ידיעות הנדל"ן

התחדשות משרדים ומבני ציבור

התחדשות שאינה למגורים: רק בעירוב שימושים

אנחנו רגילים לדבר על התחדשות עירונית בעיקר בתחום המגורים. אבל יש לא מעט מבנים ישנים שאינם למטרת מגורים, אשר נבנו ללא התקנים המתאימים לעמידות בפני רעידות אדמה, ואינם כוללים מיגון - מדובר במבני ציבור, משרדים, • אורי חודי מסחר ועוד. איך גורמים לזה לקרות, ואיך זה קשור לעירוב שימושים?

רים משלמים את דמי השכירות בתקו ־ פת הבנייה וזה מספיק, כשמדובר בפינוי עסקים צריך להתחשב בגורמים נוספים כדוגמת הפגיעה במוניטין, הפגיעה העס ־ קית בעקבות המעבר ועוד". עם זאת בוגין מציינת, כי יש התייחסות למבנים שאינם , המשמש את מוסדות 21 למגורים בתקן התכנון באישור מיזמי התחדשות, אולם הוא אינו מספק: "בגרסה המקורית של לא הייתה כלל התייחסות לנכסים 21 תקן מ � ה 21.1 מסחריים. השינוי התחיל בתקן עודכן, שבו הוכנסה התייחסות לנכסים מסחריים בדגש על ההיבטים של הנכס המסחרי, אבל לא על ההיבטים העס ־ קיים. אלא שלעיתים דווקא הפן העסקי הופך לחסם של הפרויקט. הקריטריונים לתהליך ההתנהלות הכלכלית בנכסים מסחריים הם ייחודיים ושונים מאוד מה ־ מגורים, וחשוב להכיר את הצרכים והמ ־ גבלות שיש לנכסים מהסוג הזה כדי שה ־ פרויקט יהפוך למעשי ולכלכלי. כפתרון לנושא ניתן לקדם דווקא באזורים הללו בינוי־פינוי ובכך להקל את הפגיעה הע ־ סקית, מכיוון שהנכס נשאר באזור שהוא מכיר ושלקוחותיו מכירים. כיום הלשכה החלה לקדם ביחד עם גורמי ממשל רל ־ וונטיים עדכון למדדים שיש לקחת בחש ־ בון גם בתחום המסחרי בהליכי התחדשות עירונית".

"יש להפריד בין מבני ציבור הזקוקים להתחדשות עירונית לבנייני משרדים, שם האתגר מורכב יותר. ככלל מבני ציבור הם חלק כמעט אינטגרלי כיום מהתב"ע המתוכננת בפרויקטים שו ־ נים. במתחמי משרדים הבעיה מורכבת שבעתיים. הדרישה לשטחי המשרדים הולכת ומצטמצמת, ככל שגובר המעבר לעבודה היברידית או לעבודה שכולה מהבית. לכן במרביתם המכריע של המ ־ קרים והגדלת היצע משמעותי של שטחי המשרדים, פרויקטים אלה לא יהיו בעלי כדאיות כלכלית או בעלי סיכון שיווקי,

בנובמבר האחרון, 18 ב־ בשעות הערב, נשמעה אז ־ עקה בגוש דן. טיל שנורה מלבנון התפוצץ וגרם לנזק

כבד במבנה משרדים ישן על גבול שתי ערים גדולות ובסמיכות לקניון ולמת ־ חם תעסוקה גדול. בשל השעה המקום היה ריק יחסית, אך עדיין היו פצועים באירוע. סביר להניח שאם הפיצוץ היה מתרחש בשעות היום העמוסות, התוצאה הייתה שונה לגמרי. בישראל יש לא מעט מבנים ישנים, שאינם ממוגנים או מחוזקים מפני פגיעה

נחמה בוגין: "בפינוי דירת מגורים משלמים את דמי השכירות בתקופת הבנייה וזה מספיק, כשמדובר בפינוי עסקים צריך להתחשב בגורמים נוספים"

יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובס ־ קי, פסימי לגבי התקדמות אמיתית בת ־ חום המבנים שאינם למגורים: "התחד ־ שות עירונית שלא במסגרת הקמת בנייני מגורים נועדת לכישלון, בטח בזמן שבו אנו מצויים. כיום ישנם מאות תוכניות מאושרות עם מיליוני מטרים של תע ־ סוקה, שאינם יכולים להתממש, במיוחד בשל העובדה שהשוק רווי במתחמי תע ־ סוקה. שנית במצב הריבית הגבוהה אין כל כדאיות כלכלית להקמת מיזמים אלו. הדרך הנכונה בעתיד לפתור את נושא הקמת מתחמי תעסוקה היא במתן הטבות לבעלי הקרקע והיזמים, לדוגמה ביטול

ולכן לא יתממשו. כדי לקדם התחדשות של מבני משרדים יש חובה לכלול עירוב שימושים וגם לשלב מסה משמעותית מאוד של יחידות דיור למגורים. אחרת הסבירות שפרויקט כזה יתממש - נמוכה עד אפסית". לדעת יו"ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין המציאות מורכבת יותר: "בתחילת הדרך תחום ההתחדשות העירונית שם דגש בעיקר על תחום המגורים, אולם מהר מאוד התעורר הצורך בהתחדשות גם בפרויקטים עם שימושים אחרים. כמי שמטפלת במרכזי מלאכה, קניונים עם שימושים מסחריים ועוד, נדרשת הבנה אחרת לצרכים שלהם. בפינוי דירת מגו ־

של טילים או רעידת אדמה. בעוד למבני המגורים יש מספר מסלולים שמאפשרים חיזוק או הריסה ובנייה מחדש עם מתווה כלכלי, עבור מבני משרדים, מבני ציבור, מסחר וכיוב' אין מענה דומה. בשנים האחרונות ניתן מענה נקודתי בחלק מה ־ מקומות, אך הוא אינו רחב היקף ורחוק מלהיות מספק. ניסינו לברר עם אנשי הענף כדי ניתן לשנות את המצב. פגיעה עסקית ופגיעה במוניטין גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן, מסכים שהמצב בעייתי אך מסביר שיש להפריד בין המבנים והייעודים השונים:

יוסי פרשקובסקי: "הדרך הנכונה בעתיד לפתור את נושא הקמת מתחמי תעסוקה היא במתן הטבות לבעלי הקרקע והיזמים, לדוגמה ביטול היטל ההשבחה"

- יום שישי, ל' בשבט תשפ"ה 28 .02 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 54