ידיעות הנדל"ן

שפע תכנון, מעט מימוש | התחדשות עירונית

מספיקים כדי לקדם פרויקטי התחדשות, שתלויים ביכולתן להוציא אותם לפועל, מבחינת תשתיות ותמיכה סביבתית נוס ־ פת כמו שירותים וחינוך".

צילום: שרון ענבי

"הבטחות שלא פוגשות את המציאות"

יזום, סבור שיש BST אסף סימון, מנכ״ל מספר סיבות לכך שהמספרים הגדולים של התוכניות לא תמיד יכולים להוביל למספר גדול של מימושים. "בשנים האח ־ רונות חברות הנדל"ן רואות את ההתח ־ דשות כמנוע צמיחה, ומשכך כל עלייה בהיקף התוכניות המאושרות של החברה משרת נרטיב של צמיחה ושווי. שווה לב ־ חון את השאלה האם לחברה זו או אחרת יש בכלל מקורות מתאימים להוצאה לפועל של הפרויקט?". עוד על־פי סימון: "גופי התכנון מאשרים תוכניות, שבלא מעט מהמקרים אינן כלכליות, ובמקביל גם הבטחות של יזמים לדיירים או דרי ־ שות מצד הדיירים, שלא פוגשות את המ ־ ציאות התכנונית או הכלכלית, מונעות מימוש". סימון סבור שעל מנת להוביל למימוש מספר גדול יותר של תוכניות יש לקדם מדיניות ברורה של ועדות תכ ־ נון, כדי "שגם היזם וגם הדיירים יידעו בדיוק מה הם מקבלים. במקביל יש ליצור גמישות בתוכניות, כדי שגם עוד כמה שנים, עם אישורן, יוכלו להתאים אותן למציאות שלא בטוח כי תהיה דומה ליום שבו החלו התוכניות את הדרך או אושרו". דפנה אורבך, מייסדת ושותפה ב"אורבך הלוי אדריכלים", מסבירה מנגד מדוע לפעמים הרצון של הרשות לקדם מונע בדיעבד את המימוש: "יש תוכניות שקו ־ דמו במסלול 'רשויות', דהיינו על ידי הר ־ שות עצמה, בין שזו הרשות המקומית או משרד השיכון. במקרה כזה הרשות מקד ־ מת את התוכנית עד למתן תוקף ולאחריה יוצא מכרז יזמים, או שהדיירים עצמם בוחרים יזם שיקדם עבורם את הפרויקט. במקרים אלו נוהגת הרשות להיות נדיבה מאוד בכל הקשור לתמורות לדיירים, אך לא תמיד הדברים מתחברים להיתכנות הכלכלית. הדבר גורם לא מעט פעמים לכך שאומנם יש תוכנית בתוקף, אולם אין לה הצדקה כלכלית, מה שהופך את מימושה לבלתי אפשרי". חישוב כלכלי בעייתי אמיר לוטן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין, מסביר שהדיון על רווחיות הפרויקט בוועדות התכנון מהווה לא פעם חסם משמעותי: "גורם שמעכב

הריסה בפרויקט התחדשות עירונית בתל אביב של חברת שיכון ובינוי

אינם הגורמים שמבצעים בפועל. היזם הוא זה שנוטל את הסיכון, משקיע את הכסף, ומתמודד עם אתגרים כמו עליית הריבית, מחסור בעובדים, מצב ביטחוני נועד לתת 21 ושכר הדירה המאמיר. תקן ודאות כלכלית לפרויקט ומבקש לראות את הרווח המינימלי לפרויקט. הבעיה היא שבפועל חלק ממוסדות התכנון רואות בו כרווח המקסימלי שיש לתת לפרויקט, ולכן כשמגיעים לתכלס, נוכחים שלהרבה פרויקטים אין היתכנות כלכלית מינימ ־ לית. אם היזם יחשוש שזה המקרה, הוא פשוט לא ייכנס לפרויקט". אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים

אסף סימון: " יש ליצור גמישות בתוכניות, כדי שעוד כמה שנים, עם אישורן, יוכלו להתאים אותן למציאות שלא בטוח דומה ליום שבו החלו התוכניות את הדרך"

ועוד גחמות ומרכיבים שלא נלקחו בחש ־ בון בהערכה השמאית. במצב כזה, לאחר שכבר הושקעו מיליוני שקלים בקידום הפרויקט ואלפי שעות עבודה, היזם מוצא את עצמו מול שוקת שבורה, עם פרויקט

באופן ניכר את המימוש של פרויקטי התחדשות עירונית רבים, הוא החישוב השמאי של ועדות התכנון לרווחיות המינימלית של הפרויקט. שיעור הר ־ 21 ווחיות אמור להיות מחושב לפי תקן לפינוי־בינוי, שבו נקבע שיעור רווח יזמי . בפועל תוכניות פינוי־בינוי 20% של כ־ רבות קודמו לפי שיעור רווחיות נמוך , אשר פעמים רבות, 15%-13% יותר, סביב אלא אם הייתה עליית מחירים גדולה, הופך את הפרויקט ללא כלכלי ולא בר יישום. זאת ועוד, לאחר שהיזם הסתמך , 21 על שיעור הרווחיות שנקבע בתקן מתקדם עם הפרויקט ועובר מסע תלאות מול בעלי הדירות, העיריות ומוסדות התכנון - כשהוא מגיע לממש את התב"ע, הוא מקבל באופן מפתיע דרישות נוספות מהעירייה, שכמובן, לא נלקחו בחשבון . דרישות אלו מכבידות אף יותר 21 בתקן על הרווחיות ושמות סימן שאלה גדול על כלכליות הפרויקט. מדובר בדרישות, כמו הקצאת חלק מהדירות לדיור בהישג יד, הצורך לבצע תחזוקת שצ"פ או שפ"פ

אמיר לוטן: "גורם שמעכב באופן ניכר את המימוש של פרויקטי התחדשות עירונית רבים, הוא החישוב השמאי של ועדות התכנון לרווחיות המינימלית"

והבונים מחוז תל אביב והמרכז, מציין: "כיום, בניגוד לעבר, הרשויות המקומיות הן החסם העיקרי מפני מימוש תוכניות התחדשות עירונית. הדיירים מבינים את החשיבות ורבים מהם משתפים פעו ־ לה. המלחמה היוותה זרז משמעותי לכך, ההבנה כי ממ"ד יכול להציל חיים ונדרש בעת מלחמה מובילה את הדיירים לפנות ולקדם הליכי התחדשות. לצערנו, לווע ־ דות המקומיות השונות יש אג'נדה אחרת. בחלק מהמקומות רוצים יותר לצופף, בחלק מעדיפים הקצאה של שטחים ציבו ־ ריים שיתאימו להגדלת כמות התושבים. על ועדות התכנון להבין שתנאי המימון השתנו לרעה בשנתיים האחרונות, הרי ־

לא כלכלי שנתקע". לוטן אף מעניק דוג ־ מה מהשטח: "יש לנו פרויקט פינוי־בינוי 2016 ברחובות, שקודמה בו תב"ע בשנת יחידות דיור. כבר אז 425 שדיברה על שמאי הוועדה המחוזית סבר שכלכליות הפרויקט מוטלת בספק, ולמרות זאת הח ־ ליטה הוועדה לצמצם את מספר יחידות . הפרויקט נתקע למספר 375־ הדיור ל שנים, ורק לאחרונה, כשמונה-תשע שנים אחרי, הוא הפך לכלכלי ואנחנו מוציאים אותו לפועל". גם אשר אלון, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אשלי לירן, מצביע על הרשות המקומית כמכשול: "מי שמאשר את התוכניות – ועדות מקומיות, מחוזיות או ותמ"ל –

אלי רוזנטל: "על ועדות התכנון להבין שתנאי המימון השתנו לרעה. הריבית ועלויות הבנייה עלו בצורה משמעותית וכל אלה הופכים פרויקטים ללא כדאיים"

- יום שישי, ל' בשבט תשפ"ה 28 .02 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 4 8