ידיעות הנדל"ן

פתח דבר

למגורים והתשתיות הנלוות שנדרשות לכך, לעומת בניית משרדים, תעסוקה ומ ־ סחר, הדורשים פחות תמיכה עירונית ומ ־ ניבים ארנונה עסקית גבוהה. מלבד זאת במרבית הרשויות המקומיות אין די בודקי תוכניות וכוח אדם שיודעים להתמודד עם עומס העבודה הנדרש כיום לאישור התוכ ־ ניות והוצאת היתרים. במקרה הזה המדינה חייבת לתקצב יותר את הרשויות ולהעלות את שכר בודקי התוכניות, כולל הענקת בונוסים לרשויות שיעמדו ביעדים שהמ ־ דינה תקבע. העובדה שהוצאת ההיתר נמ ־ שכת כיום כשנתיים־שלוש היא פקטור משמעותי, שמשפיע מאוד גם על מחירי הדירות, זאת מלבד העלייה שנובעת מס ־ ביבת הריבית הנוכחית שהקפיצה בחדות את עלויות המימון, לצד עלויות הבנייה שגדלות כל הזמן. המשמעות היא שמחירי הדירות מתייקרים גם ללא קשר לפערים הנפערים בין ההיצע לביקוש". "שרמ"י תימדד על־פי היחידות שקיבלו היתר בנייה" סובלים מכך קשות בשני אופנים; האחד הוא המימון בגין התשלומים על קרקע, שמועברים לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עם הזכייה במכרז, והשני בשל העיכוב בה ־ תחלות בנייה, שמשפיע על התוצאות הכ ־ ספיות של החברות. להערכתי, יש מספר גורמים לעיכובים; הראשון הוא אי מוכנות של תשתיות עירוניות לתנופת ההתחד ־ שות העירונית. הגורם השני הוא ויסות ההיתרים על ידי הרשויות, כך שיתאימו לקצב הפיתוח של השכונות החדשות. בע ־ ניין השכונות החדשות, נראה שיש חוסר הסכמה או חוסר תיאום בין רמ"י לרשויות המקומיות. רמ"י נמדדת לפי מספר יחידות הדיור שהיא משווקת, השיווק כפי הנראה אינו מותנה בהסכמת הרשות, ואז הרשות 'בועטת' ומתזמנת את ההיתרים, מה שגו ־ רם לאיחורים לא נתפסים. לרשות המקו ־ מית יש אילוצים, כמו הקמת מוסדות חי ־ נוך, נת"צים וכיוב'. וגורם שלישי - המחסור בכוח אדם הנדסי שמטפל בהיתרים, שרק מוסיף לפקק הבקשות שנתקעות. המצב משפיע גם על היצע הדירות החדשות. לה ־ ערכתי, יכולת התחלות הבנייה של היזמים גדולה בהרבה מכמות ההיתרים הניתנים בשנה. כדי לקצר את זמן קבלת ההיתר, אציע שלושה דברים: לרתום גם את המש ־ ווק (רמ"י) ולהופכו לבעל עניין, כך שרמ"י תימדד לא רק על־פי היחידות המשווקות, אלא לפי היחידות שקיבלו היתר בנייה. שנית – על משרד הפנים והרשויות המקו ־ מיות להקצות תקנים הנדסיים בכמות מס ־ פקת לוועדות המקומיות, ושלישית - לתת דחיפה רצינית לנושא רישוי עצמי". "לאפשר 'מסלול ירוק' ליזמים" מריו קופל, מנכ"ל אורון נדל"ן מקבו ־ צת אורון אחזקות והשקעות: "עיכובים בהוצאת היתרי בנייה הם מצב שנמשך כבר מספר שנים, ויזמים

"הסחבת בתחום היתרי הבנייה היא פארסה שהמדינה אחראית לה ישירות". אתר בנייה באשקלון

בוני הארץ, המדינה קבעה בחוק ההסדרים האחרון סמכות לשר הפנים לתת פטור מ'צו התחלת עבודה'. אנחנו קוראים היום לשר הפנים לתת פטור גורף מ'צו התחלת עבודה' לכל הפרויקטים של המגורים". "תוכנית ממשלתית ברורה עם דגש על היתרי הבנייה"

בתקופה של חוסר ודאות וכשעננה אפורה מרחפת מעל ענף הנדל"ן, קשה לדעת מה יילד יום ומה נכון או כדאי לעשות בהמשך. מכיוון שאין חכם כבעל ניסיון, פנינו לבכי ־ רי הענף, לשמוע את דעתם ועצתם בשורה של נושאים. להלן התשובות והתובנות.

"פארסה שהמדינה אחראית לה ישירות"

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "הסחבת בתחום היתרי הבנייה היא לא פחות מפאר ־ סה, שהמדינה אח ־ ראית לה ישירות. כל

הוצאת היתר בנייה - הליך ארוך ומייגע. מדוע, ואיך

ב � רוני בריק מנכ"ל ו עלים חברת לי־רן ונשיא כבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "עיכובים בהוצאת היתרים הם מהגורמים המרכזיים

אפשר לשנות את המצב?

ניסיון להתחבא מאחורי הרשויות המקו ־ מיות לא יעזור. התהליך של הוצאות היתר הבנייה הפך לחסם בלתי נסבל להוצאה לפועל של בנייה. במינהל התכנון ביקשו לתקן את העיוות, והחליטו על שינוי שיפ ־ ריד מההיתר עצמו את הליך התיאומים הטכניים בשטח, שנדרשים כדי לבנות. הם עשו זאת כדי לקצר את זמן ההמתנה להיתר. בפועל, לא רק שההחלטה הזו הביאה להמשך עלייה בזמן ההמתנה להיתר הבנייה עצמו – שעומד בערים מסוימות כבר על שנתיים וחצי ויותר - היא אף הוסיפה תהליך בירוקרטי חדש, של הוצאת 'צו התחלת עבודה'. כיום במקרה הטוב לוקח כחצי שנה לקבל את הצו, ובח ־ לק מהערים זה מגיע כבר לשנה נוספת של המתנה לתחילת הבנייה. המדינה החליטה להפריד את היתר הבנייה מהליך התיאומים בין רשויות בנושאים, כמו צנרת והתש ־ תיות התת־קרקעיות, גידור האתר, מיקום המנוף, מיקום ציוד כבד וחומרים ועוד. אין שום הצדקה לכך שהתיאומים הללו לא ייכללו בהיתר הבנייה, וברשות יבצעו אותם בין שלב אישור תוכנית הבנייה בוועדה לקבלת ההיתר. כך זה קורה בכל מדינה מתוקנת וכך היה גם בישראל עד לשינוי שעשתה המדינה. אנו נמצאים כיום במציאות קשה בענף הבנייה והתשתיות, כך עולה מכל בחינה של שוק הדיור. מעבר לשורת פעולות שעל הממשלה לבצע כדי לטפל בצניחה בהתחלות הבנייה, עכשיו היא גם צריכה להתמודד עם ההליך החדש הזה שעליו משלמים כולם - ובראש נפג ־ עים ממנו זוגות צעירים, שנאלצים להוציא הון עתק למגורים בשכירות בהמתנה לדי ־ רה משלהם. לעניין הזה יש פתרון. אחרי עבודה מאומצת של התאחדות הקבלנים

"בעיית כוח אדם חמורה" מיכה קליין, מנכ"ל ישראל אפריקה מגורים: "בעשור האחרון ישנו עיכוב

למצב הבעייתי בענף הנדל"ן. הדבר מוביל להשתלשלות הבאה: המדינה לא יוזמת מדי ־ ניות חדשה שתקל על הקבלנים להוציא הית ־ רי בנייה, לקבלנים לוקח זמן להוציא היתרים – מה שמוביל להפסדים כספיים גדולים ובק ־ צה העיכובים הללו מובילים להעלאה בלתי נמנעת במחירי הדיור, ככה שבקצה גם הקב ־ לנים וגם רוכשי הדירות נפגעים. תוכנית ממשלתית ברורה בנוגע לכל הנושאים שצוינו – עם דגש משמעותי על עניין היתרי הבנייה – תוביל הן לתנופת בנייה מצד הקב ־ לנים וגם להוזלת מחירים ניכרת לטובת הרו ־ כשים. אם זה יקרה - כולם מרוויחים. מושב הכנסת האחרון הסתיים ללא מענה על הצר ־ כים של ענף הבנייה וללא פרסום של תוכנית סדורה להבראת השוק הזה. אני מקווה כי עד מושב הכנסת הבא ידאגו הנוגעים בדבר לגבש אחת כזו ולהגיע איתה אל השולחן". "אין הלימה בין רצון המדינה לבין ראשי הרשויות"

גדול בזמן שלוקח להוציא היתרי בנייה, וזאת משתי סיבות מרכזיות: דרישות מח ־ מירות יותר מצד הרשויות להיות מעורבות בתהליכים, לצד בעיית כוח אדם בשורו ־ תיהן. הרשויות המקומיות רוצות לשלוט יותר בתהליכים ובתוצרים הסופיים ולכן מוסיפות נקודות רגולציה וביקורת בתה ־ ליך. זאת בשעה שתהליכי ההתחדשות העירונית גברו ברחבי הארץ ודורשים יותר משאבים של תכנון. היקף הבעיה מתברר כאשר מבינים, שאין מספיק גורמי מקצוע ברשויות שינהלו את התהליכים האלה. קיימת בעיית כוח אדם חמורה בר ־ שויות, שנובעת מקושי כפול: אין מספיק תקנים לבעלי המקצוע, ועבור התקנים הקיימים מציעים שכר נמוך יחסית לתח ־ רות במגזר הפרטי. כך נוצר מצב שיש יותר דרישות מצד הרשויות, אך הן לא מצליחות לעמוד בקצב, ונוצר צוואר בקבוק שמעכב את היתרי הבנייה ואת הפרויקטים השו ־ נים לרמה שמשך תקופת הרישוי וקבלת ההיתרים התארכה ואף הוכפלה. אפשר לייעל את התהליך על ידי הקצאה של תקנים נוספים לרשויות, לצד העלאה של השכר המשולם לאנשי המקצוע. העיכובים האלו כמובן מובילים להתייקרות הדירות, בייחוד בסביבת הריבית כיום: ככל שחו ־ לף הזמן, עלויות המימון מכבידות יותר על החברות היזמיות, והמחירים עולים גם עבור רוכשי הדירות בסוף השרשרת".

אפי שקדי, מנכ"ל ובעלים אפי קפיטל נדל"ן: "אחת הסיבות העיקריות לריבוי העיכובים בהוצאת היתרי בנייה, נובעת מהעובדה שאין הלי ־

שי הניג, מנכ"ל י � חברת אפגד "כל ע : כוב בהוצאה של היתר בנייה מייקר מאוד את העלויות ומשפיע על מחיר הדירה הסופי

מה בין רצון המדינה להגדלת היצע הדי ־ רות ובין ראשי הרשויות שלא באמת מעו ־ ניינים בכך. הסיבה העיקרית היא חוסר כדאיות כלכלית בפיתוח יחידות דיור

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 16