אם הן לא הצי ־ גו כדאיות כלכלית גבוהה, מתוך הנחת עבודה כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות באווירה של ביקוש מתמשך ויהפכו את התוכניות לישימות. אולם סביבת הריבית הגבוהה ואי הוודאות בשווקים כתוצאה מהמלחמה הביאו למקרים שבהם על אף העובדה, כי התוכניות מאושרות, אין בהן היגיון כלכלי, בפרט לאור סל התמורות שהובטח וסוכם עם בעלי הדירות. סיבה נוספת קשורה למרכיב האנושי. גם בשלב הראשוני של החתימות על הסכם פינוי־ בינוי, אך גם במהלך הפרויקט, ההתנה ־ לות מול בעלי הדירות כוללת עיכובים, חלקם טכניים וחלקם מהותיים. כך למשל מקרי פטירה חס וחלילה, הסדרת זכויות שלא מבוצעת במועד, חתימה מחודשת על מסמכי השעבוד לגורם המממן של כל בעלי הדירות ובני זוגם ועוד, יש בהם כדי להאריך ולעכב את לוחות הזמנים". גם שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ש � שמאות המשמש כ S.K ומבעלי חברת מאי דיירים בפינוי־בינוי, מציין את הגו ־ רם האנושי כחסם: "הגורם המעכב ביותר כיום בתחום ההתחדשות העירונית, מעבר לבעיות הידועות של סחבת גופי התכנון, מצוקת המימון, כוח אדם ועוד, הוא דווקא חוסר היעילות, הסחבת וההתנהלות של נציגויות בעלי הדירות. הדבר נובע ממספר סיבות. חוסר ההבנה מצידם של השוק וצי ־ פיות לתמורות בלתי מאוזנות מהיזם, סכ ־ סוכים פנימיים בין בעלי הדירות או חוסר אמון בינם לבין היזם. במקרים כאלו שמאי מטעם בעלי הדירות יכול לקדם דרמטית את התהליך. במקרה של חוסר הבנה וד ־ רישת תמורות מוגזמות השמאי ינגיש את הפרויקט בצורה ברורה לבעלי הדירות ויסביר להם לאילו תמורות הם צריכים לצפות, על בסיס דו"ח שמאי כלכלי פנימי, אשר מוצג רק להם ומשקף את ההיתכנות

איך מקדמים מימוש בצפון ובדרום

לצד הצורך בהתחדשות עירונית בכל הארץ, המלחמה הוכיחה עד כמה הנושא מקבל משנה תוקף בדרום ובצפון. כיצד ניתן לקדם את מימוש המיזמים באזורים הללו באופן משמעותי יותר. ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, מציין כי "יש להרחיב את שיתוף הפעולה בין משרדי הממשלה, הרשויות המקומיות והיזמים. במקביל לכך הקמת קרן ייעודית לתמיכה בפרויקטים בפריפריה יכולה להוות פתרון חשוב. כמו כן יש לעודד שיתופי פעולה עם המגזר הפרטי לטובת השקעה בתשתיות ותכנון פרויקטים רחבי היקף. בניית מודל כלכלי, שבו יזמים זוכים לתמריצים עבור בנייה באזורים פחות מבוקשים, תבטיח את מימושן של תוכניות התחדשות עירונית בפריפריה. זהו גם הרגע הנכון להקים ועדת תכנון ייעודית, שתפעל בשיתוף פעולה עם פרויקטורי השיקום ותסיר חסמים תכנוניים. התוכניות חייבות להתמקד בחיזוק היישובים ולא רק בפיצוי כספי". אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג: "המלחמה הקשה שחוותה המדינה, על כל השלכותיה ובעיקר ההשלכות על יישובי הפריפריה, רק חיזקה את החשיבות והצורך לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית רחבי היקף. היתרונות המובהקים הטמונים בפרויקטים אלה, לרבות ובעיקר - פתרונות מיגון, הם הצלת חיים, פשוטו כמשמעו, וחיזוק העורף הלאומי. אסור שהמדינה תחכה למלחמה הבאה. אני סבור, כי תקציב המענקים צריך לגדול משמעותית, ולצידם צריכה להיות עוד שורה של תמריצים שביכולת המדינה לתת. אחת מהאפשרויות היא הטבת מס - יזמים שיפעלו באזורים שבהם נדרשת התחדשות אך אין כדאיות כלכלית, יזכו לנקודות זיכוי במס לכל ההכנסה החייבת של החברה. זהו תמריץ שאף אינו מחייב הוצאה תקציבית. סיום המלחמה הוא הזדמנות לצמיחה ולפריחה נדל"נית בצפון ובדרום, שתאפשר במקביל גם הגדלת היצע הדירות, חידוש

תשתיות, חיזוק הביטחון הלאומי ושיפור ברמת החיים של תושבים רבים המתגוררים במבנים ישנים ומסוכנים". יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני, סבור כי הפתרון הוא בתוכניות ייחודית: "חלק גדול מתוכניות ההריסה והבנייה של שכונות ישנות נמצא ביישובי פריפריה, שם מחירי הקרקע נמוכים ומסתכמים בשווי של כמה עשרות אלפי שקלים לדירה. תוכניות רגילות, המאפשרות לבנות שתיים־שלוש דירות במקום כל דירה שנהרסת, לא יספקו ליזמים שם את הרווח הנדרש למימוש התוכנית. ולכן נדרשת תוכנית חירום לאומית שתפתח את הכיס ותעניק לכל העוסקים במלאכה את כל התמיכה הנדרשת. מדובר במתן תמריצים כלכליים ייעודיים, הכוללים ממענקים מוגדלים ליזמים באזורי עדיפות, הטבות מס משמעותיות וערבויות מדינה למימון בנקאי ועד הקלות רגולטוריות, שיכללו הפחתת דרישות בירוקרטיות וגמישות תכנונית מוגברת. כדי שהמשימה הלאומית הזו תצליח האתגר המרכזי הוא לייצר איזון בין האינטרסים של כל הצדדים - יזמים, דיירים, רשויות ומוסדות פיננסיים, ומשום כך נדרשת חשיבה מחודשת על המודל העסקי של התחדשות עירונית, במיוחד באזורי הפריפריה. בסופו של דבר ההצלחה תלויה ביכולת לרתום את כל השחקנים למאמץ משותף, תוך הבנה שהתחדשות עירונית היא לא רק פרויקט נדל"ני אלא צורך לאומי חיוני, במיוחד בתקופה זו." גיל שנהב, שותף מייסד בכנען שנהב אדריכלים, תהיה שנת המפנה בהתחדשות 2025" : מסכם עירונית במרחבים. אם עד היום מספר הפרויקטים של ההתחדשות העירונית במרחבים היה ספור על יד אחת, הרי שעם סיום המלחמה, עם קבלת תקציבים ממשלתיים לשיקום המרחבים, הגיעה שעתה המיוחלת של ההתחדשות העירונית במרחבים. וההמלצה שלנו לקחת חלק מהכספים של השיקום ולהשתמש בהם להשלמת הרווחיות ולהריסה ובניית הבניינים הישנים".

49 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, ל' בשבט תשפ"ה 28.02 .25