ידיעות הנדל"ן

הנדל"ן ועילת הסבירות

זה סביר?

ומעלה? למזלנו, 40 דיור ציבורי רק לחלק מהזכאים? הכפלת מס הרכישה על דירה לבני שתי הדוגמאות הקיצוניות הללו טרם נחקקו (עד כה), אך הן ממחישות את הסכנה שטמונה בביטול עילת הסבירות לשוק הנדל"ן המקומי. לדעת גורמי הענף, החקיקה ואי • גד ליאור הוודאות שבצידה מצמידים את הרוכשים אל הגדר אף יותר

תארו לכם שהממשלה מח ־ ליטה לבנות מעתה דירות במסגרת הדיור הציבורי אך ורק לעולים ממזרח אירופה

כזאת: הממשלה אחראית על רמ"י ויכו ־ לה למשל להחליט לשווק קרקע רק לאלף יחידות דיור ומעלה, למכור קרקע רק בא ־ זורים שמתאימים לה, ולא לתת הנחות על הקרקע לאוכלוסיות חלשות במיוחד. המ ־ דינה יכולה לשנות חוקים, תקנות ומכרזים רטרואקטיבית ללא יכולת להתנגד. היא יכולה לקבוע מחירים ותנאים בלתי סבי ־ רים במכרזי ביצוע בנייה ותשתיות". ומה היה המצב לפני ביטול הסבירות? "התאחדות הקבלנים בוני הארץ הגישה מפעם לפעם עתירות לבתי המשפט כנגד החלטות ממשלה, חוקים, התנהלות גופים ממשלתיים ורשויות שלטון מקומי. מטבען של עתירות אלו, שללא עילת הסבירות, לא ניתן לבחון בחינה משפטית את סבי ־ רותן, ולכן לא יתאפשר לציבור הקבלנים בוני הארץ ולציבור בכלל להתגונן ולשנות מהלכי שלטון בלתי סבירים". מה למשל? "בעצם הימים האלה מתבררת בבית המ ־ שפט העליון עתירה שהגשנו כנגד תיקון לחוק מכר דירות, הכולל מרכיב המשנה 9 את כללי המשחק רטרואקטיבית במכרזי 'מחיר למשתכן', שבהם זכו חברות בנייה לפני התיקון לחוק, בהתבסס על הצמדה מלאה של מחיר הדירות שנקבע במכ ־ איננו 9 רז למדד תשומות הבנייה. תיקון מאפשר הצמדה מלאה של מחיר הדירות ובכך הוא משנה את כללי המשחק רט ־ רואקטיבית לרעת היזמים הזוכים, שלא הספיקו להחתים את הדיירים על חוזי מכר, לפני כניסת התיקון לחוק לתוקפו". אז מה הקשר לעילת הסבירות? "ללא עילת הסבירות אין כלי לבית המשפט לפסול צעד כה בלתי סביר. עילת הסבירות היא כלי שיפוטי חיוני והכרחי כדי לבקר החלטות שרירותיות ובל ־ תי הוגנות או צודקות. אנחנו טוענים נגד החלטות כאלו, וחובת הממשלה לאפשר לנו להתגונן מפניהן". עו"ד משה רז־כהן, בעלים משותף במשרד רז־כהן, פרש ־ קר ושות', מסביר אף מה עשויה להיות ההשפעה של החקיקה. "עילת הסבירות הגנה על העם מפני מוקדי הכוח", הוא פותח ואומר, "עילת הסבירות מכוונת לריסון השלטון כדי שלא יהיו אזרחים מסוג ב'. בכל המקרים יישם בית המשפט את עילת הסבירות, למען העם ול ־ מען האזרחים כנגד השלטון וכנגד קבוצות הכוח". רז־כהן מסביר, כי "המקרה המובהק הוא בג"ץ 'הקשת הדמוקרטית המזרחית', שבו בית המשפט מנע מן המדינה לפעול

להקצאת קרקעות בחינם לבני ההתיישבות החקלאית. בית המשפט הגן על המזרחים המקופחים, בני השכונות ועיירות הפי ־ תוח, מפני העמקת האי שוויון כלפיהם. כן, בג"ץ פסק נגד המושבים והקיבוצים ובעד אלו שחוסמים אותם". עו"ד רז־כהן מסכם: "השמטת עילת הסבירות מספר החוקים תעמיק את הקיטוב בין קבוצות הכוח המקורבות לשלטון ובין המוחלשים שנלחמו נגד העילה. אין ספק לכן, שביטול עילת הסבירות בחקיקה יזיק למי שייחשבו חלשים, מקופחים או מי שסבורים שנע ־ שה להם עוול חמור - גם בתחום הנדל"ן. אפשר רק לקוות שאכן לא ייעשה שימוש לרעה בביטול החוק, ואולי גם שיתוקן שוב בעתיד, בעיקר לטובת החלשים המתק ־ שים גם כך להתמודד מול המדינה. ותחום הנדל"ן הוא אולי אחד החשובים ביותר שעילת הסבירות פעלה בו תמיד לטובת החלשים". "שוק הדיור ימשיך לספוג חבטות ולדמם בדרך לעליית מחיר" "אם בג"ץ יותיר את ביטול עילת הסבי ־ רות על כנה, אנחנו צפויים לעוד החל ־ טות לא סבירות מטעם השרים הממונים, רק שכעת לא יוכל בית המשפט לתקן את הנזקים שהם מבקשים לעולל, ואין ספק שעניין זה לא יסייע לייצוב מחירי הדיור בישראל או ליצור מדיניות נדל"ן יעילה ונטולת פניות", אומר אוהד דנוס, מנכ"ל דנוס להט שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "לומר שכלכלה אוהבת ודאות זו קלישאה, אבל במקרה של שוק הנדל״ן היא נכונה שבעתיים. לומר שכלכלה מבוססת על ציפיות ופסיכולוגיה - אלו הן גם קלי ־ שאות, אבל נראה שבמשבר האחרון הן מוכיחות עצמן בעוצמה. מה שאנו חווים כרגע בשוק הנדל״ן הוא קיפאון עמוק, שיש לו שלוש רגליים נטועות עמוק בקרקע מוצקה. הראשונה עליית הריבית, שמדכאת ביקושים מחד ומעכבת היצעים מאידך. השנייה החקיקה המשפ ־ טית, שמייצרת סביבה לעומתית של פירוד ותסכול, והשלישית אי ודאות מוחלטת, שמייצרות שתי הקודמות, אשר הורגת את מעט האופטימיות שקיימת בחלקים שונים בקרב הפעילים בשוק הנדל״ן. בסופו של דבר ישראל חצויה היום לשניים, כשנו ־ סף על הקרעים הקבועים בחברה - ימין/ שמאל, דתיים/חילונים, אשכנזים/ספר ־

ובאופן גורף לא לעולים ממקומות אחרים, למשל מאתיופיה. תארו לכם שרשות המי ־ סים תחליט לגבות מס רכישה כפול מבני ומעלה, גם אם הם מחוסרי דיור ומעולם 40 לא הייתה בבעלותם דירה. למה? ככה. החלטות כאלה של הממשלה לא צפויות כנראה בקרוב, והן דמיוניות, אולם הן ממחישות עד כמה עילת הסבירות היא עניין מהותי וחשוב, גם בתחום הנדל"ן, וביטול עילה זו, במסגרת תחילת חקיקת הרפורמה המשפטית, עלול לפגוע בציבור כבר בקרוב. כן, גם בכל הקשור לרכישת או שכירת דירה, במיסים הקשורים ברכי ־ שת דירה ובמגעים עם בתי המשפט בתחום הנדל"ן ובוודאי מול מוסדות של המדינה. ביקשנו ממומחים ומפעילים אחדים בתחום הנדל"ן, המיסוי והמשפט, לפרש לנו מה בעצם עלול לקרות בענף הנדל"ן, לאחר שעילת הסבירות בוטלה. אזהרה: זאת לא תהיה כתבה אופטימית במיוחד. מאידך מדובר בתוצאות אפשריות, לא ודאיות, כי בסוף אף אחד לא יודע מה יילד יום. יש לציין כי המוסף יורד לדפוס טרם קיבל בית המשפט העליון החלטה באשר לעתירות שהוגשו וייתכנו שינויים בהמשך. סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ חיים פייגלין אומר, כי אף שההתאחדות לא נוהגת להתייחס לנושאים השנויים במח ־ לוקת פוליטית – הפעם המצב הוא אחר: "התאחדות הקבלנים בוני הארץ מייצגת את הקבלנים הישראלים כולם; יהודים וערבים, שמאלנים וימניים, דתיים וחילו ־ נים, מהמרכז ומהפריפריה. אנחנו לא נצא בהצהרות פוליטיות לעולם. אבל במקרה הזה ההתאחדות קוראת לממשלה ולכנסת למצוא נוסח מתוקן לעניין עילת הסבי ־ רות, כי בגרסה הנוכחית היא עלולה להיות הרסנית בכל הנוגע לעמידת ענף הבנייה והתשתיות במשימות שמוטלות עליו - לטובת הציבור". איך זה עשוי להשפיע על ענף הנדל"ן? "המדינה הרי פועלת במגרש שלנו בשני כובעים, היא גם הרגולטור וגם מזמין עבו ־ דות הבנייה הגדול במשק. הממשלה יכולה לפגוע בענף ובציבור הלקוחות שלו – כל Enter תושבי ישראל, בהינף יד או לחיצת על המקלדת. במצב החדש, שבו לא קיימת עוד עילת הסבירות, אין יכולת לציבור הנפגע למנוע זאת". יש לך דוגמאות? "בוודאי. להלן דוגמאות לפגיעה אפשרית

דים ויהודים/ערבים - נוסף לנו קרע חדש של תומכים ומתנגדים לחקיקה המוצעת. שחקנים אלה מתייחסים באופן שונה למה שמתרחש כאן כרגע ולהשפעה שלו על שוק הנדל״ן, אך באופן פרדוקסלי, המס ־ קנות שאליהן מגיעים שני הצדדים דומות. התומכים מן הסתם אינם מאמינים בהש ־ פעות מרחיקות לכת של החקיקה, אלא רק כניסיון של השבת האיזון למוסדות הדמוקרטיים. אבל גם הם רואים את מה שקורה ברחוב וזה גם מפחיד וגם מרחיק אותם מפעילות רגילה בשוק בכלל ובשוק הנדל״ן בפרט. הם משהים פעולות עד יישך הזעם, כאשר חלקם הקטן חושב לנצל הז ־ דמנויות דווקא עכשיו, תוך נטילת הימור לא מבוטל מבחינתם". עוד ממשיך ומסביר דנוס: "המתנגדים רואים את מה שמתחולל כאן בחודשים האחרונים ופשוט מפחדים מהעתיד לבוא. חוק שימור האנרגיה מחייב אותם לתעל את כל כוחותיהם כיום למיגור מה שנתפס אצלם כניסיון להביא לקץ הד ־ מוקרטיה כפי שהכירו, וזה מבחינתם סוף העולם. הם למעשה שחקנים לא רציונליים כרגע, מבחינת המחנה שבו הם ממוקמים. נוכח המציאות הסבוכה והעגומה הזו ניתן להעריך בוודאות כי גרירת הרגליים בשוק הנדל״ן תימשך עד שהשמיים יתבהרו, הן בנושא הריבית והן בנושא החקיקה המ ־

אוהד דנוס

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 70