ידיעות הנדל"ן

59 ' גיליון מס

- יום שישי, ט"ו באדר ב תשפ"ב 18.03.22

המדריךלתהליך מיוחדלבעלי דירות: התחדשות אורי חודי • עירוניתשלבאחרשלב לאחייביםלקנות פתרון משברהדיורעוברדרך אורי חודי • השכירותהמוסדית הריביתמתעוררת רגעלפני העלייה: מהן ההשלכות גדליאור • עלהמשכנתה?

זה אינו רק שם של סרט, אלא מציאות חייהם של מאות אלפי ישראלים, הגרים ויותר. עם צפי לרעש אדמה משמעותי בקרוב - מדובר 50 בבניינים מתפוררים בני במתכון לאסון בקנה מידה לאומי • לנוכח המחסור החמור בקרקעות לבנייה, הדרך ההגיונית והמומלצת להתמודד עם האתגר היא התחדשות עירונית • "ידיעות הנדל"ן" מביא את זעקת הדיירים, החסמים והמכשולים, התובנות והפתרונות אורי חודי וענתי גילעד • של אנשי הענף והגורמים הרשמיים סכנהברורהומיידית

שיכון ובינוי

קנייתדירההיאההחלטההכי חשובהבחייכם, אז כדאי שתדעו שמיליון ישראליםכברעשו לפניכםאתהעבודה– בדקו, השוו ובחרו בשיכון ובינוי. שנה, 100- שיכון ובינוי בונהאת ישראלמצפון ועדדרוםקרובל ומציעהלכםאתהדירותהטובותביותרבסטנדרטהגבוהביותר. עםהניסיון, האמינות וההגינותשלנו אתםבאמת יכוליםלישון בראששקט.

> לפרטים נוספים לחצו כאן

מתענייניםבנדל"ן? חפשו אתהטור: נדל"ן בין השורות

תוכן

טורשבועימאתאורי חודי, עורךמוסףנדל"ן, עםמגוון ניתוחים, טיפים וארגז כליםבגובהעיניים

עליות החוריםשבתוכנית 12 המחירים נמשכות, ונראה שלאיש אין תשובות הפרשן העלייה הגדולה 14 הכלכלי גד ליאור מנתח את ההשפעה הצפויה של העלאת הריבית במשק דיירים לפני קריסה 16 מקבלים הודעת מבנה מסוכן, בזמן שהתחדשות עירונית מתעכבת. תמונת מצב שורה של יוצאים לדרך 30 פרויקטי פינוי־בינוי גדולים, שניצחו את הפסימיות והבירוקרטיה יוזמה למען באים בטוב 42 משפחות נזקקות וסיוע בשיפוץ מבנים למען הקהילה

תשובות אנשי להתחיל נכון 50 המקצוע לבעלי דירותשרוצים לקדם התחדשות עירונית האם זינוק יוצאים מהמרכז 64 המחירים במרכז יקדם את פיתוח הפריפריה? דיור נעים להשכיר 72 להשכרה נהיה רלוונטי מתמיד. לאן מועדות פני התחום? תקן בנייה למען הכדור 80 ירוקה הפך לחובה. מה הוא כולל? ומה המחיר? איך נוף פתוח רואים כחול 86 לאגם או לנחל משפיע על שיווק ומחיר הדירה חיזוק גם במשרדים 90 תוכניות החיזוק לא מתייחסות כמעט למבני ציבור

מדישישי בלוחהנדל"ןשל

יצאלדרך

וגם:

ראיונות, ניתוחים ופרשנויותעל כלמהשחםבענף

עמי לאור מנהל המגזין: ענתי גילעד // עריכה: אורי חודי // עורך המגזין: יפית יפרח // סמנכ"לית לוח ומוספיםמיוחדים: אלי שריד // מנהל תפעול ולוגיסטיקה: ז'נה גלצר // גרפיקה: יונת דביר // עורכת גרפית: נתן נוי ויובל מיכאל // מכירות : מנהלי ראשון לציון // 1 נח מוזס כתובת המערכת: // 03-6929228 ליצירת קשר חייגו: זוהרה זולברג ובטי כספי הפקה: שאטרסטוק צילום השער:

מחלקת מוספים מיוחדים

עולים באיכות החיים

אכלוס

2022

פרויקט המגורים רובע אחד, במיקום הטוב ביותר בירושלים. חד' ופנטהאוזים מרווחים 4 דירות בתנאים מיוחדים! בקומות הגבוהות

* 9980 משרד מכירות: 5 רח׳ קריית משה ירושלים

מתחם מגורים יוקרתי

גישה מהירה למרכז העיר ולצירים המרכזיים

רמת בנייה גבוהה ומפרט עשיר

5 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, ט" ו באדר ב תשפ"ב 18.03.22

בואו להיות חלק מעשרות אלפי המשפחות הנהנות מחווית המגורים המושלמת בשכונות הסביונים שלנו.

נס ציונה | סביון ואירוס

ירושלים | סביוני קטמון החדשה

ראשל״צ | מתחמי הסביונים

דיור להשכרה | סביוני שהם

נתניה | מגדלי סביון סיטי

ירושלים | סביוני רמת שרת

קריית ביאליק | חלומות & סביונים

סביוני חריש

ירושלים | VIEW סביון

סביוני גבעת שמואל

סביוני רעננה

ר״ג, גבעתיים, ת״א | סביוני העיר

ירושלים | חצר הנביאים

* 3393 africa-israel.co.il/megurim ההדמיות להמחשה בלבד. יתכנו שינויים לפי דרישת הרשויות ו/או החלטת החברה. פיתוח שטחים ציבוריים עשוי להשתנות בהתאם להחלטת הרשות המקומות. ביצוע הפיתוח בשטחים הציבוריים באחריות הרשות המקומית. >>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

אפריקה ישראל מגורים גאה להוביל את תרבות המגורים בישראל, להציב רף חדש של איכויות ולהפוך לשם נרדף לקהילות מגורים איכותיות. הרבה מעבר למותג, "סביונים" זו דרך חיים המשלבת תכנון דירות אופטימלי בסטנדרט בנייה גבוה, פיתוח סביבתי מושלם למשפחות, שילוב הוליסטי בין מרכזי מסחר, בילוי ופנאי, ריאות ירוקות ומרחבים פתוחים. אנו גאים להמשיך להוביל כחברה הגדולה, הטובה והאמינה בישראל ולהתפתח לאפיקים נוספים, דוגמת מגורי יוקרה, דיור להשכרה ארוכת טווח, מתחמי התחדשות עירונית ברחבי הארץ ובנוסף הרחבת הפעילות לתחום הנכסים המניבים הכוללים מסחר ותעסוקה.

לביקור באתר החברה לחצו כאן

* ההדמיות להמחשה בלבד

פתח דבר

החודשיים הראשונים של לא מביאים בשורה 2022 לענף הנדל"ן למגורים. נכון לכתיבת שורות אלו, התוכנית הרחבה שהציגה

אלף 34.1־ נמכרו כ 2019־ אלף דירות וב 37.3% דירות סך הכול. מדובר בעלייה של . נמשיך עם השיא השני 2020־ ל 2021 בין – אם הישראלים רכשו הרבה יותר דירות , הגיוני שגם היקפי המשכנתאות 2021־ ב האמירו. ואכן גם אלה שברו שיאים אש ־ תקד, כשסך היקף המשכנתאות עמד על 78־ מיליארד שקל, זאת לעומת כ 116־ כ . מדובר בהיקף 2020־ מיליארד שקל ב משמעותי של משכנתאות, כשבמקביל התייקרות הדירות הובילה גם לעלייה בגובה המשכנתה ובמחירה הממוצע. נזכיר כי העלייה המשמעותית במספר הדירות שנמכרו קשורה בין היתר להמשך מגמת הריבית הנמוכה, אבל גם לאווירה בעייתית שנוצרה בשוק עם התבטאויות של שרים על המשך עליות המחיר, קושי בשיווק מכרזים בשנתיים האחרונות והיצע שהלך והידלדל. ההחלטה לשוב ולהטיל מס על רוכשי דירות להשקעה,

הקפיצה אף היא את מספר הדירות שנר ־ כשו בחודש שבו המס עלה בפועל. נתוני הלמ"ס החודשיים מעידים, כי בחודש שבו עלה מס הרכישה, נרשם שיא שנתי 7,504 ברכישת דירות חדשות, שעמד על סך הכול. מדובר רק בדירות חדשות, ללא דירות יד שנייה, שאף הן נרכשו בהיקף בלתי מבוטל על ידי משקיעים. שיא נוסף שלא מפסיק להישבר בחודשים האחרונים קשור למחיר שמוכנים קבלנים ויזמים לשלם על הקרקע במכרזים שמפ ־ רסמת המדינה. מכרזים נסגרים בעשרות אחוזים מעל שווי הקרקע שאותו קבע השמאי הממשלתי, ועל חלק ניכר מהמכ ־ רזים מסתערים עשרות מתמודדים. המ ־ כרזים נסגרים בתוצאות שיא, ואת רכי ־ שות הקרקע מממנים הבנקים וגופי מימון חוץ־בנקאיים. הריבית נכון להיום עדיין נמוכה, והכסף זול, ובשורה התחתונה, ככל שמחירי הקרקע ממשיכים להאמיר,

הסיכוי שמחירי הדירות החדשות יירדו - אפסי. הגדלת היצע - לא הפתרון היחיד כל הסיבות שלהלן מעידות, כי יש חור גדול בקונספציה שלפיה הדבר היחיד שיכול לה ־ שפיע על מחירי הדירות הוא הגדלת היצע. התוכנית הממשלתית הרחבה, שהציגו שר האוצר, שר הבינוי והשיכון ושרת הפנים לפני מספר חודשים, נשענה בעיקר על הגדלת היצע, ואכן נתוני שיווק הקרקע מעידים שבמישור הזה נצפתה התקדמות. אבל מה מועילים מכרזים חדשים שנסגרים במחירים גבוהים? הם רק ממסגרים שוב את המחיר הסופי הגבוה של הדירה העתידית. חור נוסף שאפשר כבר היום לזהות בתוכ ־ נית הממשלתית מתייחס אולי לצעד היחיד שהיה אמור לטפל בביקוש ולא בהיצע – העלאת מס הרכישה על המשקיעים. מעבר

הממשלה להתמודדות עם הזינוק במחי ־ רי הדירות לא ממש השפיעה על המשך הסתיימה עם עליית 2021 . ההתייקרויות , כאשר 11.3% מחירים ממוצעת בשיעור מחוזות המרכז וירושלים רשמו עלייה ויותר – בשנה אחת! סיכום השנה 12% של החולפת העיד גם על עוד שיאים שנשברו – ברכישת דירות ובנטילת משכנתאות. כולה 2021 נתחיל עם הראשון - בשנת אלף 56־ נרכשו ברחבי הארץ מעט יותר מ דירות. מדובר במספר שלא נצפה כמותו בשנים האחרונות. מבט על נתוני מכירת הדירות החדשות בשנים הקודמות רק חריגים - 2021 מדגיש עד כמה נתוני 40.8־ נמכרו ברחבי הארץ כ 2020 בשנת

- יום שישי, ט" ו באדר ב תשפ"ב 18.03.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 12

עלייה שנתית במחירי הדירות במחוזות השונים

שלהן היה אגב בפריפריה, צריכות לעורר את קובעי המדיניות לקדם רפורמה מקיפה הרבה יותר. החור השחור השני, שעשוי להשפיע על ענף הנדל"ן לא פחות מרעידת אדמה, קשור דווקא לריבית. אחרי שנים ארוכות עם ריבית אפסית בבנק ישראל כבר רומ ־ זים שהריבית תעלה גם כאן בקרוב. צריך להבין שכאשר הריבית תעלה, לא אם – אלא כאשר, תהיה למהלך השפעה ביותר מכיוון אחד. השפעה ראשונה תהיה על 2021־ נוטלי המשכנתאות. נזכיר שוב שב היקפי ההלוואות לדיור שברו שיאים בהיקפים וגם בגובה המשכנתה, וככל שה ־ ריבית תעלה, ההחזרים החודשיים יעלו אף הם. במקביל גם אותם מכרזי קרקע שנס ־ גרים היום במחירי שיא, ועסקאות מימון לאותן קרקעות ומיזמי בנייה במיליארדים יושפעו מהעלאת ריבית. הכסף יתייקר, והשאלה הגדולה היא כיצד זה ישפיע על השטח. במוסף שלפניכם אנחנו מתייחסים לכל הנושאים הללו ועוד. אי אפשר להמשיך ולהתעלם משורת תמרורי אזהרה אדומים בוהקים. מכתבים של העירייה על מבנים מסוכנים זה חשוב – אבל לא פחות חשוב לספק מענה וגם הדרכה לבעלי הדירות כיצד לנהוג. התחדשות עירונית חשובה היום יותר מאשר בעבר, גם במטרה להח ־ ליף מבנים ישנים בחדשים, אבל גם כדי להגדיל את ההיצע בלי התחייבות מראש על מחיר קרקע מופרז. הרציונל של חיזוק מבני מגורים הוא משמעותי – אבל אין לה ־ זניח את מבני הציבור ומתחמי התעסוקה. ידע זה כוח – והבנה של ועדי בתים, מה עומד בפניהם בבואם לקדם פרויקט התח ־ דשות עירונית, חשובה מאוד לקידום נכון ובטוח של התהליך. לשם כך שילבנו במו ־ סף מדריך מיוחד בנושא. נושאים נוספים בגיליון זה עוסקים בסביבה ובתקן הבנייה הירוקה שנכנס לתוקף; בפרויקטים למגו ־ רים שנבנים לצד אגם, וכיצד זה משפיע על השיווק והמחירים; בדיור להשכרה, שאחרי שנים ארוכות הפך לרלוונטי יותר מתמיד; וגם קצת אופטימיות עם יוזמות חיוביות בענף הנדל"ן ופרויקטים גדולים של פי ־ . קריאה 2022־ נוי־בינוי שיוצאים לדרך ב  מהנה.

שברה שיאים בביקוש לדירות ומשכנתאות, מכרזי הקרקע 2021 שנת ממשיכים להיסגר בעשרות אחוזים מעל השווי שקבע השמאי הממשלתי, כאשר אלה הם • וגם הריבית צפויה לעלות לאחר תקופת קיפאון ארוכה אורי חודי • פני הדברים, חלום הבית מעולם לא היה רחוק יותר

ניותה, יש עוד שני חורים שחורים הרבה יותר גדולים, ואף הם לא זוכים להתייחסות מספקת. זו גם הסיבה שבחרנו להתייחס לסוגיות אלו בהרחבה במוסף שלפניכם. החור השחור הראשון קשור למספר לא מבוטל של רעידות אדמה שהורגשו ביש ־ ראל לאחרונה והיעדר התייחסות מספקת לחיזוק מבנים. לא באמצעות קיצור תה ־ ליכים בפינוי־בינוי למשל, פרויקט שלוקח שנה בממוצע לקדם וליישם, 15־ ל 10 בין ולא באמצעות קידום מיידי של תוכניות חיזוק למבנים, כל המבנים, לא רק למגו ־ צועדת במהירות לקראת 38 רים. תמ"א סופה, והתוכנית החלופית אומנם נמצאת בישורת האחרונה לפני אישור (נכון לכתי ־ בת שורות אלה), אך גם היא תחייב תקופת למידה של השוק. במקביל התוכנית החד ־ שה, בדומה לישנה, לא צפויה לחולל מהפ ־ כה בכל הקשור להיתכנות כלכלית בפרי ־ פריה. רעידות האדמה האחרונות, שהמוקד

לעובדה שהטלת המס והעיכוב בהוצאתו לפועל גרמו לשיא משמעותי ברכישת דירות להשקעה בחודש נובמבר, הרציונל, שלפיו משקיעים יקנו פחות ויאפשרו לרו ־ כשי דירה למגורים לרכוש יותר, לא מחזיק מים. לא רק כי משקיעים ממשיכים לקנות, אלא משום שבעוד שאנשים פרטיים "זכו" למס נוסף, קרנות הריט וגורמים מוסדיים דווקא יכולים להמשיך ולרכוש דירות למ ־ גורים עם מס בשיעור אפסי. ומה קורה בשטח? המחירים הגבוהים מרחי ־ קים לא מעט משקי בית מהיכולת לרכוש דירה, ולאף אחד כבר אין ספק שהביקוש להשכרה יאמיר בקרוב. את המשקיעים הפ ־ רטיים מחליפות קרנות הריט ודומיהן וגם קבלנים ויזמים, שרואים את המצב בשוק ומצטיידים במלאי של דירות להשקעה מש ־ להם. אז הביקוש לא ממש הושפע, והמחירים ממשיכים לעלות. חור נוסף אפשר למצוא בהתנהלות גורמי

המקצוע והפוליטיקאים בעיקר במישור התודעתי. ההשלמה עם מחירי הדירות הג ־ בוהים מצד הפוליטיקאים והיעדר צעדים משמעותיים ומיידיים משדרים לציבור, שטיפול במחירים או המטרה להוזיל אותם אינם נמצאים בראש סדר העדיפות של הממשלה. העובדה שמכרזי הקרקע נסגרים במחירים יותר ויותר גבוהים, ובממשלה מתגאים בהגדלת ההיצע, מעידה על חוסר יכולתאו חוסר רצון להשפיע, וההתבטאויות של קובעי המדיניות, המתייחסות בהשלמה למחירי הדירות הגבוהים, רק שולחות עוד ועוד ישראלים למשרדי המכירות. וזה עוד לפני שדיברנו על צפי של עשרות אלפי עו ־ לים חדשים/פליטים, שמגיעים בימים אלה מאוקראינה. רעידת אדמה וריבית שתעלה פרט לחורים בפעילות הממשלה או במדי ־

צילום: שאטרסטוק

13 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, ט" ו באדר ב תשפ"ב 18 .03.22

משכנתאות

חינה מעמיקה ומושכלת של המשכנתה המ ־ תאימה למאפייני משק הבית. זאת כדי לוודא השנים הבאות 30-25־ שהמשכנתה שלכם ל תהיה מתאימה ומאוזנת", אומרת בן־יהודה. מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, מוסיף, כי "אחרי שבשנה האחרונה מחירי הנדל"ן טיפ ־ , נראה שהמגמה נמשכת גם 11%־ סו ביותר מ השנה. כולם רוצים ליהנות מעליית המחירים, במיוחד כשרמת הריביות במשכנתאות עדיין נמוכה מאוד. זוגות צעירים ומשפרי דיור רו ־ כשים כל דבר שזז בכל מחיר. אנשים אף אומ ־ רים לעצמם, שאם הם לא ירכשו כאן ועכשיו, הם יצטרכו לקחת משכנתאות בסכום מש ־ מעותי יותר גבוה בעקבות עליית המחירים, וכך הסיכוי לרכוש דירה למגורים או להשק ־ עה בהמשך רק תלך ותפתחת". לדעתו, התח ־ זקות השקל לאחרונה מול הדולר ככל הנראה תגרום לדחייה מסוימת בעליית הריבית, אך ברגע שכלכלות ארצות הברית ואירופה כבר הודיעו על צפי לעלייה, בישראל נראה את התהליך כבר בחודשים הקרובים. "עלייה של בריבית בנק ישראל ועלייה נוספת של 1% באינפלציה תגרום במשכנתה ממוצעת 1% שקל ועלייה בהחזר 78,000־ לתוספת של כ שקל. נכון, כמה 500-300־ החודשי של כ עשיריות האחוז לא משנות כלכלה, אך צריך להבין שעליית ריבית לאורך זמן יכולה להש ־ פיע משמעותית על ההחזרים העתידיים ועל ההחלטות הכלכליות של משפחה". לשאלה מה כדאי לעשות אל מול העלאת הריבית, ממליץ וידר קודם כל לנשום עמוק. הריביות קפצו 2020־ גם בתקופת הקורונה ב בכל המסלולים, ומיד 2%־ בתוך חודשיים בכ לאחר מכן הריביות ירדו. האינפלציה כרגע בעלייה, גם החזר המשכנתה החודשי צפוי לעלות לאורך תקופת ההלוואה, והאלטרנטי ־ בה שנראית עכשיו הבטוחה ביותר היא דווקא לקבע יותר את המסלולים של המשכנתה ולהעדיף יותר מסלולים בריביות קבועות מאשר משתנות". "עשויה לקדם ירידות מחירים" "ברור שהעלאת גובה הריבית במשק על ידי בנק ישראל תכניס לא מעט ישראלים לבעיה תזרימית ולהתייקרות בפועל של המשכנ ־ תה. כתוצאה מכך תיווצר התייקרות בפועל של עלות הדירה עבורם, בשונה ממחירה", כך סבור מומחה הנדל"ן, שמאי המקרק ־ עין אוהד דנוס. "מהלך של העלאות ריבית עלול להביא לאפקט, שבו ממשלות ישראל לדורותיהן לא הצליחו לעמוד בעשור האח ־ רון - עצירת ההתייקרויות ואולי אף ירידת מחירים". רק כדי לסבר את האוזן, דנוס מס ־ ביר, כי במקרה של משכנתה בגובה מיליון שנה, כאשר 20 שקל, שניטלה לתקופה של שני שליש ממנה בריבית פריים ושליש נוסף בריבית 0.25% בריבית קבועה, שינוי של רק 80־ הפריים ייקר את המשכנתה לנוטליה בכ שקל לתקופה 20,000־ שקל לחודש, שהם כ כולה. בבנקים מסבירים בינתיים, כי ריבית המש ־ כנתאות לא עלתה עד כה, אולם אין ספק שהיא תעלה כאשר בנק ישראל יעלה את הריבית ואם האינפלציה תרים ראש. באחד הבנקים, מהמובילים בהלוואות הדיור, ציינו: "אנחנו מזהירים את נוטלי המשכנתאות, שלפי כל הסימנים הריביות בעולם יעלו וכך גם האינפלציה. עליהם לקחת את זה בחש ־ בון בעת נטילת המשכנתה ולחשב אם יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים, גם אם אלה יהיו  הרבה יותר יקרים".

שרון בן־יהודה

מאיר וידר

לאחר • למשבר הנדל"ן נוספת כעת בעיה חדשה שנים שבהן נהנו הלוואות הדיור בישראל מריבית שינוי מגמה כלפי מעלה, 2022 כמעט אפסית, מסמנת 2% - 1% ־ כשלהערכת כל המומחים, עשויה להגיע אף ל גד ליאור • בתוך שנתיים. לתשומת לב נוטלי משכנתאות תום עידן אוהד דנוס

ההערכות בשוקי ההון בעו ־ לם ובישראל לא השתנו: אנו בפתח עידן חדש של העלאות ריבית, אחרי שנים עם ריביות . העידן 0% בסיסיות בסביבות

החדש צפוי לבשר גם על שינוי במגמת הרי ־ בית הזעומה שליוותה את שוק המשכנתאות המקומי בשנים האחרונות, מה שהביא לשיא .2021 מיליארד שקל בשנת 116 - בנטילתן בישראל הריבית שוהה כבר שנים רבות ברמה . לפיכך ריבית הפריים 0.25% עד 0.1% של ,1.75%־ ל 1.6% ירדה עד לרמות שפל שבין כשבנקים כמעט מתחרים ביניהם, מי יעניק בשוק המשכנתאות ריבית נמוכה יותר. העידן הזה מגיע כעת לסיומו. את התהליך מתחי ־ לים דווקא בארצות הברית, כשהריבית שם 0.25% עד 0%־ אמורה לעלות כבר החודש מ . על־פי גורמים הבקיאים 0.5% עד 0.25%־ - ל בנושא, הריבית הבסיסית בישראל תעלה או 0.25%־ ל 0.1%־ במאי מ 23־ באפריל או ב 11־ ב וכנראה, תעלה שוב במהלך השנה למחצית 0.1%־ האחוז. למעשה, העלאת הריבית מ . וכאשר היה מותר 400%־ היא זינוק ב 0.5%־ ל שריבית הפריים תגיע לשני־שליש או למח ־ צית מהריביות על הלוואת משכנתה, זה אומר הכול. ההחזרים על הלוואות הדיור יגדלו כבר בקרוב בשיעור ובסכומים משמעותיים. זה המקום להזכיר, כי אחת מהאזהרות החמו ־ רות שחזר והשמיע בשנים האחרונות בנק יש ־ ראל, מתייחסת לנוטלי המשכנתאות. האזה ־ רה הייתה ועודנה ברורה מאוד: לפני נטילת משכנתה, כדאי מאוד לברר מהו כושר ההחזר שלכם ותמיד לקחת בחשבון שהריבית עלולה לעלות בשיעור ניכר בשנות ההחזר ושתיתכן גם אינפלציה גבוהה. ולאזהרות הללו יש לה ־ תייחס עתה בשיא הרצינות. האינפלציה בעו ־ לם וגם בישראל כבר מרימה ראש. זאת כאשר עד 0 - הריביות נמוכות מאוד, ממש בשפל אצלנו – כבר 0.1%־ בארצות הברית ו 0.25% שנים אחדות. אולם אחרי הפוגה ארוכה, כך מעריכים בבנקים, בבתי ההשקעות ובקרב רוב האנליסטים בעולם, יתחילו העלאות הרי ־ בית השנה ויימשכו בקצב הולך וגובר בשנים עד 1% הבאות. ריבית בסיסית בישראל של אינה נחשבת עוד לתחזית רחוקה. זה יכול 2% לקרות כבר בתוך שנה עד שנתיים.

מתוחכמים, ומיחזור כזה יעלה כסף, ולעיתים העמלה תהיה יקרה יותר מהנזק שבריבית או בהצמדה המתייקרים. "שיקול דעת ובחינה מעמיקה" אז מה יש לקחת בחשבון בסביבה של ריבית עולה, ואיך מתכננים נכון את הלוואת המש ־ כנתה? שרון בן־יהודה, סגנית מנהל זרוע המ ־ שכנתאות של בנק מזרחי־טפחות, מסבירה, , שרשמה שיא חסר 2021 כי בהמשך לשנת נפתחה 2022 תקדים בביצוע משכנתאות, גם עם רמה גבוהה של ביקושים. זאת בין היתר בשל חששם של הרוכשים, כי סביבת האינפ ־ לציה והריבית עומדת בפני שינויים שעלולים לייקר את ההלוואה. לדבריה, הרושם הוא כי העלייה בריבית בנק ישראל איננה עוד שאלה של אם, אלא מתי ובאיזה שיעור. "שיח הע ־ לאת הריבית" כבר הביא לעליית בתשואות האג"ח הממשלתיות, כשבמקביל חלה בש ־ בועות האחרונים עלייה הדרגתית במקורות הגיוס של הבנקים, בעיקר במסלולים בריבית קבועה לא צמודה. גם תגובת שוקי הכספים בעולם להתפתחויות באוקראינה מחזקת את ההערכה, ש"מחיר הכסף" עומד לעלות ובעקבותיו גם הריבית על המשכנתאות. "מציאות זו מחייבת הפעלת שיקול דעת וב ־

לא רק הריבית - גם המדד מרכיב נוסף, הקשור ישירות בסיבות להע ־ לאות הריבית, עומד להוות סכנה לנוטלי המ ־ שכנתאות – ההתייקרויות במשק. כאשר יש אינפלציה, מדד המחירים לצרכן עולה, וכ ־ ששיעור ההתייקרויות גבוה, גם המדד עולה בארצות 7.5%־ בשיעורים ניכרים, כמו כבר ב באירופה בשנה 6%־ הברית בתוך שנה ובכ האחרונה. נרגיע, זה לא מה שצפוי בישראל, בשנה תקפיץ 4%-3% אבל גם אינפלציה של את החזרי חלקי הלוואת המשכנתה הצמודים למדד המחירים לצרכן. העובדה שנוטלי משכנתאות יכולים ליטול הלוואות בהצמדות שונות של הריבית, מג ־ בירה את החשיבות לשקול היטב את חלוקת ההצמדה במרכיבי המשכנתה, שכן כל משגה או תחזית מוטעית לגבי העתיד, יכולים לע ־ לות אלפי ולעיתים גם עשרות אלפי שקלים למשך שנות החזרי החוב. מאחר שמשכנתה ניטלת לא לשנה או שלוש שנים, אלא לרוב שנה ומעלה, וכשלא ברור מה 15 לתקופה של תהיה הריבית וכמה תהיה האינפלציה אפילו בעוד שנתיים, ברור שלחזות עשור קדימה זה בלתי אפשרי. אכן, ניתן למחזר משכנתאות ולבצע הצמ ־ דה חדשה להלוואה הגדולה, אולם הבנקים

צילומים: אילן בשור, שחר שירזי, שאטרסטוק

- יום שישי, ט" ו באדר ב תשפ"ב 18.03.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 14

g

שנה 50 כבר שאלפי משפחות בוחרות לפתוח כל בוקר בפרויקט של אשדר

בקרוב פרויקטים בתל אביב-יפו, רמת גן והרצליה אשדר מונוסון | אשדר רמב"ם רעננה פרויקטים נוספים:

>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

ashdar.co.il

giladr@ashtrom.co.il לפניות בנושאי נגישות ניתן ליצור קשר עם גלעד ראובני, רכז נגישות קבוצת אשטרום: דוא״ל -

בניינים מסוכנים

הכתובת על הקיר

"קריאת השכמה". הקריסה בחולון

"ברעש האדמה הראשון שיקרה, ספק אם יישארו כאן מבנים", מתריעה דיירת מתל מונד • "חיזוק ללא ממ"ד זה ישראבלוף", מוסיף בעל דירה מבת ים • "זה פרויקט שחייב לקבל סטטוס לאומי", קובע מהנדס מחולון • המשותף להם ולרבבות נוספים הוא תחושת חוסר אונים לנוכח הודעת "מבנה מסוכן", שהצמידה • אורי חודי וענתי גילעד הרשות המקומית לבנייני מגוריהם • "ידיעות הנדל"ן" מביא את זעקת הדיירים

ענן אבק כבד כיסה את רחוב סרלין בעיר חולון ביום רא ־ .2021 בספטמבר 12 שון, בניין מגורים ישן, שבו הת ־ גוררו עד לפני מספר שעות

לפני מספר שבועות בוועדת הפנים של הכנסת אמר ח"כ והגיאולוג בני בגין: "אני חושב שהממשלה צריכה לקבל החלטה לה ־ מיליון שקל כל שנה 200 קדיש תקציב של .2023 לחיזוק המבנים, החל נניח משנת רעידת אדמה גדולה עשויה להתרחש עוד שנה, אבל אסור 20 חמש דקות, וגם עוד לחכות". חברי כנסת נוספים התייחסו לנו ־ שא בדיון טעון על מוכנות לרעידות אדמה, אבל בפועל הצעדים המעשיים שהיה מצו ־ פה לראות בשטח, לא ממש מגיעים. כבר לפני למעלה משנתיים החליטו שתמ"א תסתיים, אך 2005 כפי שפעלה מאז 38 בעוד תוכנית חלופית מתקרבת לאישור

מסוכן" על מבני מגורים ישנים. האם מד ־ בקה כזו יכולה לקדם התחדשות עירונית? לא בטוח. אבל היא כן מטילה על בעלי הדירות את החובה לטפל בבניין ולשאת בעלות החיזוק. האם כולם יכולים לעמוד בזה? לא ממש. האם מדובר בפתרון אמיתי לבעיה? ממש לא. יצאנו למסע בין ערים שונות ובניינים יש ־ נים ומסוכנים, לפחות על־פי ההגדרה שעל המדבקה שהוצמדה לבניין, ומצא בעלי דירות מתוסכלים רבים. הכתבה הזו היא קריאת השכמה – הבניינים והאנשים בכת ־ בה הם רק דוגמאות בודדות לעשרות אלפי דירות ואנשים שעומדים בסכנה.

רק כעת, הענף כולו בחוסר ודאות. רעי ־ דות אדמה קלות שהורגשו בישראל חשפו עוד ועוד סדקים ומבנים מסוכנים בערים במרכז ובפריפריה, אך מהלך גורף לחיזוקם המיידי או למיפוי מלא שלהם לא נמצא על השולחן. בשטח, הקריסה בחולון סימנה להרבה בעלי דירות כי הגיע הזמן לפעול ולקדם התחדשות עירונית. אבל אי אפשר לקדם חיזוק או הריסה ובנייה ללא תמיכת העי ־ רייה. במקביל, העיריות הבינו שאי אפשר לשבת באפס מעשה, ואחת מהפעולות שהלכו ותפסו תאוצה בחודשים האחרונים היא חלוקה מאסיבית של מדבקות "מבנה

משפחות – קרס. החשש מפני הקריסה 32 הוביל לפינוי מהיר של הבניין יום לפני כן, מה שאומנם הביא להרס רב של רכוש, אך למרבה המזל, לאפס נפגעים בנפש. בישראל עשרות אלפי דירות בבניינים ישנים, שגורלן עשוי להיות זהה בשנים הקרובות, ללא קשר לרעידות אדמה שכל גורמי המקצוע מזהירים, כי אין שאלה אם יתרחשו – אלא מתי. בישיבה שהתקיימה

צילום: קובי קואנקס

- יום שישי, ט" ו באדר ב תשפ"ב 18.03.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 16

יצירה חד פעמית על גדת הירקון

תל אביב 70 / 68 בני דן

בסמן/טננבאום

בועה אקסקלוסיבית של שקט ויוקרה, בין הטבע הפראי לעיר הגדולה

ההדמיה להמחשב בלבד

לחיות בקו ראשון לפארק הירקון, דקות הליכה מהנמל והים התיכון. מבתי הקפה והברים של יהודה המכבי, מכיכר המדינה, ממוסדות החינוך המובילים, הספורטק, מועדון השיט והטבע האורבני המרהיב, עם נגישות מקסימלית לצירי התנועה, בתוך העיר ואל מחוצה לה. ליהנות מהשקט והאיכות של הצפון הישן, בלב אחת הערים המרגשות בעולם. במיקום הנחשק ביותר בצפון הישן, על גדת הירקון בקצה רחוב בני דן, ממתין פרויקט . הקומפלקס היחודי שתוכנן בידי לויצקי-ברעלי-כסיף אדריכלים, HaGaDa שכולו מבנים אינטימיים המקיפים חצר פאטיו שלווה, עם שבילים פנימיים וטבעת 4 מכיל היקפית ירוקה. הפרויקט מציע חווית מגורים יוקרתית ומוקפדת, הרמונית ושלמה המשתלבת בטבע העירוני המרהיב, עם מפרט פרימיום בסטנדרט הגבוה בסביבה. חדרים, דירות מיני-פנטהאוז ופנטהאוזים 2,3,4,5 בפרויקט מגוון דירות יוקרה בנות מרהיבים ודירות גן טובלות בירוק. ₪ 3,680,000- מחירי השקה החל מ

לביקור באתר החברה

לחצו כאן

www.Prashkovsky.co.il * 3 2 2 0

בניינים מסוכנים

"הדיירים אינם מסוגלים לחזק על חשבונם" | בת ים

נורות האזהרה סדקים בקירות, ברזלים חשופים, דלתות שאינן נפתחות ונסגרות בקלות כיצד מזהים ליקויים חמורים • ועוד במבנה, ולמה חשוב מאוד לשים לב?

4 מאיר רוטמן, בעל דירה בבניין ישן בן דירות ברחוב בלפור בבת ים, 16 קומות ו־ הוא אחד מ"ברי המזל", שבניין המגורים שלו קיבל הודעה על מבנה מסוכן. "רכשתי את הדי ־ רה בבלפור לפני כשמונה שנים, וכבר אז הבניין הוכרז שנה. בעלי הדירות 70 כמסוכן, כי הוא נבנה לפני כ־ קיבלו על כך מכתבים רשומים מהעירייה עם דרישה לחיזוק. בדצמבר האחרון העירייה שלחה לדיירים זימון

נוי בלבד". עוד הוסיף רוטמן, כי: "צריך לשנות את החוק כ � ולהקטין את מספר בעלי הדירות שמס 38 בתמ"א אחוז, כמו בפינוי־בינוי. דיירי 66 מים להריסה ובנייה ל־ בניינים ישנים ומסוכנים אינם מסוגלים כלכלית לחזקם על חשבונם. חלק נכבד מהדיירים הללו לא משלמים את חשבון החשמל במדרגות הבניין מחוסר יכולת, חלקם מתקיימים מקצבת הביטוח הלאומי. חיזוק ללא בניית ממ"ד זה ישראבלוף, והוא קוסמטי ולא אמיתי, הסכנה

לא תמיד אפשר לראות או לדעתשהבניין מסוכן. גם בלי מדבקה של העירייה, יש מספר סימנים שכדאי לבעלי הדירות ולדיירים להיות מודעים

לבית המשפט לעניינים מקומיים כדי לאלצם לשלם קנס, כי לא חיזקו את הבניין. עורך הדין שמייצג את הדיירים הסביר לשופטת, שהדיירים מחכים לדבר האמיתי שהוא הריסה ובנייה, ושאם העירייה תאשר ליזם את הפרויקט, הוא יבצע את החי ־ זוק הקוסמטי על חשבונו". לשאלה האם ניסו בעלי הדירות בבניין לקדם פרויקט התחדשות עירונית, משיב רוטמן: "לפני כמה שנים ניסינו לקדם , אבל הבנו שאין סיכוי בשל 38 תמ"א גורם הצפיפות. עכשיו אנחנו מנסים, יחד עם עוד חמישה בניינים שכנים, לקדם פינוי־בינוי משותף, באמצעות יזם שהתקשרנו איתו. אנחנו ממוקמים בקצה בת ים לכיוון היציאה ליפו, כך שלדעתנו, אין בעיה של תשתיות.

האמיתית היא שדיירים יחיו באש ־ ליה שהבניין חסין ברעידת אדמה". "בעלי הנכסים אחראים להסרת המסוכנות" "במבנה מעיריית בת ים נמסר: אשר הוכרז מסוכן ונמצא בהליך התחדשות עירונית, אנו תמיד מצי ־ פים בפני הדיירים כי יש בידיהם גם אפשרות לדרוש מהיזם את הסרת המסוכנות. במקרים מסוימים שבהם מבנה מסוכן נמצא מחוץ לתחום תו ־ כנית, אך בסמיכות אליה, נדרש היזם על ידי העירייה להכניס את המבנה לטובת חיזוק והסרת המסוכנות. העירייה, כמו עיריות אחרות, רואה בבעלי הנכסים אחראים להסרת

אליהם. להלן כמה טיפים חשובים מאנשי מקצוע בתחום. שנה, כשלאורך 50 "באופן עקרוני, מבנים נבנים לתקופה של השנים הללו הם אמורים לעבור עבודות תחזוקה שוטפות. לצערנו, זה כנראה לא קורה", אומר המהנדס שחר רפאל, חבר בתא הצעירים של איגוד המהנדסים לבנייה ולתש ב תיות". מה צריך לעורר את תשומת ליבנו? "כשרואים ברזלים חשופים, התקלפותשל הבטון או התנפ ב חותשלו, אז מדובר בשלב מקדים שעשוי להצביע על בעיה. על אף שמדובר במצב לא טוב בכלל, עדיין ישנן פעולות שיכולות לתקן ולהציל את הבניין. באופן כללי, בניינים מתוכננים כך שלא יהיה כשל מיידי, אלא שהכשל, אם יש כזה, יהיה מתמשך. יהיו סימני כשל רבים עד למצב של הת ב מוטטות, אבל אסור בשום אופן להתעלם מהם. אם לאדם יש סדק בקיר דירתו, אין להעלים עין, ויש לפעול לתיקון. כך גם סדקים בתקרות וברזל חשוף בעמודי הבניין", מתריע רפאל. , שאומר שאחת לחמששנים צריך מהנדס 1525 "ישנו תקן רשוי לבצע בדיקה לכל בניין. האחריות היא על בעלי הנכס, על חברות הניהול, ודווקא לא על הרשויות. אלא שהתקן הזה אינו מחייב, ואני חושב שכדאי להפוך אותו למחייב". ב � רפאל מדגיש, כי כשתופסים את הד ומה לגבי עלויות ? רים בזמן, העלויות לא גדולות. "זה יכול לעלות אלפי שקלים בודדים. בבניינים, שבהם ראינו שלא עשו שום בדיקה, יכול להיותשהתיקון כבר כל כך יקר שזה שווה ערך לעלות בנייה, ועדיף כבר להרוס ולבנות מחדש. מבחינת הדיירים, הם צריכים להזמין תחילה מהנדס רשוי אחת לחמששנים, עלות אלף שקל. המהנדס נותן חוות דעת, 10-5־ שמסתכמת ב מכין תוכנית עבודה ומסביר לדיירים מה דחוף לתקן וכיצד, איך לנטר את הבעיות, ואיך לראות אם הסדק מתפתח. לפעמים יש צורך רק למרוח חומר על העמוד, כדי שהקורו ב זיה לא תמשיך להתפתח. אז אפשר עדיין לישון בשקט - כי יש התראה מוקדמת דיה. התיקונים יכולים לנוע בין אלפים בודדים ועד עשרות אלפים, וככל שתופסים מוקדם יותר, ככה העלות נמוכה יותר", מסכם רפאל. נקודת תורפה נוספת ליציבות מבנים היא מקרה של שקיעת יסודות. גם כאן אפשר לזהות בעיות מראש. גיל גורן, מנהל היחידה לטכנולוגיות ניטור ובטיחות במעבדות איזוטסט, מסביר: "הסיבות לשקיעת מבנים הן רבות - תכנון לקוי של יסודות הבנייה, שיפוץ פנים־דירתי שביצע אחד הדיירים ולא תוכנן כראוי, או שלא בוצעו חיזוקים והכנות נדרשות, שימוש בחומרי בנייה לא תקינים או התעייפותם, בניית פרטיזנית של תוספות ועוד. כדאי שדיירים יהיו ערניים למצב המבנה שהם מתגוררים בו, במיוחד כאשר מדובר במבנה ישן. הסי ב מנים הם הופעה של סדקים בדירה, דלתותשאינן נפתחות ונסגרות בקלות, חלונותש"נתקעים" – כל אלו עשויים להוות סימנים מקדימים לתופעות חמורות המתרחשות במבנה. דיירים המזהים תופעות כאלו – ואפילו באזור אחד בדירה – מחויבים לגלות ערנות, ולעקוב אחר המתרחש ולבצע בדיקה מקיפה". גורן מתייחס גם לזהות הגוף הבודק: "לצורך קבלת חוות דעת מומלץ לפנות למהנדס או לקונסטרוקטור. אלו בדרך כלל נעזרים בשירותי ניטור מקצועיים של אחת מהמעבדות לניטור ומעקב אחר תנועות המבנה. לעיתים קרובות ניטור מקצועי יספק תמונת מצב מקיפה על היקף התזוזה ו/או השקיעה, ויסייע לתכנן פתרון הולם. עלות הבדיקה עשויה להשתנות ממבנה למבנה, בהתאם לשיטחו, גובהו, מספר הדירות וכו'". אורי חודי

ליקויים קשים בבת ים

המסוכנות. עם זאת, מאחר שקיימת הבנה כי אין תמיד באפשרותם של בעלי הנכסים לממן בעצמם את הסרת המסוכנות, מעמידה העירייה את אפשרות החבירה לא ־ גודה לתרבות הדיור לטובת סיוע בהתארגנות, הוצאת מהנדס לשטח לטובת עריכת כתב כמויות, מכרז קבל ־ נים ומסלול הלוואות בריביות נוחות". בנוגע לטענה כי התוכנית הספציפית אינה מקודמת בעירייה נמסר, כי: "התוכנית אינה מעוכבת, להיפך, אפילו אושרה להתק ־ דם שלב נוסף. נערך אף מפגש עם נציגי הבניין במשרדי המינהלת להתחדשות עירונית, ואנו מופתעים מאמירה שהעירייה רק מעכבת".

הבעיה היא שיש מינהלת התחדשות עירונית, שכפופה לעירייה ונתמכת על ידי משרד הבינוי והשיכון, והם עושים מה שהעירייה אומרת להם ומערימים עלינו קשיים. כבר חצי שנה אני כותב ומתריע באוזניהם שצ ־ פויה רעידת אדמה משמעותית – כל מאה שנה בממוצע . והנה היינו 1927 מתרחשת רעידה קשה, האחרונה ב־ עדים בעת האחרונה לשתי רעידות אזהרה בצפון. המינהלת בינתיים משחקת. העירייה, שיש לה אינט ־ רס להסיר מעצמה אחריות במקרה של קריסה, דורשת מהדיירים לחזק את הבניין, אבל מאשרת למעשה תיקון י � או פינוי־ב 38 קוסמטי. כדי לחזק בניין נדרשת תמ"א

"הבניין שקרס בחולון זו רק ההתחלה" | חולון

פליקס גנדיניק, בעל דירה בבניין ישן בחולון, חושש ממצבו וממצבם הרעוע של

באזור בשל תוספת הדירות שתתקבל.

"העבודה במבנה מסוכן מבוצעת לפי מצב המבנה" י � "בעקבות קר מעיריית חולון נמסר : סת הבניין ברחוב סרלין הופנו לעירייה בקשות רבות בנוגע למצב מבנים שונים בעיר. העירייה העבירה לבעלי הנכסים התייחסות מתאימה, בהתאם למצב המ ־ בנה ובהתאם לחוק העזר העירוני. תהליך העבודה במבנה מסוכן מבוצע, בהתאם לחוק העזר, לפי מצבו, ולא לפי מסלול כ � ותו 38 כזה או אחר. היתרים לפי תמ"א ניות להתחדשות עירונית מקודמים ללא קשר לטיפול במבנים ספציפיים שהוגדרו

בניינים רבים אחרים בישראל. גנדיניק מתגורר ברחוב סוקולוב בחולון, בבניין קומות מעל קומת מסחר, שנבנה 2 בן ו � של המאה הק 50 בתחילת שנות ה ־ דמת. "אני מהנדס בניין ותיק, ובניתי בארץ המון פרויקטים. יש לי ניסיון רב בפיקוח על הבנייה ועמדתי בקשר עם קונסטרוקטורים. אני סבור שלבעיית הדיור יש רק פתרון אחד – פינוי־בינוי של שכונות. זה פרויקט שחייב לקבל סטטוס לאומי, כי זה יציל חיים. צריך להרוס את כל הבניינים שנבנו ללא תקן י � . הם לא יצ 70 ואף ה־ 60 , 50 בשנות ה ־

הקירות המתפוררים בחולון

כמסוכנים". עוד נמסר מהעירייה: "האחריות המלאה לטיפול בנכסים הפרטיים חלה על הבעלים, והעירייה מתערבת רק כשהדבר מותר על־פי חוק העזר. במסגרת טיפול יחידת מבנים מסוכנים, היחידה מפנה את המשך הטיפול במבנה המסוכן לידי בעליו הפרטיים, ובמקביל מלווה את הטיפול במבנה מול הבעלים הפרטיים. במי ־ דה שהגורם הפרטי אינו פועל בהתאם להנחיות, מתחיל הליך פלילי כנגד בעליו בגין אי טיפול במבנה מסוכן בהתאם לחוק העזר העירוני".

בים, ותקופת חייהם הסתיימה. בכל שנה שעוברת המצב מחמיר. עמודים יתמוטטו, כמו שקרה בחולון וברמת גן. הבעיה היא הכסף. אם לא יהיה כסף לפרויקטים – לא יהיה ביצוע". גנדיניק אף שלח מכתב לגורמים הרל ־ וונטיים, והתריע על הסכנה שמחייבת טיפול: "הקריסה בחולון היא רק ההתחלה", כך במכתב, "האחריות צריכה להיות גם על העירייה, שלה הידע ולה משלמים הדיירים ארנונה שמממנת את אגף ההנדסה והפיקוח. עוד הוא 10% מעריך שפינוי־בינוי יוזיל את מחירי השכירות בכ־

- יום שישי, ט" ו באדר ב תשפ"ב 18.03.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 18

בס״ד

זה דירה בצפון! הצעד הנכון

1 , 490 , 000 ₪ החל מ- חדרים 5 ,4 ,3 דירות

ההדמיה להמחשה בלבד ט.ל.ח

חווית מגורים יוקרתית, לא פחות ממושלם! על עתודת הקרקע חברת קרדן ממשיכה את ההצלחה ומזמינה אתכם ליהנות מחווית מגורים מושלמת, . צמד בנייני יוקרה, צופים לנוף מרהיב, מרחק קצר ממגוון שירותי האחרונה בשכונת נווה גנים, קרית מוצקין 79 עוקף קריות וכביש 22 ,4 החינוך, התרבות, הבילוי והפנאי, נגיש וקרוב לצירי התנועה המרכזיים-כבישים . בואו לגלות סטנדרטים חדשים של איכות, פיתוח סביבתי המשתלב בנוף, חניון פרטי, לובי 6 המוביל לכביש מפואר, מועדון דיירים ודירות גדולות ומעוצבות, הכוללות מרפסת גדולה וסטנדרט מפנק ועשיר. לבחירתכם: חד', מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים מפוארים. 5,4,3 דירות

ביצוע

ייזום

WWW.KARDAN-NADLAN.CO.IL , קרית מוצקין 38 רחוב מנחם בגין | מרכז מכירות >> לביקור באתר החברה לחצו כאן

* 9199

בניינים מסוכנים

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

"אין לי אומץ להביא קונסטרוקטור" | תל מונד גם בתל מונד מתמודדים בעלי דירות ודיירים עם הכרזה על מבנים מסוכ ו

ק

ב

נ

ה

את קובייסי מה להערכתה נכון שהרשות תעשה במקרה הזה, על כך השיבה: "היא צריכה לתמוך מיד ולעודד פרויקט פי ו נוי־בינוי. היא זו שצריכה לגרום לזה לק ו רות וכמה שיותר מהר. שלחתי גם מכתב בקשה לפגישה עם שר השיכון אלקין, ואני מחכה לתשובה. אני הולכת להרעיד את אמות הסיפים. אם בחודש הקרוב לא יימצא פתרון, אני יוצאת למאבק, הפג ו נות וכל שיידרש לממש את הפרויקט". "הינך נדרש בזאת לתקן את המבנה המסוכן" בעיריית תל מונד מאשרים, כי נשלח לדיירי רחוב הדקל מכתב על מבנה מסוכן, וכי יש לטפל בו. "בסיור שערך מהנדס המועצה בנכס, נמצאו ליקויים היכולים לסכן חיי אדם והמחייבים תיקון מיידי", כך לשון המכתב. "על־פי דו"ח המהנדס המצורף להודעה, המבנה הינו

שלום שטרית, בעלי חברת "שתית"

נים. ליזי קובייסי, בעלת דירה בבניין ישן בן שתי קומות ברחוב הדקל, שנב ו ו � של המאה הק 50 נה בערך בשנות ה ו דמת, מתארת את המציאות העגומה של בעלי הדירות: "בעקבות פנייה של דיירת, שעל בנה נפלה חתיכה מהתקרה, הרמתי טלפון למהנדס המועצה בספטמבר שעבר, וביקשתי שיגיע דחוף לבדוק את הברזלים בכ ו ניסה לבית והסדקים היכן שנמצאות הקורות. אני התרעתי. המהנדס ביקש מחברת עמידר – שיש לה שני נכסים בבניין - לתקן את הליקויים. בעמידר הסכימו להשתתף כשווה בין שווים בין הדיירים. יש לציין שהאוכלוסייה במבנים הללו היא קשת יום, אימהות חד הוריות וקשישים שלא מסוגלים לנהל או לממן את זה. אי אפשר לה ו

הדרך למנוע את הקריסה

בחודשים האחרונים היינו עדים לקריסתמבנים, כמו הבניין בחולון שעות אחרי שפונה 32 שקרס מדייריו, ובנס ניצלו חייהם, ואירועים נוספים כמו קריסת הבניין ברחוב ביאליק ברמת גן, שאירע חודש לפני כן, ולפני מספר שנים קריסת חניון ברחוב הברזל בתל אביב, המצריכים חשיבה מחדשעל כל הנושא וטיפול "שורש" מצד מוסדות רלוונטיים שיכולים לסייע בדבר. מבנה מסוכן קיבל את "התואר" המפוקפק, אחרי שמהנדס בניין בדק ומצא, כי הוא מהווה סכנה לדייריו או לעוברי אורח הנמצאים בקרבתו. כפי שאני רואה את הדברים, כיום לא הייתי מחכה להגדרת "מבנה מסוכן" ו"צו מבנה מסוכן", שמו ־ ציאה הרשות. כל מבנהשקיים מעל שנה, הוא מבנה מסוכן. זה אורך 50 החיים המקסימלי של בניין בתנאי האקלים והבנייה הקיימים בישראל, ויפהשעה אחתקודם לטפל בו בתהליך של התחדשות עירונית. לפיכך לא הייתי מחכהשהבניין שלי יוכרז כ"מסוכן", אלא פועל באופן נמרץ למצוא חברה יזמית וקבלנית גדולה, בעלת ניסיון בתחום, ומערך הנדסי גדול, כדי לקדם את הפרויקט מהר ובטוח. על מנתשנצליח לטפל בבעיית המבנים המסוכנים, שהפכה לאחרונה למגפה, על הרשויות לייצר "מסלול ירוק" ומזורז לבניין מסוכן. אם לא תהיה קדימות לבניינים שהוגדרו מסוכנים, אזי לא עשינו דבר עבור הדיירים הגרים בו. אם הם יצטרכו לחכות ולחפשחלופות מגורים לטווח ארוך, כפי שנמשכים כיום תהליכי ההתחדשות העירונית הרגילים, חטאנו עבורם מאוד. הרשויות חייבות לייצר בדחיפות מסלול כזה, ולא להקשות. אם ייווצר מסלול מקוצר ומובנה לבניינים מסוכנים או לבנייניםשקיימים מעל שנה, הצורך היחיד של הדיירים 50 יהיה לבחור חברה, שיודעת לעבוד מהר ובטוח. חברה בעלת ניסיון בהריסתמבנים, חיזוק מבנים וכו'. גם בנושא הזה הכול תלוי בחקיקה וברשות, אבל בניגוד למקרי חקיקה מסובכים. הרשות יכולה לפתור את הנושא במהירות, יפהשעה אחתקודם, לפני שיקרה האסון הבא,. וכולם ידברו על מה היה ניתן לעשות, ולא עשו!

כניסה מסוכנת למבנה בתל מונד

מסוכן לתיקון מיידי. הינך נדרש בזאת לתקן את המבנה המסוכן. תשו ו מת לבך, במידה שלא תבצעו את העבודות או אם תבצעו אותן שלא באופן המפורט בהודעה זו ובדו"ח המהנדס, מסמכותה של המועצה בהתאם לשיקוליה ומדיניותה לבצע את העבודות ולגבות מכם את הוצאות הביצוע, וזאת מבלי לתת לכם הודעה נוספת ו/או התראה". עוד נמסר מהעירייה: "מחלקת ההנדסה במועצה מקיימת סיורים יזו ו מים ובדיקות ויזואליות לאיתור מבנים מסוכנים. בימים אלה בוחנת המועצה את האפשרות והדרך לטיפול במבנים".

שאיר את זה כך ולהתעלם. כבר לפני שבע שנים באתי עם ההצעה לפינוי־בינוי, אבל זה לא קורה ממניעים שונים, שאני לא נכנסת אליהם". קובייסי חוששת ממה שעשוי לקרות במקרה של רעידת 152 אדמה: "ברעש הראשון שיקרה – ספק אם יישארו כאן מבנים. משפחות בעשרה מבני רכבת כאלה בשכונת וולפסון נמצאים בסכ ו נה יומיומית". כששואלים את קובייסי מה ניתן לעשות, היא משיבה כמו רבים אחרים: "אין לי אומץ להביא קונסטרוקטור, כי אם הבניין המשפחות הללו לאן להתפנות". שאלנו 12 יוכרז כמסוכן, אין ל־

יום לתקן, כשאנשים בקושי גומרים את החודש" 60 "נתנו | לוד

גם בלוד בניינים ישנים מקבלים התרעה על מבנה מסוכן, אך לבעלי הדירות

תוכנית הבינוי וההיתרים, שבעקבותיו תחל הבנייה שתאפשר את פינוי הדיירים למבנים חדשים. התהליך הצפוי לארוך כארבע שנים. התושבים עודכנו על ידי המינהלת להתחדשות עירונית בלוד, במהלך כנסי הסברה. העירייה אינה מקבלת תקציבים לטובת שיקום מבנים מסוכנים מהמדינה, ואינה יכולה להשית את הטיפול על תקציביה. בעלי הנכס הזניחו במשך שנים את המבנים, הכוונה היא שאין תחזוקה שוטפת, ומצאנו הרבה מבנים, שאינם מסוכנים באופן מיידי, אך בשל ליקויי התחזוקה עלולים להפוך למסוכנים. אי התחזוקה נובע מאי טי ו פול בנזילות ממזגנים, מי ניקוז או ביוב שנשפכים סביב המבנה וכד׳. בהוצאת צו מבנה מסוכן, שלפיו נדרשת בדיקת קונסטרוקטור מטעמם למספר ליקויים שנמצאו במבנה, פעלה העירייה בהתאם לחובתה החוקית, ובהתאם לכך על בעלי

אין הרבה מה לעשות. אלירן לוי, תושב שכונת דוד פנקס ובעל דירה בבניין קומות על עמודים שנבנה לפני 4 בן שנה, מספר: "קיבלנו הודעה על 60 כ־ מבנה מסוכן בהפתעה. קיבלנו מכתבי התראה לתקן את הליקויים מיד, מבלי שהיה קונסטרוקטור או בעל מקצוע שיודע להגיד מה מצב הבניין. יש פה אנשים שלא יודעים למי לפנות. במ ו יום לסדר את 60 כתבים נתנו להם הליקויים, כשאנשים בקושי גומרים פה את היום ואת החודש. כפעיל חב ו רתי בשכונה, פניתי לעירייה ולכל מי שאפשר, אבל בעירייה מטילים את האחריות על הדיירים". עוד מוסיף לוי, כי הוא מנסה לקדם תהליך של התחדשות עירונית זה

סכנה בחדר המדרגות

שלוש שנים: "יש מינהלת שלא מתפקדת, ולא מתקדמים. במקום שהעירייה תזרז את העניינים איפה שדיירים קיבלו מכתבים, הם לא עושים כלום. הדיירים מפחדים גם מהבניינים עצמם וגם מהעירייה, שתזרוק אותם מהבית. יש פה כאוס, ואף אחד לא בא להרגיע את התושבים. בעירייה מעדיפים להשקיע את כל התקציבים בשכונות החדשות ובשביל החדשים שבאים לעיר. אנחנו הוותיקים לא נהנים מהפיתוח וסובלים מהבניינים שמתפוררים לנו על ראש". "התוכנית למתחם נדונה ואושרה להפקדה" ד � "המבנה ברחוב פנקס נכלל בתוכנית התח מעיריית לוד נמסר : מ � ), המקודמת בימים אלו ב 2012 שות עירונית שלמה המלך (תמ"ל סלול רשויות. התוכנית נדונה ואושרה להפקדה. בהמשך יחל שלב

הדירות, כבעלי הקניין הפרטי, ועל חברת עמידר, כמחזיקה בחלק משמעותי מהדירות במבנה המדובר, לפעול לבירור הסכנה והסרתה. תהליכי ההתחדשות העירונית לדאבוננו אינם מיידיים". בכל הנוגע להיקף המבנים המסוכנים בעיר נמסר: "מחודש ספטמבר קיבלנו למע ו מ � תלונות במוקד, בכולם ללא יוצא מן הכלל היה מהנדס ל 100 לה מו בנים מסוכנים מטעם העירייה. הוצאו מכתבים לבעלי הנכסים לטיפול בליקויים. מרבית המבנים אינם מסוכנים, אך דורשים אחזקה שוטפת של המבנה ושל התשתיות העוטפות אותו על מנת שבעתיד לא יהפ ו משטח העיר הוותיקה נמצאים בתהליכי תכנון 80% כו למסוכנים. כ־ סטטוטוריים להתחדשות עירונית חסרת תקדים. מבנים רבים מאלו שהתקיימו לגביהם פניות מוקד - כלולים בתוכניות אלה. עלות הבדי ו קה והתיקונים חייבים להיות באחריות בעלי הנכסים, כאשר העירייה יכולה לסייע נקודתית במקרים בהם נשקפת סכנה מיידית".

- יום שישי, ט" ו באדר ב תשפ"ב 18.03.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 2 0

מגדירים מחדש את איכות החיים בואו להיות חלק מההצלחה!

בניינים מסוכנים

"לא קלישאה, סכנת חיים של ממש" אנשי הענף מדברים על הפער בין מצב הבניינים לבירוקרטיה

מכשול הסרבנים הם מעכבים פרויקטים וגוררים בעלי

דירות למאבקים משפטיים ארוכים ויקרים בטענות סרק ובדרישות מופרזות, בעוד בתי המשפט והמחוקק עו"ד † נמנעים מלהטיל עליהם סנקציה הולמת על מעכבי ההתחדשות עמנואל יוזוק ..."אוי לסרבן ואוי לשכנו. הסרבן – אוטם את אוזניו משמוֹע, עוצם את 17־ עיניו מראוֹת, ודבק בסרבנותו. כזו היא המערערת. מה שטוב ל שכניה, אינו טוב דיו עבורה; הטבות שניתנו לה מעבר למה שניתן לדיירים אחרים, גם על חשבונם, אינן מניחות את דעתה; הצעות להצטרף לפרויקט פינוי־בינוי בתנאים מיטיבים לעומת שאר בעלי הדירות, או למכור את דירתה בתמורה העולה על ערכּהּ, דחתה. אוי לה, למערערת, משום שדרך הילו ־ כה מנוגדת להיגיון, חסרת תוחלת, ופוגעת בה עצמה; ואוי לשכניה. היא, אחת ינו כצל עובר, ומצער הדבר עד מאוד כי ֵ ויחידה, 'תוקעת' את הפרויקט כולו. ימ במשך שנים ארוכות נאלצים בעלי הדירות להשקיע מאונם ומהונם בניסיונות לשכנע את המערערת להשתתף עמהם בשיפור וברווחה. עיניהם רואות וכלות, הפרויקט לא יוצא אל הפועל. מה הועיל אפוא המחוקק בחקיקתו? גם כשהע ־ מיליון שקל וכשטענותיהם לעניין 1.79 מידו המשיבים את תביעתם על סך של נזקיהם לא נסתרו, פסק בית המשפט המחוזי לחובת המערערת פיצויים בסך אלף שקל בלבד, בהתחשב במצבה הכלכלי; גם אז עיכב בית המשפט 400 של המחוזי את ביצוע פסק דינו על מנת לאפשר למערערת לשקול את עמדתה בשנית, והורה כי במידה שתחזור בה מסירובה, לא ייכנס החיוב לתוקפו". , מביעה 2014 הפסיקה הנ"ל של בית המשפט העליון, בפסק דין שניתן עוד בשנת את הלך הרוח הרצוי, שאמור להיות מושרש בפסקי דין שנפסקים כנגד סרבני פרויקטים של פינוי־בינוי. אולם בחינה מדוקדקת תלמד, שקיים פער רב בין האמור בפסיקת העליון לפסקי הדין שניתנו אחריו, עובדה שבפני עצמה אינה מרתיעה סרבנים מניהול הליכים משפטיים ארוכים. (על שני סוגיו) ובין פינוי־בינוי. בעוד 38 המחוקק מבחין בין פרויקטים מסוג תמ"א בסוג הראשון עומדת לזכות המעוניינים בפרויקט האפשרות לתבוע את הסרבנים אצל המפקחת על הבתים המשותפים ולקבל כסעד צו המאפשר ביצועו, הרי שבפינוי־בינוי עומדת לזכות הדיירים התובעים האפשרות גם להיפרע מהנזקים שנגרמו להם כתוצאה מהסרבנים. ובמה דברים אמורים? במסגרת חוק פינוי ובינוי קבע המחוקק, כי במצב שבו הרוב הדרוש בדין מדיירי הבניין חתמו 2006- תשס"ן על ההסכם, ומנגד נותרו סרבנים מטעמים בלתי סבירים, יכול הרוב להגיש תביעה אזרחית כנגדם בגין הנזק שנגרם לרוב, לאור העובדה שהפרויקט "תקוע". הדין מאפשר לבית המשפט לחייב את הנתבע בנזקי התובעים או לאשר את ביצוע העסקה תוך מינוי עורך דין שיחתום בשם הסרבנים ובהתאם להוראות בית המשפט על הסכם פינוי־בינוי וכל מסמך הנדרש לקיום הפרויקט. לצורך הוצאה אל הפועל של פינוי-בינוי, נדרש שיתוף פעולה בין כל בעלי הדירות בבניין/מתחם. משכך, הסרבנים מחזיקים בידם כוח רב, ולעיתים מצליחים לסחוט פריבילגיות במטרה "לקנות" את הסכמתם. לאחרונה פסק בית המשפט המחוזי תל אביב, כי "לדייר הסרבן בבית המשותף לא קנויה עוד הזכות להקריב את האינטרס הציבורי ואת אינטרס יתר הדיירים לטובת האינטרסים האישיים שלו, ככל שאלו אינם סבירים. בעקבות חקיקת החוק, התנהגותו של הדייר הסרבן אינה מקנה לו עוד עמדת מיקוח מיוחדת ואין בכוחו להכשיל את הפרויקט מבלי לחשוף עצמו לאחריות נזיקית כלפי יתר בעלי הדירות...". בפרשה זו דייר, שהחזיק שביעית מזכויות בדירה (שבה כלל אינו דירות, סירב לפרויקט פינוי־בינוי. שאר דיירי הפרויקט הגישו 106 מתגורר) מתוך כנגדו תביעה לחייבו לחתום על ההסכם. אולם למרות האמרות הקשות בפסק הדין, תוך הפניה להליכים המשפטיים הרבים שנאלצו הדיירים לנהל כנגד הסרבן אלף שקל, אישר בית המשפט את 500 וכן תשלום אגרת בית משפט בסך של אלף שקל בלבד, סכום צנוע ביותר ביחס 25 קיום הפרויקט ופסק לחובת הנתבע להוצאות ולטרדה הרבה לדיירים. פרשה זו משקפת מצב עגום בפרויקטים רבים של פינוי־בינוי. לאור תוצאות פסקי הדין, הסרבנים מודעים לכך שסחיבת הרוב להליכים משפטיים ארוכים ויקרים תעלה להם בסופו של יום סכום זניח. גם במסגרת פסקי הדין שניתנו אצל המפקחים על המקרקעין כנגד סרבנים, התוצאות מבטאות לרוב מגמה המאפשרת לסרבנים לנהל הליכים ארוכים ויקרים, ניהלה 38 כשהסנקציה כנגדם דלה, אם קיימת. כך למשל סרבנית לפרויקט תמ"א הליך מתיש כנגד תובעים, שהחל בהתנגדות תכנונית לוועדה המקומית והמשיך בהליך אצל המפקחת על המקרקעין, שעיכב את שאר הדיירים והיזם במשך כשנתיים. בסוף כל טענותיה נדחו, אבל שוב, פסק הדין לא חייב אותה בהוצאה כלשהי. לטעמי, במהלך תיקוני החקיקה האחרונים שנעשו בתחום ההתחדשות העירונית, היה מצופה שהמחוקק יכניס תיקונים שיאפשרו לתבוע את הסרבנים בגין כל ההפסדים והנזקים שנגרמים לרוב שמבקש לקדם את הפרויקט, ברוח פסיקת העליון.

"אני מטיף כבר מספר שנים שיש לטפל באופן מיידי ונחוש בבעיית הבניינים המסוכנים בי ת שראל, ראינו שזה כבר לא רק קלישאה, זו סכנת חיים של ממש", כך אומר אחד מוותיקי ההתחדשות העירונית בישראל סמי מצלאווי, יו"ר חברת מצלאוי. "ישנם בישראל מאות רבות של בניינים מטים ליפול, מתפוררים, שלא ראויים למגורים, ושבכל יום יכולים לקרוס על יושביהם. אני יודע שניתן לבנות דירה חדשה, עם ממ"ד, מחוזקת בפני רעידות ת � חודשים בלבד בפרויקט ה 18 אדמה, בתוך חדשות עירונית מסוג הריסה ובנייה מחדש – כולל תכנון, בנייה ואכלוס, וזאת בתנאי שהרשויות המקומיות ינפיקו היתר בנייה להתחדשות עירונית בתוך חודשיים – וזה בהחלט אפשרי. אני קורא למדינה ולרשויות להתגייס למשימה הלאומית ועכשיו, למען ביטחון הציבור, לקדם את תחום ההתחדשות העירונית ובהיקפי ענק. וכדאי שזה יקרה לפני התמוטטות הבניין הבא". בחברת גרופית, הבונה פרויקטים של התח ת דשות עירונית ובנייה חדשה, מכירים לעומק את הנושא. לדברי עמיר רחלבסקי, מנכ"ל ובעלי החברה ומהנדס בהכשרתו, "לא תמיד לבעלי הנכסים ישנה היכולת הכלכלית לע ת מוד בשיפוץ המבנה, וכאשר מדובר במבנים לפני התחדשות עירונית, גם אין להם רצון, כי מבחינתם המבנים רגע לפני הריסה, ואין הצדקה להשקיע בהם. למשל, אנחנו מקדמים פרויקט פינוי־בינוי גדול בכפר שלם, שע ת תיד לכלול מאות דירות. העירייה הכריזה על אחד מהמבנים כבית מסוכן בשל בעיות מבניות שונות – סדקים במבנה ובעמודים, טיח מתקלף ונופל ועוד, כאשר העלות מגי ת עה לעשרות אלפי שקלים. אם לא יתקנו את ימים, יעמדו בעלי הדירות 90 הליקויים תוך בפני דין פלילי. לאור העובדה כי החברה מק ת דמת התחדשות עירונית במתחם, ועל מנת להקל על בעלי הדירות, החברה מסייעת לתושבים במימון השיפוץ הדרוש". לשאלה האם הכרזה על מבנה מסוכן מקד ת מת התחדשות עירונית, אומר רחלבסקי, כי "לדיירים ישנן כל הסיבות לרצות התחדשות עירונית בבניין שלהם ולקבל דירה חדשה, גם בלי שהמבנה יוכרז מסוכן, אבל זה בהחלט יכול לחזק את הרצון הזה. כמובן, רצף קרי ת סות הבניינים שראינו לפני מספר חודשים העלה את המודעות בקרב מי שגרים במבנים רעועים וחששו שמקרה כזה עלול להתרחש גם בבניין שלהם". ארז בהריר, משנה למנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, מסביר את חשיבות הקשר בין הח ת ברה לבעלי הדירות: "אנחנו רואים בבעלי הדירות במתחמי ההתחדשות השונים כשו ת תפים שלנו לכל דבר ועניין. החברה מבי ת

נה שפרויקטים להתחדשות עירונית הם מורכבים וארוכים מאוד, המשלבים היבטים של הנדסה, תכנון, מימון, הון אנושי מגוון ורצונות רבים של בעלי הדירות. לכן אנו מקדישים לכל נושא משאבים ותשומות רבות, תוך הבנה שאת ההשקעה והמחויבות אנחנו נותנים כבר היום, אבל את הפירות נראה בעתיד הלא קרוב. למשל בפרויקט גדול שאנחנו מקדמים כבר תקופה ארוכה באור עקיבא, אנחנו נמצאים בקשר רציף עם בעלי הדירות ומטפלים עבורם בליקויי בטיחות, כמו למשל הזזת בלוני גז או חיזוק מבנים ישנים, במימון שלנו. מבחינתנו, מדו ת בר בהשקעה ארוכת טווח גם בדיירים שזה ביתם וגם בפרויקט העתידי. תמיד מדברים על יחס משולש בין הדיירים ליזם ולרשות המקומית, חלק מזה קשור גם לאכפתיות ולמחויבות בתקופת טרום הבנייה, ולא רק למכירת הדירות בסוף". ירדן גילן, מנכ"ל חברת תנופה בעיר מקבוצת רם אדרת, מתייחס אף הוא לנושא: "בניינים רבים נבנו לפני עשרות שנים ובמקרים רבים לא מתוחזקים כראוי לאורך השנים, לכן אם לא תהיה כאן התחדשות עירונית בהיקף שנה יהיו כמיליון בניינים 20 מסיבי, בעוד מסוכנים למגורים. כשהעירייה מפנה דרי ת שה לתיקון ליקויים בבניין, האחריות לתיקון היא על בעלי הדירות. במקרים רבים לבעלי הדירות אין יכולת לממן זאת, והם מבינים שעדיף להם ללכת לתהליך של התחדשות עירונית ובסוף התהליך גם לקבל דירה משודרגת. לצערי, נכון להיום, אין ברשויות המקומיות העדפה לקדם תהליכי רישוי עבור פרויקטים הכוללים מבנים מסוכנים, כך שהם מחכים בתור כמו כולם וסובלים מסחבת בי ת רוקרטית". "מגביר מוטיבציה ויוצר לחץ על סרבנים" לדברי עו"ד קרן פרשקר, ממשרד רז־כהן, פרשקר ושות', המתמחה בהליכי התחדשות עירונית, כאשר רשות מקומית מוציאה צו מבנה מסוכן כנגד מבנה שכבר החל התארג ת נות לקראת פרויקט התחדשות, עצם הוצאת הצו מגדילה משמעותית את סיכויי הפרויקט להתממש. "כאשר צו שכזה יוצא בתקופה שבה היזם פועל על מנת להגיע לרוב הדרוש בקרב הדיירים לצורך יציאה לפרויקט, הסי ת כום המקובל הוא שהיזם מוכן לקחת על עצמו את עבודות החיזוק הנדרשות באופן מיידי, ללא תמורה נוספת, אך זאת רק בתנאי שכלל הדיירים יחתמו על הסכם ההתחדשות וניתן יהיה לקדם את הפרויקט באופן מיידי". לדב ת רי פרשקר, מדובר כיום בתרחיש נפוץ למדי,

ראול סרוגו: " הטיפול במניעת קריסת בתים צריך להיות בשתי מדרגות: אישור מיידי להארכת בשלוש שנים והתאמת 38 תמ"א תוכנית שקד לשטח"

- יום שישי, ט" ו באדר ב תשפ"ב 18 .03.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 22

>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

בניינים מסוכנים

שחזר על עצמו במספר פרויקטים שמשרדה ליווה בערים שונות. "דרישה שכזו משפיעה מן הסתם על הדינמיקה בין הדיירים בבניין, מגבירה את המוטיבציה של המתלבטים לח ־ תום על ההסכם ויוצרת לחץ גדול יותר על הסרבנים. כולם מבינים שהאלטרנטיבה היא השקעה של עשרות אלפי שקלים לחיזוק מכי ־ סם, וזאת ללא השבחה משמעותית של הנכס". אמיר לוטן, מנהל תחום ההתחדשות העירו ־ נית בקבוצת לוינשטין: "הגדרת מבנה כמסו ־ כן לפי קריטריונים של מהנדס העיר עשויה לזרז בקרב בעלי הדירות בבניין קידום של פרויקט התחדשות עירונית. זה ייצור לחץ מצד הדיירים להגיע להסכמה ולשכנע את הדיירים הסרבנים, במטרה שהיזם המבצע יתקן את הליקוי, ושהם עצמם לא יצטר ־ כו לשלם מכיסם. לעומת זאת, אצל הרשות המקומית הודעה על המבנה כמסוכן לא תביא בהכרח לזירוז קידום פרויקט ההתחדשות או אפילו להסכמה מצידה. אני סבור, כי בניינים במצב רעוע שהוגדרו כמסוכנים צריכים לקבל 'מסלול ירוק' לקידום הליך של התחדשות עי ־ רונית בהם, לפני שיתרחש אסון והבניין ייפול על יושביו". לוטן מוסיף, כי "העיתוי של ההודעה על המ ־ בנה כמסוכן משפיע באופן מהותי על קידום התחדשות עירונית – אם מדובר בשלב מת ־ קדם, כמו למשל לקראת היתר בנייה, כשכל הדיירים כבר חתומים על הסכמים מול היזם, ניתן לפנות לרשות המקומית ולבקש דחייה של המועד לתיקון הליקויים כדי לקבל היתר ולהמשיך בפרויקט. אם מדובר בשלב ראשו ־ ני, המהנדס מטעם היזם שיבצע את פרויקט ההתחדשות, יבחן עד כמה התיקונים דחופים והכרחיים. ייתכן שהבעיה מינורית והתיקון קוסמטי בלבד בעלות נמוכה, ואז היזם יכול לעשות זאת בעצמו. גם אם אין עדיין יזם בת ־ מונה, מומלץ לבעלי הדירות להביא מהנדס מטעמם, שיבדוק לעומק את המבנה וייתן להם את התמונה האמיתית. העלות היא מינורית, אך התועלת גבוהה לאין שיעור". גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אורון נדל"ן, מקבוצת אורון אחזקות והשק ־ עות, מספר שהחברה נתקלת בתופעה יותר ויותר: "כמעט בכל פרויקט שפגשנו לאחרונה, גילינו שהדיירים קיבלו כרעם ביום בהיר את ההודעה על כך שהמבנה שלהם מסוכן, לצד רשימת ליקויים שמהנדס או מפקח מטעם העירייה מצא בבניין. בין היתר נפגשנו עם זה בחיפה, בדרך השלום בתל אביב־יפו, בלוד. הרשויות אף נוקבות במועד לתיקון כל הלי ־ קויים, ולרוב מדובר במועד קרוב למדי, כאשר אם הדיירים לא יתקנו – הם יהיו צפויים לק ־ נסות. מדובר בעצם בסוג של הסרת אחריות. יש רשויות מקומיות שעד כה לא קידמו את המתחמים כמתחמי התחדשות עירונית, ומה ־ חשש שחלילה יקרה משהו למבנה, הן מטילות את כל האחריות ואת העלויות הנלוות על הדיירים. כל תיקון כזה יכול להגיע לאלפי שקלים לכל משפחה בבניין. מיותר לציין, שהתופעה קיימת במבנים ישנים שם מתגו ־ ררת לרוב אוכלוסייה מוחלשת, שוודאי לא תוכל לטפל בליקויים. אין ויכוח שחייבים לעשות הכול כדי למנוע אובדן חיי אדם, אבל מי שיש לו הכוח לשנות ולתקן את המצב הזה הוא הרשות המקומית, לא הדיירים. יש לקדם הליך מזורז לבניינים מסוכנים". "לרוב הסכנה נסתרת מהעין" י � הג 38 היות שפינוי־בינוי אורך שנים, תמ"א עה כפתרון מהיר יותר. אולם התוכנית עומדת

צילום: ענתי גילעד

בטון חשוף וברזל חלוד בדירה ברמת גן

בלתי מזויינת שהוא מתפורר. ברוב המקרים הסכנה להתמוטטות נסתרת מהעין. להער ־ כתי, אין כמעט בניין שנבנה בישראל לפני , השנה בה הוכנסה רגולציה ברורה לגבי 1987 עמידות בניינים בפני רעידות אדמה, שאיננו מסוכן בפוטנציה. אורך חיים של בניין הינו שנה ולצערנו, אנחנו נכנסים לעידן 80-70־ כ שבו יותר ויותר בניינים שנבנו במהלך המאה הקודמת, נכנסים לקטגוריה הבעייתית הזו. אני מעריך, שקריסת הבניין בחולון תהפוך במהלך השנים הקרובות לתופעה נפוצה, וכ ־ שזה יקרה, נקווה שלא יהיו בהם אנשים". על־ פי מזרחי, הפתרון בידי הממשלה והרשויות המקומיות: "ראשית יש לחייב בדיקה מדוק ־ דקת של מהנדס קונסטרוקטור מומחה של כל . בניין שיימצא 1987 בניין שנבנה לפני שנת מסוכן, יחוזק מיידית או יאושר מיידית להרי ־ סה ובנייה. ברמה האסטרטגית ארוכת הטווח, יש לקדם התחדשות עירונית כוללת ולהכניס לקטגוריה הזו לא רק שיכונים ותיקים, אלא גם מאות אלפי בניינים 'נורמטיביים', לכאורה". יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים ערן סיב מעלה נקודה נוספת שדוחה חיזוק מבנים – ההחלטה . "היחידים שלא היו מרוצים 38 על ביטול תמ"א הם ראשי הערים, שלא ראו רווחים 38 מתמ"א מספיק טובים מהפרויקטים", הוא טוען. "ביטול התוכנית יהיה בכייה לדורות ועלול לסכן חיי אדם. לכל מי ששכח אני מזכיר, התכנון המקורי היה חיזוק מבנים מפני רעידות 38 של תמ"א אדמה, המציאות הכריחה את התוכנית לשפר במקביל את תנאי המגורים ולהוסיף יחידות דיור ובכך לממן את חיזוק הבניינים". ישראל אברמוב, יו"ר קבוצת פרקש יזמות נדל"ן המתמחה בהתחדשות עירונית, סבור שגם רשות מקרקעי ישראל קשורה לסיפור: "בפרויקטים גדולים, הן של פינוי־בינוי והן של בינוי־פינוי בכל הארץ משום מה אין כמעט התייחסות לתפקיד המכריע של רמ"י. אברמוב מדגיש, כי נוצר מצב אבסורדי שבו מצד אחד שרי הפנים והשיכון מבטיחים להת ־ ניע את ההתחדשות העירונית ולקצר הליכים בירוקרטיים עד כדי שנתיים למתן אישור, אך מנגד הם חסרי אונים לחלוטין אל מול פקידי רמ"י. ברוב המקרים הנפגעים העיקריים הם 'עניי עירך', שמתגוררים באותו מתחם משך שנים רבות. מדובר לא רק בגורם מספר אחת בעצירת ההתחדשות העירונית, אלא גם בגו ־ רם ראשון במעלה לכך שאין היצע דיור בשוק  בכלל".

עמיר רחלבסקי: "לא תמיד לבעלי הנכסים יש יכולת כלכלית לעמוד בשיפוץ, וכשמדובר במבנים לפני התחדשות עירונית, אין להם רצון. מבחינתם, המבנים רגע לפני הריסה"

להסתיים, ובעוד התוכנית החלופית לתמ"א אמורה לענות על הצורך בחיזוק מבנים בו ־ דדים, סבור נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו, שיש גם להאריך את תו ־ הגנה 38 קפה של התוכנית המקורית: "תמ"א עד היום על למעלה מחצי מיליון איש. המדינה חייבת להאריך את התוכנית בשנים נוספות, כדי למנוע ואקום בפרויקטים של התחדשות עירונית וכדי ליצור ודאות בשוק. לאור רעי ־ דות האדמה האחרונות ואיומי הטילים, מת ־ חדדת החובה של המדינה לדאוג לאזרחיה, כאשר מעל ממחציתם חיים בדירות שאינן היא התוכנית 38 ממוגנות נגד טילים. תמ"א

הממשלתית להצלה מרעידת אדמה, אשר לו תתרחש, תביא למאות אלפי אזרחים ללא קורת גג. חלופת שקד חייבת להיות רלוונטית גם לפריפריה, והמדינה חייבת לתקצב רשויות מקומיות כדי שיאשרו יותר פרויקטים של התחדשות עירונית למגורים, באמצעות מתן תמריצים כספיים על כל יחידת דיור למגורים ותמיכה בתשתיות עירוניות ובהקמת מבני ציבור". רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי מז ־ רחי ובניו, סבור שמספר הבניינים המסוכנים גבוה הרבה יותר מההערכות: "בניין מסוכן איננו בהכרח רק בניין שרואים בעליל בעין

איך מתמרצים ועדי בתים לבדוק את יציבות הבניין?

לא פעם נמנעים ועדי בתים מבדיקה מקיפה של המבנה הישן. ראשית, מדובר במהלך שעולה כסף, ושנית – החשש שהמבנה יתגלה ככזה שזקוק לשיפוץ או חיזוק, עתיד לגרור עלויות כספיות נוספות ובמקרים מסוימים אף פינוי של הדי ־ רות. כדי לדרבן את ועדי הבתים, יצאה עיריית רעננה בתוכנית מיוחדת המזמינה בעלי דירות בבניינים ישנים לבצע בדיקה הנדסית מקיפה. על־פי העירייה: "בהתאם לבדיקה שערך אגף ההנדסה, פוטנציאל הבניינים הישנים ברחבי העיר אשר נדרשים לבדיקה הנדסית עומד על ו � שנה. במסגרת תוכנית התמרוץ, ועד בניין הע 20 בניינים, שגילם עולה על 2,000-1,500 כ־ מד בקריטריונים ויציג בדיקה הנדסית מקיפה שבוצעה על ידי מהנדס קונסטרוקציה רשום שקל לטובת הבניין. בין המתנותשמהן יוכל 450 ומוכר, יקבל זכאות לבחירתמתנה בשווי של לבחורהוועד: מצלמתאבטחהאלחוטיתמתקדמת, שובר לרכישתציוד וצמחיםבמשתלהאו סט זרקורי חישה". במקביל העירייה מקדמת גם הסברה בנושא: "העירייה תקיים בשבועות הקרובים כנס הסברה לוועדי בתים משותפים, שבמסגרתו תתקיים הרצאה של קונסטרו ־ קטור בכיר, שיסקור את המשמעויות, הסימנים המוקדמים לזיהויי ליקויים בתשתית הבניין וחשיבות ביצוע הבדיקה המקדימה". ראש העיר חיים ברוידא מסביר: "התוכנית החדשה שגיבשנו מיועדת להציל חיים. אנו עדים בתקופה האחרונה למקרים בהם בניינים קורסים עקב תשתיות רעועות ולהתגברות תכיפות רעידות האדמה, והתוכנית מיועדת לאתר מו ־ קדם ככל הניתן את הבעיות ולטפל בהם. אני קורא לוועדי הבניינים הישנים ליטול אחריות, להצטרף לתוכנית ולסייע בהצלת חיים".

- יום שישי, ט" ו באדר ב תשפ"ב 18.03.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 24