ידיעות הנדל"ן

שוק יד שנייה

הדירה לא נמכרת? משפצי

בימים שבהם מכירת דירה הפכה לאירוע מאתגר, ענף השיפוצים חווה עדנה, כשבעלי הדירות רוצים להפוך את דירתם לבולטת ומיוחדת יותר לקראת המכירה. בד בבד מחירי הדירות הגבוהים משכנעים משפרי דיור להשקיע בשיפוץ על פני רכישה. האם שיפוץ אכן מגביר את סיכוי המכירה ובאיזה אופן? עד כמה תופעת השיפוץ במקום רכישה משמעותית? והאם ענף השיפוצים הצליח להתאושש אורי חודי • מהמכה הקשה של המלחמה והיעדר העובדים?

סינים בעקבות המחסור הקשה בכוח אדם הובילה להכפלה ואף יותר מכך בעלויות ההעסקה, והנגזרת הישירה היא עלייה דרמטית בעלויות השיפוץ והתאוששות איטית במיוחד של הענף כולו". "אמצעי להגדלת סחירות" עו"ד גל חסון מתייחס אף הוא ליתרונות שיפוץ הנכס: "שיפוץ הפך לכלי משמעותי בעסקאות נדל״ן בתקופה של שוק מאתגר. שיפוץ נכון אינו רק עניין אסתטי, אלא אמצעי להגדלת סחירות ולהפחתת פע ־ רים במשא ומתן: דירה משופצת עם מטבח וחדרי רחצה עדכניים, תשתיות תקינות ורושם ראשוני חיובי, נוטה להימכר מהר יותר ולעיתים גם במחיר יציב יותר מדירה זהה הדורשת עבודות. במציאות של שוק זהיר, שיפוץ מצמצם אי־ודאות עבור הרו ־ כש, מקרב את הצדדים לעסקה, ומוסיף למעגל הרוכשים הפוטנציאליים גם את מי שמראש אינם מעוניינים או מסוגלים להתמסר לפרויקט שיפוץ, הדורש תשו ־ מות ומשאבים. לשיפוץ דירה ערך כפול: הוא מהווה חלופה ממשית לשיפור דיור, באמצעות רכישת דירה חדשה, ובכך חוסך את המורכבות המשפטית והכלכלית של עסקת שרשרת – מכירה, רכישה, מיסוי, מימון ולוחות זמנים, וכן את הצורך בהע ־ מדת הון עצמי גבוה, כפי שנדרש בעסקת רכישה. במקביל הוא משמש מנוף עתידי למכירה: נכס משודרג, שטופל משפטית ותכנונית נכון, מעניק לבעליו גמישות בקבלת החלטה על מכירה בתנאים טובים

לתמחר את ההשבחה, והשיפוץ לא תמיד מכסה את הפער בין עלותו ובין תוספת הערך בפועל". גל מעניק עוד סיבה לב ־ חירה בשיפוץ: "בעלי דירות רבים בוחרים לשפץ גם משיקולי עלות כוללת, מתוך רצון להימנע מההוצאות הכבדות הכרו ־ כות ברכישת דירה חדשה, ובראשן מס רכישה, הוצאות רישום, מימון ועלויות נלוות נוספות. בשנים חזקות במיוחד שיפוץ עמוק ואיכותי, הכולל לעיתים שינוי תכנוני מהותי, עשוי להביא לזינוק חד בשווי הדירה ובמקרים מסוימים אף להכפיל את מחירה. כך, למשל, שיפוצים שבוצעו בדירות במגדלי נאמן, באזורי חן, בסביוני רמת אביב, בפארק צמרת וגם במרכז תל אביב, הובילו לעליית ערך משמעותית בעת המכירה, ובמקרים נוס ־ פים פיצול של דירה שחוברה בעבר לשתי יחידות מתוכננות מחדש, הניבו תמורה גבוהה בהרבה ממכירת הדירה במצבה המקורי. עם זאת ענף השיפוצים עצמו י � באוקטובר, בע 7 ספג מכה קשה מאז קר בשל העלייה במחירי חומרי הגלם, היעדרם של פועלים פלסטינים והקושי לגייס כוח אדם חלופי. כניסת עובדים

הקיים לשיפור איכות החיים בתוך הדירה הקיימת, לדוגמה חלוקה מחדש של שטח הדירה, ביטול אמבטיות ויצירת מקלחו ־ נים, יצירת אזורי אחסון יעילים וכד'". ומה לגבי המחירים? על־פי סיב – הם עולים: "מי שיבחר לשפץ, ימצא שלאור המחסור בכוח אדם, מחירי השיפוצים בשנתיים האחרונות. 30-50% זינקו בין לדוגמה: שיפוץ חדר אמבטיה שעלה שקל למ"ר לפני המלחמה, 2,400־ כ שקל 3,800־ , מגיע היום ל 2023 בשנת למ"ר. נוסף על העלייה במחיר, מה שנמ ־ שך בעבר שבעה ימי עבודה, מתארך כיום לשבועות, ויש לקחת זאת בחשבון לפני שנכנסים לעבודה". האם אומנם הבחירה בשיפוץ כדי להעלות את קרנה של הדירה ולשפר את סיכויי המכירה מאמת עובדת? קובי גל, מייסד אדריכלים, מתייחס: GMA משותף ב־ "שיפוץ דירה אכן מגדיל את סיכויי המ ־ כירה, ובתקופות של צמיחה כלכלית הוא אף עשוי להחזיר את מלוא עלות ההש ־ קעה ולייצר רווח נאה, שמעלה את שווי הנכס. לעומת זאת, כאשר המשק מצוי בתקופת שפל או קיפאון, השוק מתקשה

"ענף השיפוצים חווה פר ־ דוקס חד. מצד אחד נרשם גידול בדרישה לעבודות שיפוץ כתוצאה מהמשך

שיקום המבנים שנפגעו במלחמה ומצד משפחות שמעדיפות לשפץ או להרחיב דירה קיימת על פני רכישת דירה חדשה. אך מצד שני הענף נאבק במחסור קשה וממשי בכוח אדם, שגורם לעליית מחירי השיפוץ, הארכת לוחות זמנים וגם הביא מקבלני השיפוצים לעזוב את הענף 12% כליל", כך מסביר ערן סיב, יו"ר התאח ־ דות קבלני השיפוצים. סיב מתאר מציאות לא פשוטה: "בע ־ קבות הריבית הגבוהה, מחירי הדירות הלא יציבים והפער הגדל בין מחיר הדי ־ רות החדשות ובין יכולת המכירה של הדירות הקיימות, יותר ויותר אנשים בוחרים לשפץ את דירותיהם הקיימות במקום לעבור דירה. הם חוששים שלא יצליחו למכור את הדירה הקיימת בשל אי-הוודאות בשוק היום, וימצאו עצמם עם כשל מימוני לקראת מסירת הדירה החדשה. מצד שני בעלי דירות המת ־ קשים למכור, בוחנים אפשרות לבצע שיפוץ על מנת להעלות את ערך הדירה ולהפוך אותה לאטרקטיבית יותר בעיני קונים פוטנציאליים. בשני המקרים מדו ־ בר בשיפוץ שונה. שיפוץ למטרת מכירה רצוי שיהיה שיפוץ קוסמטי, קל ומהיר יותר, שכן לא כל השקעה בשיפוץ מחזי ־ רה את עצמה במכירה. במקרה של שיפוץ דירה קיימת לטובת מגורים חשוב לבצע שיפוץ חכם, שמאפשר לנצל את השטח

ערן סיב: "שיפוץ למטרת מכירה רצוי שיהיה קוסמטי, קל ומהיר, שכן לא כל השקעה מחזירה עצמה במכירה. במקרה של שיפוץ לטובת מגורים חשוב לבצע שיפוץ חכם"

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ו 27.03.26 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 94