ידיעות הנדל"ן

תשתיות

מצוקה מכל עבר: התחדשות, תחבורה, אנרגיה וחשמל "משבר תשתיות" הוא שם גדול, אבל מדוגמאות ספציפיות שמציגים גורמים שונים בענף, אפשר להבין עד כמה היריעה רחבה. איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען, מתייחס להיבט התחבורה: "המדינה וגם הרשויות אינן פועלות לייצר מספיק תנועה באמצעות תחבו ־ רה ציבורית בתוך אזורי הביקוש עצמם וגם מהפריפריה אל אזורי הביקוש, כאשר במקביל רשויות מקומיות רבות אימצו תקן חניה, שלוקח בחשבון פתרונות תחבורתיים ציבוריים שעדיין לא קיימים בשטח ויהיו מוכנים בעוד שנים רבות. מצב זה יביא לכך שבפועל לא יהיו מספיק חניות לדיירים בבניינים חדשים באזור גוש דן. כבר עכשיו אפשר לראות לא מעט פרויקטים שבהם הדירות הקטנות כבר נמכרות ללא חניות". חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, מתייחס לנושא התחדשות העי ־ רונית: "לעניות דעתי, נושא התשתיות בענף הנדל"ן בכלל ובפרויקטים של התחדשות עירונית בפרט בישראל מנוהל בצורה לא נכונה. כיום העיריות והמועצות המקומיות הן אלה שאחראיות על בניית התשתיות בשכונות, וזה מייצר עיכובים רבים אל מול היזמים והקבלנים המבצעים את הפרויקטים. אני בטוח שאם ייתנו ליזמים שבונים את השכונה אפשרות לבנות גם את התשתיות, כפי שהיה בעבר, זה יקצר בצורה משמעותית את תהליך הביצוע של פרויקטים להתחדשות עירונית". אריק גלעד, מנכ"ל משותף בקבוצת תצפית נדל"ן, מתייחס לתחום החשמל: "יש להתייחס לנושא הקמת תשתיות חדשות באותה רצינות ומחשבה כמו על בניית מבני המגורים, כי האחד אינו יכול להתקיים ללא השני. המדינה חייבת לסגל ראייה לטווח הארוך, ולא להסתכל רק לעוד שלוש-חמש שנים, כפי שהיא רגילה. לפי כל התחזיות, אוכלוסיית ישראל צפויה להכפיל את מיליון איש, והתוספת הזו דורשת היערכות מקיפה. 18־ לכ 2040 עצמה עד לדוגמה בתחום תשתיות החשמל המדינה צריכה להיערך לצריכה מוגברת מיליון איש, להסיר חסמי תחרות באספקת החשמל וחסמי 10-8 של עוד בירוקרטיה בהקמת תחנות כוח חדשות, ולייצר איזון ופיקוח בשוק זה – שנה במשבר אנרגיה חסר תקדים". 20 אחרת נמצא את עצמנו בעוד דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה, מתייחסת לנושא האנרגיה: "בשיח על תשתיות בהקשר נדל"ן עולות לרוב סוגיות של תחבורה, מבני ציבור, אספקת מים וכו'. אך יש תחום שלם שלא מקבל תשו ־ מת לב מספקת בהקשר זה, והוא מהותי ביותר ליכולתו של הענף להמשיך ולהתפתח - תחום האנרגיה. בעשור האחרון חלה ירידה מדאיגה בהשקעות בתשתיות בכלל ובאנרגיה בפרט. נקבעו שיאים שליליים, שהשלכותיהם מרחיקות לכת. משבר תשתיות שכזה לא יפגע רק בתחום הנדל"ן ובפי ־ תוח שכונות חדשות, אלא גם בתעשיות משמעותיות אחרות. לכן נדרשת תשומת לב מיידית לצורך בפיתוח תשתית אנרגיה ופתרון בעיות אספקה . ללא רשת אנרגיה איתנה 2030 והולכה, שאנו עלולים לפגוש בהן כבר בשנת ואמינה, פיתוח שכונות חדשות הופך לקשה יותר ויותר, מעכב בניית יחידות דיור ומחמיר את מצוקת הדיור. להשקעה לא מספקת בתשתיות אנרגיה יכולות להיות השלכות חמורות על תעשיית הנדל"ן. כדי להתמודד עם המ ־ צוקה חיוני לתעדף השקעות בתשתיות אנרגיה ברמה הלאומית. זה מצריך שיתופי פעולה בין גופים ממשלתיים בעלי עניין במגזר הפרטי ומומחים בתעשייה, כדי לגבש תוכניות מקיפות ולהקצות משאבים בהתאם".

צביקה דוד: "יש התנהלות שגויה של המדינה לאורך השנים וכשלון אחר כשלון של הוצאת מכרזים למחצבות חדשות. אין מדיניות סדורה ואין תכנון ארוך טווח"

מקום לאופטימיות - התחזית אכן עגומה ביותר, הצורך בחומרי חציבה גדל משמ ־ . אך מה יועילו חכמים 30% עותית ביותר מ־ בתקנתם? הדוח מצטרף לדוח הקודם, נערם לו בשקט על גבי הדוחות הקודמים ומחכה לדוח הבא – הוא באמת יהיה דוח חמור, והוא , ערב סגירת 2025 יקרה עוד כשנה וחצי ב־ ו � מח 60% המחצבות שאחראיות לאספקת מרי הגלם בישראל. אך הדוח החמור באמת מפתחו של משרד 2028 הוא זה שיבוא ב־ השיכון. הדוח כבר ידבר על האטה ועלייה משמעותית בתשומות בשל הצורך בהובלה של חומרי הגלם מעבר לים. מדוע סוגרים את המחצבות? במיוחד לאור ההבנה של כל הגורמים המעורבים בנושא, שזה יפגע ברציפות אספקת חומרי הגלם? זה נובע מההחלטה להוציא מכרז את עתודות האגר ־ גטים (תערובת של אבנים המשמשת בבנייה) לחציבה. עם ההחלטה עצמה אין קושי, אולם ההוצאה לפועל של הדברים מצביעה על התנהלות שגויה של המדינה לאורך הש ־ נים וכשלון אחר כשלון של הוצאת מכרזים למחצבות חדשות. אנו עדים בענף להתנה ־ לות ללא מדיניות סדורה וללא תכנון ארוך טווח". "משבר הדיור הוא משבר תשתיות" גיא דוננפלד, מנכ"ל איגוד מהנדסי ואדרי ־ כלי הערים ומהנדס דימונה, מסביר שמש ־ בר הדיור ומשבר התשתיות חד הם: "משבר הדיור הוא למעשה משבר תשתיות. אין הלכה למעשה משבר דיור במדינה, יש בקנה תוכניות מאושרות עם כמויות מספקות של יחידות דיור לשיווק לשנים הקרובות. גם אם מחר ישווקו כל היחידות, בסופו של

דבר יש גם מגבלה ביכולתם של הקבלנים לבנות יחידות דיור, כתלות במשאבים המו ־ גבלים הקיימים. היום ברור לאנשי המקצוע, שהבעיה האמיתית היא המחסור בתשתיות הדרושות להקמת יחידות דיור, ואסביר. שכונות חדשות נשענות על הימצאותן של תשתיות תומכות, כגון חשמל, מים, ביוב, דרכים וכיו"ב. הרבה תוכניות מתנות היתרי בנייה בקיומן של תשתיות חיוניות, כמו מכוני טיפול בשפכים, תחנות השנאה וכיו"ב. מחסור בתשתיות אלו מהווה חסם לבניית יחידות דיור שהשוק משווע להן. למשל יש תוכניות המחייבות שדרוג והגד ־ לת מכון טיהור שפכים (מט"ש) - עסק גדול ויקר עם רגולציה הנמשכת מספר שנים - כתנאי לקבלת היתרי בנייה. היעדר תכנון מאושר וביצוע מבעוד מועד מהווה חסם לפיתוח היישוב. גם אישור תוכניות להת ־ וויית דרכים וביצוען זה הליך ארוך ומור ־ כב העשוי להימשך שנים. בסופו של דבר כל אותן שכונות חדשות צריכות להתחבר לעיר הקיימת ולמערך הדרכים האזורי, כאשר ללא חיבור מיטבי, מייצרים למעשה פקק תנועה ופגיעה משמעותית באיכות חיי התושבים. תרחיש 'עסקים כרגיל' אינו בגדר אפשרות. לכל הדברים שציינתי יש 'תג מחיר' גבוה בהיבט של היכולת לספק לציבור יחידות דיור". ניר מסיקה, לשעבר סמנכ"ל מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר, שהיה חלק ממנגנון מקבלי ההחלטות, מכיר את הנושא מקרוב: "מחאת הדיור, שפרצה לחיינו בסערה לפני , שמה זרקור על 2011 תריסר שנים, בקיץ שוק הנדל"ן הישראלי ועל הבעיות וכ ־ שלי השוק הרבים שאפיינו אותו. אין ספק שהאוהלים הרבים שצצו כפטריות אחרי

הגשם באותו הקיץ, הניחו כבר אז את היסו ־ דות למטה הדיור הלאומי שהוקם ארבע שנים לאחר מכן במשרד האוצר, שהיה לי הכבוד להיות חלק ממנו. אחת המטרות העיקריות שעמדו בפנינו במטה הייתה כמו ־ בן הגדלת היצע הדירות, אך במעלה הדרך התחוור לנו שרק עוד ועוד דירות זה לא מספיק. צריך גם להגיע ולצאת מהדירות הללו, צריך גם מערכות מים וביוב שיגיעו וייצאו מהן, צריך גם גנים ובתי ספר לטובת ילדי השכונה ועוד. אני זוכר מצוין ישיבות רבות שניהלנו במטה במטרה לקדם תוכניות מגורים שונות, ישיבות להסרת חסמים שכל תכליתן הייתה לאפשר את הקמתן של יחי ־ דות דיור שהיו תקועות בשל חסמי תחבורה, חסמי מים וביוב וחסמים שנבעו מהיעדר מבני ציבור שונים. לאחר פירוקו של מטה הדיור הלאומי קראתי למקבלי ההחלטות

להקים מטה תשתיות, שבראשו יעמוד שר לתשתיות לאומיות. מטה אמיתי עם סמ ־ כויות מורחבות שיכלול ארגז כלים מגוון שיידע לתכנן ולבצע את המיזמים התשתי ־ תיים האסטרטגיים החשובים ביותר למדי ־ נת ישראל בעשורים הקרובים, אך לצערי, קריאותיי נפלו על אוזניים ערלות, ומשבר התשתיות בישראל רק הלך והחריף. אני מק ־ ווה מאוד שבסופו של דבר המטה הזה יקום למעננו ולמען הדורות הבאים". עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה וב ־ עלת משרד ענת בירן – עורכי דין: "הת ־ שתיות הן מוצר נלווה הכרחי לכל שכונת מגורים שמוקמת, או בחידוש שכונה קיימת במתחמי התחדשות עירונית. האחריות לה ־ שקעה הכספית בתשתיות היא של המדינה, אך מוטב אם היא תאפשר לרשויות המקו ־ מיות או למגזר הפרטי לעשות את הביצוע.

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 74