ידיעות הנדל"ן

הדילמה של בנק ישראל

תאפשר להתמודד היטב עם האתגרים וההזדמנויות שבפתח".

הבית שיוצאים מהמרוץ לדירה, מייצרים לחץ גדול יותר בשוק הדיור להשכרה, דבר שמוביל לעליית מחירי שכירות גם שם. לשם כך פיתחה הממשלה את שוק הדיור המוסדי להשכרה ארוכת טווח. השוק מאפשר להרחיב את היקף היצע הדירות בשוק השכירות ולייצר ויסות של מחירי השכירות דרך חוזים ארוכי טווח". עו"ד ראם רצון, מייסד ומנכ"ל חברת הנדל"ן אב-גד, מעניק עצה לרוכשים פוטנציאליים: "מי שמתכנן לרכוש דירה, עשוי להרוויח מהקדמת העסקה לפני שהביקושים יתגברו", הוא אומר. "קבל ־ נים שהשלימו את מכסת המכירות שלהם, יעדיפו להעלות מחירים מתוך ציפייה להתגברות הביקושים עם המשך הירידה בריבית. חברות נדל"ן כבר נערכות לתר ־ חיש זה, ושוק ההון מתמחר כיום את הצי ־ פייה להורדת ריבית". בנוסף הוא אומר, כי "ישראל מושפעת באופן ישיר מארה"ב, שם הנתונים הכלכליים האחרונים מצ ־ ביעים על האטה, והצפי הוא להורדות ריבית בקצב מהיר יותר – מגמה שלדעתי תשפיע על בנק ישראל". גם שוק השכירות, שנפגע מעליות הרי ־ בית בשנתיים האחרונות, עשוי ליהנות מהמהלך. "הריבית הגבוהה הפכה את החזקת הנכסים לפחות כדאית, והובילה לכישלון מכרזים בתחום הדיור להשכרה. עם ריבית נמוכה יותר החזקת דירות לה ־ שכרה תחזור להיות אטרקטיבית", אומר רצון. "אם בעבר תשואה על השכרת דירה ,4.5% והריבית בבנק על 3% עמדה על הרי שבסביבת ריבית נמוכה יותר השכרת נכס תשוב להיות כדאית כלכלית, בפרט לאור הציפייה לעליית ערך הנכסים". ?20-80 סופם של מבצעי גלי אפל קסטל, מנכ"לית סוכנות הנדל"ן דיור פלוס, צופה שינוי במבצעי המימון, שהפכו לנפוצים בשנים האחרונות: "ברגע שהריבית תחל לרדת, סביר להניח שנראה יותר רוכשים שלוקחים משכנתאות, אבל גם משקיעים שחוזרים חזק יותר לשוק", היא אומרת. לדבריה, שינוי זה יוביל גם ,20-80 לירידה בפופולריות של מבצעי שאיפשרו לרוכשים לדחות את נטל המ ־ שכנתה בתקווה שהריבית תרד. ארז שפונדר, מנכ"ל משותף בקבוצת שפונדר פדלון, מסכים עם הדברים וסבור שהורדת הריבית תחזיר את השוק לדפוסי פעילות "שפויים יותר". לדבריו, "הורדת הריבית תסמן את סופה של תקופת תנאי התשלום המלאכותיים, ותחזיר את השוק לתנאי תשלום שהיו נהוגים בעבר – לפי התקדמות הבנייה ועם הצמדה הגיונית למדד תשומות הבנייה". שפונדר ממליץ ליזמים ולקבלנים "במ ־ קום להסתמך על מודלים מימוניים מלא ־ , להתכונן 15-85 או 20-80 כותיים של לחזרה לתימחור שקוף ואמיתי יותר. הדבר עשוי להשפיע על תימחור הפרויקטים, אך יביא ליציבות גדולה יותר בטווח הארוך", כך לדבריו. לגבי שוק השכירות לטווח ארוך הוא מציין, ש"הורדת הרי ־

Shutterstock ,Roman Yanushevsky צילום:

"להימנע מההנחה שהריבית תרד" רו"ח איתי יצחקיאן, מנכ"ל ובעלי חברת אינווקס, מסכים: "המלחמה המתמש ־ כת יוצרת אי ודאות, ולכן גם אם הריבית בארה"ב ואירופה יורדת, אין ודאות שהיא תרד גם בישראל בטווח הקצר, הוא אומר. "יזמים וגם רוכשים צריכים להימנע מהנ ־ חת יסוד שהריבית תרד, ולוודא שכל עסקה שהם מבצעים, רווחית גם בתנאי הריבית הנוכחיים. המדינה יכולה לעודד את שוק השכירות לטווח ארוך באמצעות סבסוד, אך כל עוד הריבית גבוהה מתשואות השכירות, אין לכך היתכנות כלכלית מספקת". גם רז שרייבר, מבעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים, מביע ספק: "כל עוד האינפלציה ממשיכה לעלות בקצב הנוכחי, לא בטוח שנראה מהלך כזה בקרוב", הוא טוען. "אם הריבית אכן תרד, הדבר יאפשר ליזמים ול ־ קבלנים להקטין את עלויות המימון, ובהכ ־ רח להקל את הלחץ בעלויות. בצד הרוכ ־ שים, הורדת הריבית משמעה הקלה מיידית בעלות המשכנתאות וההחזרים החודשיים המקשים עליהם כל כך". לדבריו, "אחת ההשפעות המרכזיות של עליית הריבית היא שרבים בוחרים לרכוש דירות על הנייר לטווח הארוך, כשרוב הת ־ שלום נעשה בסוף הבנייה, לקראת קבלת הדירה. מהלך זה דוחה את מועד נטילת המשכנתה, והם בונים על כך שבמועד הזה הריבית תרד, והתנאים לנטילת המשכנתה יהיו נוחים יותר. כתוצאה מכך שוק הדירות מיד שנייה כמעט קפא, כי הרוכשים מיקדו את רכישותיהם בשוק הדירות החדשות. הורדת הריבית תגרור עלייה במכירות גם בשוק היד שנייה, מה שיקל על ביצוע עסקאות גם בפרויקטים חדשים, כי ההיצע יגדל". גם שרייבר מתייחס לשוק השכירות לט ־ ווח ארוך ומציין, כי "ככל שהריבית נמו ־ כה יותר, המודל של שוק השכירות הופך לרווחי יותר, מכיוון שהתשואה גבוהה יותר. העלות של המימון יורדת, והופכת את הע ־ סקה לכדאית יותר עבור המשקיעים. בסו ־ פו של דבר ירידת ריבית עשויה להקל על תחום הנדל"ן, הן במכירות דירות חדשות, הן בשוק הדירות מיד שנייה והן בשוק הש ־ כירות". יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף ברובי קפיטל המתחמה במימון והשקעות בנדל"ן, מציין, שהריבית הגבוהה היא אחד החסמים המ ־ רכזיים היום בענף הנדל"ן. "גם אם נראה הורדה בריבית לקראת המחצית השנייה , עדיין מדובר בריבית גבוהה 2025 של שנת ,2022-2023 ביחס לתקופה שלפני השנים שבהן הריבית עלתה בהדרגה. על־פי כל ההערכות, הריבית לא תרד בשנים הק ־ רובות לסביבת הריבית האפסית שראינו בעבר. לכן כאשר יזם יכנס לעסקה בתקופה הקרובה, הנטל של הריבית הוא לא מבוטל. אחרי רכישת הקרקע, לצד כל הסיכונים האחרים ואי הוודאות שיש היום בשוק,  הריבית מהווה גורם סיכון נוסף".

ממתינים להחלטה. בנק ישראל

אייל הנדלר: "התקופה הנוכחית מהווה חלון הזדמנויות לרוכשים שמעוניינים ליהנות הן ממבצעי המימון הייחודיים והן מתחילתה של מגמת ירידת הריבית"

רובה היא קריטית למי שמעוניין לנצל את היתרונות של שני העולמות". אחד התחומים שעשויים, כאמור, להר ־ וויח במיוחד מהורדת הריבית הוא שוק השכירות לטווח ארוך, שנפגע קשות מעליות הריבית בשנתיים האחרונות. לדברי דודו מויאל, סמנכ"ל כספים בקבוצת אלמוג, "הורדת הריבית תשפר את התשואה ואת ההיתכנות במודלים של שוק השכירות לטווח ארוך. עליית מחירי הדירות, שעשויה להיות תוצר עקיף של הורדת הריבית, תתרום גם היא לשיפור המודלים הכלכליים". למ ־ רות התחזיות האופטימיות, הוא מדגיש, כי "יש לנהוג בגישה שמרנית ומבוקרת. אין לבנות את האסטרטגיה העסקית על ירידת ריבית בטווח הקצר, שכן התקו ־ פה עדיין רגישה ומלאה בחוסר ודאות. אם המצב ישתנה לרעה, ייתכן שהרי ־ בית לא תרד כלל, כפי שצופה השוק. לכן חשוב לשמור על גמישות פיננסית, לדאוג לאשראי קצר מועד, שניתן למח ־ זרו או לשנות את תנאיו, ולהיערך לכל תרחיש. גישה המבוססת על ניהול סי ־ כונים והתאמה דינמית למצב המשתנה,

בית היא צעד בכיוון הנכון, אך זה רק חלק מהפתרון. נדרשת התערבות ממשלתית משמעותית. גם אם הריבית תרד, עדיין יהיה צורך במענקים ובהטבות של המדינה ליזמים שיבחרו במסלול דיור להשכרה". לדבריו, "מחירי הדיור בישראל גבוהים מאוד יחסית לשכר הממוצע. ההיתכ ־ נות הכלכלית של פרויקטים להשכרה תשתפר עם ירידת הריבית, אבל אנחנו זקוקים לריבית יציבה לתקופה של לפ ־ חות עשור כדי ליצור ודאות למשקיעים מוסדיים. זה אפשרי רק עם התערבות ממשלתית, שתיצור מסגרת יציבה לט ־ ווח ארוך, כפי שנעשה בהצלחה במדינות רבות בעולם". איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען, מציע פרספקטיבה אחרת: "התקופה הנוכחית מהווה חלון הזדמנויות עבור רוכשים שמעוניינים ליהנות הן ממבצעי המי ־ מון הייחודיים והן מתחילתה של מגמת הירידה הריבית", הוא אומר. "חשוב להבין שמבצעי המימון המיוחדים שראינו בשוק לאחרונה, היו למעשה כלים שפיתח הענף כדי להתמודד עם עליית הריבית החדה. המסר שלנו לרוכשים הוא שהתקופה הק ־

ארז שפונדר: "הורדת הריבית תחזיר את השוק לתנאי תשלום שהיו נהוגים בעבר - לפי התקדמות הבנייה ועם הצמדה הגיונית למדד תשומות הבנייה"

- יום שישי, ו ' בניסן תשפ"ה 04 .04 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 8 8