ידיעות הנדל"ן

פתרון אפשרי: בינוי־פינוי־בינוי

מעבר מפינוי־בינוי למתכונתשל בינוי־פינוי־בינוי הוא, בעיני לא מעט גורמים, פתרון אפשרי לקיצור תהליכי התחדשות עירונית

עירון בציר, סמנכ"ל שיווק בחברת ענב נדל"ן, מציין שמדובר בשיטה שיכולה לקצר את הזמן: "בינוי־פינוי־ בינוי הוא מסלול ייחודי, שנועד לפתור את בעיית שיכון הדיירים הנוכחים בזמן שבו ייקח לבנות את הפרויקט החדש, ומקביל לאפשר ליזם להתחיל בפרויקט ולהציע דירות לרכישה ' של החברה בכפר סבא נבנה 360 לכלל הציבור. פרויקט 'ענב כך. במסגרת השכונה החדשה, שתוקם במסלול בינוי־פינוי־בינוי, יחידות 244 קומות, שיכללו יחד 28 ייבנו תחילה שני מגדלים בני דיור. לאחר מעבר הדיירים הוותיקים למגדלים החדשים יחל שלב הריסת המבנים הישנים והמשך הבנייה והשלמת הפרויקט. ברגע שהבנו שאנחנו לא צריכים להתעסק בהריסת הבתים, מיקדנו את כל הפעילות שלנו בקבלת היתר בנייה לחלק הראשון בפרויקט. זה אפשר לנו להתחיל ולשווק דירות בשוק החופשי, בהבנה שיהיו לנו עוד בהמשך הדרך". עו"ד רועי גלעד דורון, סמנכ"ל התחדשות עירונית בדן נדל"ן מקבוצת דן תחבורה, מתייחס לפתרון המתואר ומסביר: "בתהליך של בינוי־פינוי־בינוי ניתן לקצר את לוחות הזמנים מכיוון שבמתכונת זו העירייה מקצה שטח לצורך בניית הבניין החדש והחברות היזמיות יכולות להתחיל בתהליך הביצוע בטרם פינוי הדיירים. בכך מתקצר תהליך הפינוי, שלעיתים מתארך, וגם נמנע הצורך של טיפול בסוגיית דיירים סרבנים בשלב א'. אי התלות הזאת מאפשרת להתחיל עם הדיירים שחתמו על ההסכם, ובכך לנהל את ההליך המשפטי במקביל לבניית שלב א' ועבור שלב ב' ולחסוך זמן. גם ברמה העסקית הפתרון מאפשר ודאות כלכלית גבוהה יותר לפרויקט, בין היתר בשל חיסכון בדמי שכירות שהיזם מתחייב לשלם למפונים, ובמקרים לא שכיחים יש התארכות בזמני הביצוע". עו"ד גיא פטאל, שותף, מחלקת הנדל"ן, משרד ארנון, תדמור־לוי, סבור אף הוא שזה הפתרון הנכון: "דרך אחת שבה ניתן לצמצם משמעותית את הסיכונים, החששות ואי הוודאות של הדיירים, היא קידום פרויקטים במתווה בינוי־פינוי־בינוי. מתווה כזה מצמצם משמעותית את הסיכונים, החששות ואי הוודאות, כיוון שהם מוסרים את הדירה הנוכחית (הישנה) שלהם עם קבלת דירה חדשה, הם לא נדרשים לעבור לדירה זמנית בשכירות, ואם חלילה קורה משהו ליזם או שהפרויקט לא מתקדם, הם נשארים במקומם". דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה, מסבירה על השיטה ועל יתרונותיה: " המחסור בדירות להשכרה עבור דיירי התמורה לתקופת הבנייה היא מצוקה שמעכבת לעתים קידום וביצוע של פרויקטים גדולים. בינוי־פינוי, המיושם כבר לא מעט שנים על ידי חברות נדל"ן, מהווה פתרון אפשרי למצוקה הזו. חברות הנדל"ן המקדמות את פרויקט ההתחדשות, מציעות לדיירי התמורה דירה חדשה בפרויקט יזמי אחר שבונה החברה, באותה עיר או באותו אזור, ובתמורה היא מקבלת את דירת התמורה בפרויקט ההתחדשות".

התמורות שסביר יהיה לקבל בתהליך, בה ־ תחשב בין היתר במדיניות הרשות המקומית הרלוונטית. שנית יש צורך אמיתי להגדיל סמכויות של הרשויות המקומיות, אשר צריכות לקבל יותר אפשרויות לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בשטחן". גם דניאל עירון מנהל תחום התחדשות עי ־ רונית באפי קפיטל, מציין את הסיבות המר ־ כזיות לעיכובים: "מיזמי התחדשות עירונית מורכבים משלושה עוגנים מרכזיים: משפטי, כלכלי ותכנוני. לכל אחד מהעוגנים יש פו ־ טנציאל להוביל לעיכוב משמעותי. אם בת ־ חילת הדרך התהליך לא טופל ביסודיות וב ־ מקצועיות, הפועל היוצא יתבטא בעיכובים ולעיתים אף בעצירה מוחלטת של הפרויקט בהמשך. שקיפות ותיאום ציפיות בתהליך

מול בעלי הדירות מבטיחים את קיצור תקופת ההחתמות. ברגע שהבסיס נכון ויש קשר יציב ומהימן עם השותפים, התוצאות לא מאחרות להגיע. לדוגמה פרויקט פינוי־ בינוי שיזמנו בגבעת שמואל, בזכות בניית קשר נכון ואמין עם בעלי הדירות הצלחנו להגיע לרוב נדרש בתוך פחות משלושה שבועות ממועד תחילת הליך ההחתמות". רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי, מונה את החסמים המרכזיים: "קי ־ דום יעיל של התחדשות עירונית נתקל כיום בשלושה חסמים מרכזיים, שאם יטו ־ פלו ברמה ממשלתית, תחום ההתחדשות יפרח ולוחות הזמנים יתקצרו. אני מדבר על הבירוקרטיה המעיבה, הימשכות הלי ־ כים ברשויות המקומיות וחוסר בכלים

עירון בציר: "בינוי־פינוי־בינוי הוא מסלול ייחודי, שנועד לפתור את בעיית שיכון הדיירים בזמן בניית הפרויקט, ומקביל לאפשר ליזם להתחיל בפרויקט"

43 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23