ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

Skypro - 360 Video Production צלם:

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

ק

ב

נ

ה

מאיר ואזנה, מנכ״ל יפתח - החברה לפיתוח קריית גת

הגיע הזמן לזרוק את הקופסה כשאנו רוצים להניע אנשים לחשיבה יצירתית, אנו מעודדים אותם "לחשוב מחוץ לקופסה", ישנם אחרים שיאמרו פשוט "להגדיל את הקופסה". אך במציאות שבה בכל שנה ישנם עשרות אלפי זוגות צעירים מחוסרי דיור, כל רעידה קלה באדמה עלולה להותיר אלפי משפחות ללא קורת גג וכל צבע אדום גורם לעשרות אלפי ילדים ומבוגרים לחרדות - הגיע הזמן פשוט לזרוק את הקופסה. הקופסה היא הדפוסים הבירוקר ־ טיים שעליהם גדלנו וחונכנו, ונדמה כי אין בילתם. גם כשאנו מנסים לשנות ולעשות רפורמה כלשהי, אנחנו משתמשים באותם דפוסי התנהגות - רק הע ־ טיפה משתנה, בין שמדובר במחיר למשתכן, קרקע משלימה ועוד. הכול עוד מאותו הדבר. תפיסה שמציבה את הכלכלה בחוד החנית ותולה את התקווה במדינה, במקרה הטוב תשאיר מתחמים שלמים ללא מענה, ובמקרים גרועים תאפשר רק חינוך ביתי, כי לא תינתן אפשרות לצורכי ציבור ראויים. רק תפיסה חדשה, כלים שעוד לא ניסינו וחשיבה בערוצים שונים משהיו עד עתה, רק הם יועילו לה ־ עניק לנו תוצאה שונה מזו שהשגנו עד היום. איך עושים את זה? קודם מחליטים שאף בניין לא נשאר מאחור, החלטה שמחייבת חשיבה אחרת. על הרשות המקומית ליטול אחריות כוללת על התכנון העירוני וההתחדשות העי ־ רונית ולאזן את המכפילים בהתאם לכושר הנשיאה. יש לקבוע מדיניות ברורה ואחידה, במקביל להכנת תוכניות אב לתנועה, תחבורה וניקוז ופרוגרמה לשטחים חומים ופתוחים. רק כשהכול מוכן - מכניסים את כוחות השוק לפעול ולממש. אי אפשר להמתין לפתרונות המ ־ דינה. צריך ליטול אחריות ולמצוא פתרונות בבית; להוביל מדיניות שבה השבחת קרקעות פרטיות בזכויות מגורים תתאפשר רק אם תהיה חלק מההתחדשות העירו ־ נית. להטמיע שהרווח בהווה הוא לא השיקול היחיד. אין רע בתוכניות מאושרות הממתינות לרווח הנכון. יש רע בלתכנן כלכלי ולא לתכנן נכון. אם נדע לזרוק את הקופסה - אז יהיה ניתן להצליח במשימה.

אפשר גם אחרת

בזמן שבמרבית הפרויקטים נמשכים שנים ארוכות, יש גם מקרים שבהם שיתוף פעולה בין השחקנים השונים הצליח להוביל לקיצור משמעותי בזמנים. מדובר בפרויקט בנוף הגליל, שמוכיח שאפשר גם אחרת. זו הייתה תוכנית התחדשות עירונית גדולה, שאושרה ארבע שנים בלבד לאחר הפנייה הראשונית של היזמים לבעלי הדירות. במסגרת התוכנית, דירות ישנות 120 שאותה יזמו קבוצת בראל וחברת תירוש, ייהרסו ברחוב התירוש בעיר, ובמקומן יוקם פרויקט עירוב שימושים שיכלול יחידות דיור חדשות. מהחברות נמסר, כי הבינוי עתיד לכלול שבעה 778 קומות, לצד שדרוג משמעותי של תשתיות 27-15 מגדלי מגורים בני עירוניות והקמת מספר מבני ציבור חדשים. "הפרויקט התקדם בצורה מהירה מאוד הודות לשיתוף פעולה חסר תקדים מצד בעלי הדירות ומצד העירייה", מספר אריאל בבלי, המייסד והבעלים של קבוצת בראל, 100־ "בעלי הדירות הבינו את הפוטנציאל בתוכנית ובזמן קצר הגענו ל אחוז חתימות. במקביל קיבלנו תמיכה וסיוע מכל נציגי העירייה וברא ־ שם ראש העיר וסגנו". עו"ד נעמה שיף, שותפה, וראש חטיבת ההתחדשות העירונית במש ־ רד שוב ושות', מסבירה כיצד אפשר להגיע להסכמה מהירה של בעלי הנכסים: "אחד הנושאים שיוצרים הרבה מאוד אי ודאות בשוק ומעכבים פרויקטים הוא נושא התמורות, כלומר התמורה שיקבלו בעלי הדירות מהיזם, כשהתמורה המרכזית שבה לרוב מתמקדים, היא כמה מטרים יתווספו לדירה החדשה. בנושא התמורות יש משולש של אינטרסים. מצד אחד בעלי הדירות שרוצים תוספת מקסימלית של מטרים. היזמים, מצידם, צריכים להציע תמורה גבוהה לבעלי הדירות על מנת לזכות במכרז, אולם הם תלויים ברשות המקומית, שתאשר להם תוספת מספיקה של זכויות. הצלע השלישית במשולש היא הרשות המקומית, שצריכה לאזן בין תוספת הזכויות ובין היכולת של המתחם לשאת את הצפיפות שתיווצר בכל הקשור לתשתיות, מבני ציבור וחינוך וכיוצא באלה. לבעלי דירות שנוטים להתקשר עם היזם שמציע הכי הרבה תמורות בתחילת הדרך, אנחנו מציעים לא להתאהב בהצעות מופרזות שיזמים מציעים רק כדי לקבל דריסת רגל בפרויקט או לזכות במכרז. אם ההצעה מופרזת, אחרי שהיזם יפנה לעירייה, הוא ייאלץ לחזור לאותם בעלי דירות ולתקן מולם הסכמים ולהפחית תמורות ובסופו של דבר ייתכן שהם הפסידו התקשרות עם יזם, שהיה ריאלי יותר בהצעות ואולי מתאים יותר מבחינת האיתנות הפיננסית שלו, הניסיון או פרמטרים אחרים שנבחנו במכרז".

להתמודדות עם עברייני בנייה המעכבים פרויקטים. ראשית, באשר לעברייני הב ־ נייה שמעכבים פרויקטי התחדשות על ידי דרישות לא סבירות ואף סחטנות, אומנם ניתנו בחוק ההסדרים כלים מסוימים ליזמים על מנת להתמודד איתם, אך אני סבור שה ־ מדינה צריכה לנקוט יד קשה ולזרז הליכים משפטיים כנגדם. ככל שיהיו יותר פסיקות מרתיעות, כך ההליך מולם יהיה ברור וקל יותר, והעבריינים יימנעו מלחזור על כך בע ־ תיד. שנית אני סבור כי על המדינה למנות גוף מטעמה, שיהיה אחראי על בחינת הסירוב של רשויות מקומיות להתחדשות עירונית. הגוף יוודא שהסירוב נובע מטעמים ענייניים בלבד, וייתן מענה לרשויות שמסרבות מסי ־ בות לגיטימיות. רשויות שיעודדו ויקדמו התחדשות – יתומרצו כלכלית, ואלה שלא – יימנעו מהן תקציבים ממשלתיים אחרים. שלישית, קצרה היריעה מלדבר על הבירו ־ קרטיה המעיבה בהליכי התכנון והרישוי, אז פשוט צריך להפסיק לדבר ולהתחיל לעשות. להוסיף תקני כוח אדם שיבדקו תוכניות, לתגמל כראוי מהנדסים, אדריכלים ופקידים אחרים, כך שיהיה להם אינטרס לבוא לעבוד באגפי ההנדסה, לקבוע לוחות זמנים ברורים לגבי תגובות מהרשויות ועוד". "צורך בתמורות מוסכמות מראש וזהות בכל מקום" ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירו ־ נית, סבור שהפיתרון מתחיל מוודאות: "יש לייצר מדיניות כלל ארצית המעניקה ודאות תכנונית הן ליזמים והן לדיירים. המדיניות הזו חייבת לכלול תמורות מו ־ סכמות מראש וזהות בכל מקום במדינה. כמו כן המדיניות צריכה לקבוע שזכויות הבנייה יוענקו לפי מכפילים וכלכליות בכל עיר בצורה שונה, זאת לפי מחירי השוק של האזור, וכן לקבוע מראש, ולא תוך כדי תנועה, מהן המטלות הציבוריות שצריכים לבצע. לאחר שתיושם מדיניות ברורה וסדורה, שתכלול את הצעדים המרכזיים הללו, יש לייצר גנט של לו ־ חות זמני עבודה קבועים, מהיום שיזם או בעלי דירות פונים לוועדה המקומית עם הרוב הנדרש לביצוע פרויקט להתחדשות 12 הריסת מבנה ישן בפרויקט בילטמור MyTown בתל אביב של קבוצת

ניב רום: "יש לייצר מדיניות כלל ארצית המעניקה ודאות תכנונית הן ליזמים והן לדיירים שתכלול תמורות מוסכמות מראש וזהות בכל מקום במדינה"

עירונית ועד היום שהתוכנית מאושרת בוועדה המחוזית, כאשר לכל אחד יש מג ־ בלת לוחות זמנים, שאם לא עומדים בה, התוכנית מתאשרת באופן אוטומטי לפי

הקריטריונים שהוכתבו בתוכנית המדי ־ ניות, ועוברת לשלב הבא". גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך התחד ־ שות עירונית, מסכים שוודאות היא הגורם

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 44