ידיעות הנדל"ן

rasika108 ,shutterstock צילום: חידוש מבני תעסוקה ישנים. "הפיתרון - הטבות לבעלי הקרקע וליזמים"

"נדרשת התערבות של הרגולטור להיתכנות כלכלית"

קבוצת צרפתי שמעון מקדמת שני פרויקטים בבת ים ובאשדוד, שבהם יחודשו אזורי תעשייה ומסחר מסורתיים או לא פעילים, ובמקומם ייבנו אזורים מעורבי שימושים. במתחם האורגים בבת ים החברה תחדש אזור תעשייה עם מוסכים, נגריות ומפעלים קטנים, על שלוש המגרשים סמוכים בשטח של כשישה דונם. החברה תבנה במקום קומות ושטחי משרדים ומסחר של 30 יח"ד בשני מגדלים בני 225־ מתחם חדש ובו כ אלף מ"ר בבניין נוסף. ברובע ה' שבמרכז אשדוד החברה הרסה את קניון לב 20־ כ אלף מ"ר 15־ יח"ד, וכ 532־ אשדוד הוותיק, ובמקומו תבנה ארבעה מגדלי מגורים ו בשטחי מסחר, תעסוקה ומרפאות, במסחר מלווה רחוב ובבניין משרדים. לדברי ורד צרפתי זבולון, מנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעון ויו"ר ועדת ביקורת בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, "חידוש אזור תעשייה או מסחר והפיכתם למתחמים פעילים עם מגוון שימושים הם מוצר תכנוני מתפתח, שעונה על צרכים עירוניים וארציים בפתרונות דיור. פרויקטי התחדשות עירונית כאלה עונים על הצרכים הארציים ביצירת יח"ד חדשות לשוק, ועונים על הצרכים העירוניים בכך שהם יוצרים מקורות הכנסה חלופיים לרשויות המקומיות, ללא הצורך בתקצוב ממשלתי, הודות לארנונה שתיגבה משטחי המסחר והתעסוקה". צרפתי זבולון מוסיפה, כי "יחד עם זאת ההתנהלות מול בעלי נכסים של מסחר – חנויות, או 'יחידות פרנסה' קטנות יותר כמו דוכן בשוק למשל, יכולה להיות מאתגרת. בעלי הנכסים עלולים לעמוד בפני פגיעה במוניטין או בהכנסות כתוצאה מפינוי ומעבר למקום אחר, ולכן יש לתת להם פיצוי הולם מבחינה זו, מיקום חלופי וגם מטראז' במתחם החדש. אלה פתרונות שצריכים להגיע בד בבד עם

פתרונות מיסוי ותמיכה של הרשות להתחדשות עירונית, כי הן יכולות להסתכם בעשרות מיליוני שקלים. בחידוש מתחמי תעסוקה ומסחר אין התייחסות מיסוי ספציפית עבור יזמים, בדומה למתחמי מגורים, ולכן נדרשת התערבות של הרגולטור כדי לאפשר היתכנות כלכלית. גם התמורות הקבועות בחוק לבעלי הדירות לא בהכרח מתיישבות עם הצרכים כלפי בעלי הנכסים, וגם זו סוגיה שיש לתת עליה את הדעת. בסופו של דבר, כשהשכונות מתחדשות במתחמי מגורים חדשים, לא ניתן להשאיר את מרכזי המסחר והתעסוקה הישנים כאבן שאין לה הופכין, ויש לטפל גם בהם".

ורד צרפתי זבולון. מנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעון צילום: אבי רוקח

גיל שנהב, שותף־מייסד במשרד כנען־ שנהב אדריכלים, מציע את פתרון עירוב השימושים: "בכל מתחם התחדשות עי ־ רונית שאנחנו מקדמים, אנחנו משלבים בית ספר, אשכול גנים, מתנ"סים וכדו ־ מה. ברגע שיהיו די פרויקטים כאלה, נוכל לבנות את כל המוסדות החדשים, מה שיאפשר להרוס את המבנים הישנים. שנה, 50 כשבונים מחדש בית ספר בן אפשר לעיתים לבנות שני בתי ספר, או בית ספר ומעליו עוד מוסדות חינוך. כך נוכל לאפשר לעירייה להקים מבני הש ־ כרה מעל מוסדות החינוך והציבור שלה". CityBee ערן לשם וערן שקד, בעלי אדריכלים, תומכים בעירוב שימושים כפתרון, אך מדגישים שהוא חייב לכלול גם מגורים: "אין הצדקה לעירוב שימושים ללא מגורים. מגורים זה המנוע הכלכלי לקידום הפרויקט כולו, וזאת באמצעות מכירה מוקדמת של שטחי מגורים. במ ־ גורים יש ערך כלכלי שדרכו ניתן למכור דירות, ונדרש לכך אחוז משמעותי מסך  השטחים בפרויקט".

רכבות, כי פינוי עסק אינו דומה לפינוי דירה ומעבר לדירה שכורה. לעסק יש מו ־ ניטין, הפסקת פעילותו פוגעת כלכלית בבעלים, ולכן נדרשים פתרונות יציר ־ תיים כמו בינוי-פינוי או העתקת העסקים למקום קרוב וכן מתן פיצוי גבוה יותר לבעלי החנויות. קידמנו מספר פרויקטים שכללו פינוי שטחי מסחר, ובימים אלו אנחנו לקראת אישור של תוכנית לפינוי־ בינוי של המרכז המסחרי הישן בשכונת נווה שרת בתל אביב, שבמסגרתה המרכז המסחרי הישן ייהרס וייבנה מחדש בפ ־ רויקט מעורב שימושים, הכולל מסחר, תעסוקה ומגורים".

בסמוך לעיר העתיקה, שבה כל השירותים נמצאים במרחק הליכה". עירוב שימושים - הפתרון אשר אלון, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אשלי לירן, מציין שלמרות המורכבות בתכנון וקידום פרויקטים הכוללים פינוי של שטחים מסחריים, הרי שזהו צו השעה ויש להפוך את זה לכלכלי. "בשכונות ותיקות, שיש בהן בנייני מגורים ישנים מעל קומות מסחר או מרכזים שכונתיים קטנים, יש לתת מענה גם לחידוש של שטחי המסחר. בפרויקטים האלו יש מו ־

היטל ההשבחה. בחלק ניכר מהמתחמים גם ביטול היטלי השבחה לא יתרום לשי ־ נוי מהותי, ולבטח לא בשנים הקרובות". תמר פוריה, מהנדסת העיר באר שבע, מציינת כי מדובר באחד הנושאים הבו ־ ערים המונחים היום על שולחנה: "לצד התוכניות הרבות שהעירייה מקדמת להתחדשות שכונות המגורים במרכז העיר, אנחנו פועלים גם לחידוש מתחמי תעשייה ותעסוקה והפיכתם למתחמים עירוניים מעורבי שימושים. כך לדוג ־ מה הוועדה המקומית באר שבע אישרה לפרסום מסמך מדיניות לרובע המלאכה בעיר. המסמך מתווה מדיניות להקמת רובע ייחודי, מעורב שימושים, המש ־ לים את רצף הבינוי מהעיר העתיקה עד לנחל באר שבע. כיום רובע המלאכה הוא מתחם שרובו בייעוד מלאכה ותעשייה זעירה. מסמך המדיניות מאפשר תוספת יחידות דיור, לרבות דירות 2,000 של כ־ למשפחות צעירות בשילוב עם יח"ד קט ־ נות לצעירים, אזרחים ותיקים ואחרים, המעוניינים להתגורר בשכונה ייחודית

תמר פוריה: "לצד תוכניות להתחדשות שכונות המגורים, אנחנו פועלים גם לחידוש מתחמי תעשייה ותעסוקה והפיכתם למתחמים מעורבי שימושים"

55 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, ל' בשבט תשפ"ה 28 .02 .25